SH공사에서 어제 발표한 분양가공개자료입니다..발산2, 장지10·11단지

[Zeon]

가입한지 얼마 안되는 준회원이 이런글 올려도 될지 모르겠습니다..

정부와 시민들의 분양가 공개에 관한 관심이 극도로 달한 시점에서 이런 자료가 발표되어서..

여기 선배님들도 한번씩 출력해서 보아 두시면 여러모로..도움이 될 듯 해서 염치불구하고 쥔장님의 허락도 없이 공간을 침해?함을 너그러이 용서해 주세요..아래는 서울시청홈피에서 따온 자료구요..

(제 느낌에는 아마..이번 SH공사의 발표로 기존의 시행사나 건설사들 간땡이 엄청 오그라 들었들듯 합니다..

물론 부산에서는 워낙 분양가가 서울에 비해 저렴하긴 합니다만..일반인들이 쉽게 분양가의 이모저모를 알수 있는

자료는 거의 없던 마당에 때마침  엄정한 검증을 거친 공기업의 자료가 발표되어 분양가에 대한 많은 궁금증을

풀수 있는 자료가 될 듯 합니다..그럼..선배님들..열공합시다^^..

 분양가 공개의 의의

   SH공사는 주택가격의 거품을 제거하여 주택시장을 안정시키고 거주중심의 주택개념을 정착시키고자 하는「서울의 주택정책」의 실천방안으로 국내 최초로 발산 및 장지 택지개발사업지구내 발산 2단지 및 장지 10·11단지 분양아파트의 세부적인 분양원가 및 분양가격을 공개하였다.

■ 분양원가 산정 과정

   SH공사는 분양원가와 분양가격 공개에 앞서 대학교 건축학과 교수, 공인회계사, 감정평가사, 변호사, 주택건설 및 부동산 관련 민간전문가 등으로 구성된 SH공사 분양가 자문위원회의 5회에 걸친 자문과 서울특별시에 구성된 서울특별시 분양가 심의위원회의 8회에 걸친 심의를 거치면서,  

   분양가 자문 및 심의위원회의 심도 있는 자문과 심의로 분양가 공개서와 분양원가 내역서의 작성기준과 작성방법을 도출하였고, 금회 분양하는 아파트의 토지보상비, 건설공사비 등 직접공사비 외에도 SH공사 자본비용 등 간접공사비까지 모든 공사원가에 대한 검토결과 비교적 자세하고 정확하게 원가가 산출되었음을 확인받았으며

   또한 산정한 분양원가에 대하여 건설교통부 지침에 따른 택지조성원가 및 주택건설원가 산정기준 및 적용방법에 적정하게 산정되었는지에 대하여 2개 회계법인의 원가계산 검증용역을 받아 적정하게 산출되었음을 검증받았다.

■ 분양단지 현황

   발산지구에서 건설하는 주택은 분양아파트 2,787세대, 장기전세주택 786세대, 국민임대아파트 2,019세대로 총 5,592세대 중 2007.4월 현재 건축 공정율이 80%를 초과한 발산2단지 85㎡형 357세대를 금회에 분양하며

   장지지구에서 건설하는 주택은 분양아파트 2,925세대, 장기전세주택 733세대, 국민임대아파트 1,933세대로 총 5,591세대 중 2007. 4월 현재 건축 공정율 80%를 초과한 장지10단지 60㎡형 189세대, 장지11단지 85㎡형 209세대 총 398세대의 분양아파트를 분양한다.

■ 분양가격 결정

   SH공사가 금회에 공급하는 발산2단지 및 장지10·11단지 분양아파트는 당해 사업지구에서 가옥이 철거된 원주민과 서울특별시 도시계획사업 등 공공사업의 철거 가옥주에게 전량 특별공급하게 되며,

   토지비 분양가격은 주택건설공사 착공일 기준 감정가격으로(60㎡이하 주택은 조성원가의 95%), 건축비는 건설원가에 5%의 수익을 부가한 기존 특별공급아파트 분양가격 결정수준으로 결정하였다.

   단지별 세대당 분양가격 현황
                                                                                                        단위 : 천원(㎡당/평당)

구   분		발산 2단지	장지 10단지	장지 11단지
		33평형(85㎡)	26평형(60㎡)	33평형(85㎡)
분양가격	계	227,332 (2,090 / 6,909)	196,499 (2,378 / 7,860)	367,971 (3,351 / 11,078)
	토지비	111,694 (1,027 / 3,395)	97,994 (1,186 / 3,920)	228,800 (2,084 / 6,888)
	건축비	115,638 (1,063 / 3,514)	98,505 (1,192 / 3,940)	139,171 (1,267 / 4,190)
분양원가	계	185,463 (1,705 / 5,637)	190,295 (2,302 / 7,612)	258,511 (2,354 / 7,783)
	토지비	75,396 (693 / 2,292)	96,542 (1,168 / 3,862)	126,048 (1,148 / 3,795)
	건축비	110,067 (1,012 / 3,345)	93,753 (1,134 / 3,750)	132,463 (1,206 / 3,988)
분양수익	계	41,869 (385 / 1,272)	6,204 (76 / 248)	109,460 (997 / 3,295)
	토지비	36,298 (334 / 1,103)	1,452 (18 / 58)	102,752 (936 / 3,093)
	건축비	5,571 (51 / 169)	4,752 (58 / 190)	6,708 (61 / 202)
단지 분양총수익		149억원	12억원	229억원

■ 분양수익 추정 발생금액

   발산2단지 및 장지10, 11단지 특별공급아파트 분양으로 발생하는 3개 단지 분양수익은 총 390억원이며

   동일한 분양조건으로 발산 8개단지, 장지 13개 단지 전단지를 분양하고 개발된 상업용지 등 전 택지를 공급하였을 경우 총 분양수익은 2,790억원이 발생할 것으로 추정된다.

   그 중 택지부문에서 발생하는 수익은 발산지구가 721억원, 장지지구가 1,741억원으로 총2,462억원이 될 것으로 추정된다.

■ 발산지구 택지공급손익 -------------------------------------------------- 721억원
                                                                                            (단위 : 백만원)

공급가격 수 준	공급대상 택지	면 적 (㎡)	조성원가		공급금액	공급손익	비   고
			단 가 (천원/㎡)	금액
원가 초과	상업용지 등	49,855	1,681	83,806	146,702	62,896	2006.12 기공급
	분양주택용지	93,879	1,681	157,811	220,210	62,399
원가 수준	공공시설용지 등	28,899	1,681	48,579	48,579
원가 미만	임대주택용지 등	93,498	1,681	157,170	108,760	△48,410	조성원가의 60~85%
	분양주택용지	45,159	1,681	75,912	71,143	△4,769	60㎡ 미만 조성원가95%
계		311,290		523,278	595,394	72,116

■ 장지지구 택지공급손익 ------------------------------------------------- 1,741억원
                                                                                             (단위 : 백만원)

공급가격 수 준	공급대상 택지	면 적 (㎡)	조성원가		공급금액	공급손익	비   고
			단 가 (천원/㎡)	금액
원가 초과	상업용지 등	5,076	2,431	12,340	52,432	40,092	2006.11 기공급
	분양주택용지	115,292	2,431	280,275	518,964	238,689
원가 수준	공공시설용지 등	17,171	2,431	41,743	41,743	0
원가 미만	임대주택용지 등	174,665	2,431	424,610	323,818	△100,792	조성원가의 60~85%
	분양주택용지	31,881	2,431	77,503	73,628	△3,875	60㎡ 미만 조성원가95%
계		344,085		836,471	1,010,585	174,114

   건설부문에서 발생하는 수익은 건설원가에 5%의 분양수익을 부가함으로써 328억원으로 추정된다.  
   - 지구별 건축비 분양수익
                                                                                                                   (단위 : 천원)

구   분	주택규모	건립세대	세대당 분양수익	총 분양수익	비   고
발산지구	85㎡	1,946	5,571	10,841,166
	60㎡	841	4,752	3,996,432
	계	2,787		14,837,598
장지지구	85㎡	2,072	6,708	13,898,976
	60㎡	853	4,752	4,053,456
	계	2,925		17,952,432

       ※ 발산지구 60㎡형 분양수익은 장지지구 60㎡형을 기준으로 산출

■ 분양수익금 활용방안

   SH공사는 발생된 추정수익금 2,790억원 중 1,681억원은 발산, 장지 지구사업에 환원하게 되며,
- 구체적으로는 개발부담금 추정금액으로 발산지구 56억원, 장지지구 143억원 등 총 199억원을 사업   준공 후 납부할 예정이고,
- 발산, 장지지구 내에 건설되는 5,471세대(발산2,805, 장지2,666)의 임대주택 건설재원 중 SH공사   부담금 1,482억원을 충당하게 된다.
                                                                                                                (단위: 백만원)

구분	투자 사업비			재  원  부  담
	소계	토지비	건축비	소 계	주택기금	국고보조	보증금	시출자	공사부담
발산지구	333,312	107,499	225,813	333,312	76,091	25,649	106,159	62,707	62,706
장지지구	380,232	142,429	237,803	380,232	72,162	24,389	112,739	85,471	85,471

- 나머지 1,109억원은 서울특별시 임대주택 10만호 건설사업을 위해  SH공사가 부담하게 될 1조   7,586억원 중 일부를 충당하기 위하여 별도 기금으로 조성하여 투명하게 관리할 계획이다.
                                                                                                                  (단위: 억원)

SH공사 건설호수	투자비	재  원  부  담
		소 계	주택기금	국고보조	보증금	시출자	공사부담
55,408호	66,817	66,817	15,630	7,231	10,165	16,205	17,586

■ 택지조성원가 산출내역, 분양가 공개서, 분양원가 내역서

   택지조성원가
- 근거 : 택지개발촉진법 제18조의2(택지조성원가공개) 및 동법 시행규칙 제11조(택지조성원가산정방법)    에 의하여 택지조성원가 공개와 구체적인 조성원가 산정 및 적용방법에 관한 기준을 준용
- 관련법규상 공개항목은 “용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 기타    비용” 8개 항목으로 고시되어 있으나 SH공사에서는 구체적으로 세부항목까지 공개하였다.
- 택지조성원가상의 택지조성원가 단가는 택지조성공사 준공일 현재가격이며 이 금액을 분양가 공개서   상 택지비로 산정하기 위해서는 주택건설공사 착공일 기준으로 현재가치화한 다음 건축 용적율을 적용    한 주택공급면적 당 단가로 환원한다.
     (발산2단지 적용의 예)
    ·발산지구 택지조성원가                    1,681천원/㎡
    ·건축 용적율 적용 주택공급면적당 단가       614천원/㎡
      ※ 택지매입원가 총액 ÷ 총 주택공급면적(건축 용적율)

   분양가 공개서 및 분양원가 내역서
- 근거 : 주택법 제38조의2(주택의 분양가격 제한 등)와 주택공급에관한규칙 제13조의2(분양가 상한제 적    용주택의 분양가격 산정) 규정을 준용
- 관련법규상 공개항목은 “택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용, 택지매입    원가” 8개 항목으로 공개하여 사업시행자의 분양수익을 표시하지 않고 있으나
- SH공사에서는 분양가 공개서에 “임대주택건설 등을 위한 재투자 산입액” 항목을 신설하여 택지부분에   서 수반되는 이익과 건축부분에서 수반되는 이익을 구분하여 분양수익을 명확히 하였다.
- ‘분양원가 내역서’ 상 공종별 공사비단가는 실제 건설공사를 시행한 수급회사(시공회사)에서 제출한 공   사비 내역단가이다.
- ‘분양가 공개서’ 및 ‘분양원가 내역서’상의 전년도 준공 평균공사비는 장월2단지 60㎡형 공사비이    며, 장지11단지(85㎡형) 및 발산2단지(85㎡형) 공사비와 비교되는 전년도 준공 평균공사비는 장월2   단지(85㎡형)와 상암4단지(85㎡)의 준공공사비를 평균한 것이므로 공사비 차이는 도급회사의 경   쟁입찰 낙찰까와   공사방법, 공사여건 등에 따라 발생한다.

■ 향후 주택공급 계획

   SH공사가 발산 장지지구에서 건립하는 주택은 총11,183세대 (발산 5,592, 장지5,591)로 분양아파트가 5,712세대이며 임대아파트는 5,471세대이다.

   분양아파트 공급계획으로
   - 금회(’07.4) 3개(발산2, 장지10·11)단지 755세대
   - 2007. 5월 중 3개(발산1,3,6단지) 979세대
   - 2007. 8월 중 4개(발산4,5,  장지7,9)단지 1,663세대
   - 2007. 10월 중 2개(장지3,4)단지 565세대를 분양하고
   - 이후 나머지 단지 1,635세대는 2008년에서 2009년까지 순차적으로 분양하며

   장기전세 및 국민임대아파트 공급계획은
   - 2007. 5월 중 3개(발산2, 장지10·11)단지 752세대
   - 2007. 6월 중 3개(발산1·3·6)단지 1,359세대
   - 2007. 9월 중 4개(발산4·5, 장지7·9)단지 1,537세대
   - 2007. 11월 중 2개(장지3·4)단지 241세대를 공급하고
   - 이후 나머지 단지 1,582세대는 2008년에서 2009년까지 순차적으로 공급한다.
     ※ 발산8단지 4층 연립주택 115세대는 2006. 8월에 기분양

※첨부문서 : 분양원가 공개 참고자료

담당부서 : 서울특별시 SH공사 재정운영팀(☎3410-7041)

[Zeon]

부산시장이 앞장서서 투기과열지구 해제를 촉구하는 것이 과연 부산 대다수 시민에게 득이 되는것인지 저는 이해하기 힘들거든요. 물론 부산의 주택경기가 너무나 얼어 붙어있지만..전국에서 가장 열악한 주택환경을 지닌 부산시민들에게 있어서 새로운 주택의 구입대상은 사실상 민간기업이 건설하는 APT뿐인 현실에서 저렴한 APT를 공급받을수 있는 기회를 애시당초 박탈하려는 것이 저는 못내 아쉽기만 합니다. 부산도시개발공사에서 저렴한 APT를 괜찮은 입지에 현실적으로 팍팍 공급해줄수도 없으면서 투기과열지구해제를 해 놓으면 결국 민간건설업자의 원가공개의무를 면책시켜 주는 꼴 밖에 안되는 듯 한데.

[Zeon]

과연 누구를 위한 투기과열지구해제요청인지.. 얄미울 따름입니다..ㅡ.ㅡ..

[불량감자]

좋은 자료 감사합니다. 딜레마가 신규분양 아파트랑 기존 아파트랑 가격차가 두배 정도 난다는 거죠. 그러다보니 돈되는 아파트로만 몰리는 현상으로 부익부 빈익빈현상이.. 신규분양가를 잡기 위해선 투기과열지구 유지하는게 더 낫겠지만. 신규분양아파트는 일년에 2만 가구 전후에 불과하죠.. 문제는 기존 아파트 흐름이 막힌거죠. 급매로 내놓아도 안나가던게 2006년이었죠.. 계약금 포기에도 안팔렸으니까.. 뭐 전세사는 울 회사직원들도 더내리길 바라면서도(새아파트) 기존아파트는 별로 관심없더라구요.. 매매가 안이뤄지니 지방세도 안걷히니 부산시에서도 세수 부족에 안달날테고

[불량감자]

또 기존 주택보유자도 평수를 넓히거나 새아파트 옮기거나 하려면 집값이 오르진 않더라도 매매가 되어야 할테니 투기과열지구 해제를 바라는 거겠죠.. 뭐 전/월세 사시는 분들이야 계속 이런 상태가 지속되어가길 바라겠지만.. 피가 막히면 혈관이 터지듯이 매매 흐름이 일어나는게 좋은것이 아닌가라는 생각해봅니다. 뭐 선진국일수록 양극화 현상이 심하게 발생한다고하니.. 우리 사회도 그렇게 될런지도 모르지요..ㅡㅡ

[불량감자]

요즘 하는 얘기가 (내)집팔리면 (새)집사라입니다. 넓혀가는 것도 안되고.. 새집가는 것도 안됩니다. 고분양가도 문제이지만 이렇게 흐름이 막혀있는 것도 문제라고 생각합니다. 고분양가를 반대하면서 투기과열지구 해제를 바라는 것은 이중적인 태도로 불합리한 것 같지만 흐름자체가 막혀 있는 현재에서 시장 왜곡을 일으키는 조치가 해결되어야 한다고 생각하는거죠.. 그리고 사실 부산에 투기과열 모습을 보이는데가 있습니까? 아이러니하죠.. 전 투기과열지구 해제가 대다수의 부산시민에게는 더 낫지 않나란 생각을 해봅니다.