<p>제가 까페에서 열심히 글을 쓰거나 답변을 다는 사람이 아니라서...</p><p>오랜만에 의견을 내볼려니 예전에 쓴 글을 다시 한번 읽어 보았습니다...</p><p><br></p><p>제가 서울에서 살았던 동네는 인천, 부천, 마포,서대문쪽이기에 그 동네에서 살았던 기분으로 예상을 해보겠습니다.</p><p><br></p><p><span style="font-style: italic; font-weight: bold;">우선 오늘 뉴스로 송파 위례 현대 엠코가 75% 계약을 했다는 이야기가 있네요. 강남 노른자 아파트도 25%가 미분양이니...부동산이 정상적인 방향으로 갈려고 하나봅니다. 평당 1680만원의 분양가라는게 어쩐지 비현실로 느껴지기도 합니다.</span></p><p><br></p><p>아파트 대세 하락론의 이유는 </p><p>1. 소득의 정체 혹은 감소</p><p>2. 인구의 감소</p><p>3. 아파트라는 내구제의 감가상각</p><p><br></p><p>이렇게 생각할 수 있을듯 합니다. 여기 까페분이라면 모두 아시는 내용이겠지요.</p><p><br></p><p>그렇다면 <span style="text-decoration: underline;">하락의 속도의 늦은 이유</span>는 제 생각엔 아래와 같은 이유가 있다고 생각합니다.</p><p>1. 전세 계약 제도가 2년이기에 시장의 충격을 흡수할 여유가 2년정도 있다. 세입자나 집주인이나 동시에 시간여유가 있음.</p><p>2. 주거를 옮기기가 쉽지않다. 직장, 학교등 여러가지 제반이유로 단순히 가격만 보고 쉽게 옮길수 없다. </p><p>3. 헌 아파트 주변에 새로 아파트를 지어 비싸게 분양하면, 감가상각이나 가치하락이란 가격요인을 지역주민에게 잠시 잊게 하는 효과가 있다. (기준 시세의 변동 효과?)</p><p>4. 아파트라는 공동주택이 아직까진 빌라나 다세데 혹은 단독보단 생활의 편의성이 좋다고 느끼는 사람이 많기에, 아파트에 대한 선호도가 떨어지지 않는다.</p><p>5. 생각보다 거주에 용이한 새아파트 공급이 부족하다. 강남이나 도심등 직주근접이 용이한 지역엔 이미 개발할 곳이 없어서 더 이상 아파트를 지을 곳이 없어 수요가 공급량과 비슷한 균형상태를 이룬다.</p><p><br></p><p>결국 대세하락을 하겠지만, 그것을 늦추는 요인은 있다고 생각합니다.</p><p>만약 1년안에 20%가까이 빠진다면, 시장의 심리는 폭락으로 갈 수도 있겠지만...</p><p>1년에 3-5% 이내로 천천히 가격이 하락한다면 완만한 하락으로 갈 수도 있다고 생각됩니다.</p><p>(그냥 추측입니다.)</p><p><br></p><p>그렇다면 아파트의 감가상각은 몇년일까? 자동차를 비롯한 모든 자산은 감가상각이 있는데, 부동산의 특징을 어떠할까 의문이 듭니다. </p><p>저는 일단 시기별로 나누고 싶은데, 아파트를 지어진 시점이 언제냐에 따라서 건물의 내구성이나 인테리어 그리고 조경의 차이가 있을것이라고 생각이 됩니다. 소나타랑 소나타YF 가 차량 교체 시기가 다른 것 처럼요...</p><p><br></p><p>제가 생각하는 신식 아파트 기준으로 본다면 2000년도 이후 만들어진 아파트로 생각하면</p><p>최대한 40년정도의 내구 연한이 있지 않을까 싶습니다. 끝까지 살아갈 사람을 생각해도 50년 정도.</p><p>간편하게 50년이라고 생각한다면... 1년의 2%의 감가상각이 들어가야 한다고 생각 할 수 있지만...</p><p>윤상원님의 주장대로 50년후에 빵원이라고 본다면, 토지 비용이외엔 건물 잔존가치는 없어야 한다고 추측이 되네요</p><p><br></p><p>하지만 또 어려운건 <span style="font-weight: bold;">기준 시세</span>를 어디로 잡아야 하는지에 대한 점입니다.</p><p><span style="text-decoration: underline;">분양가로 잡아야 할지 아니면 특정 시점의 시가를 잡아야 할지 그것 또한 어렵습니다.</span></p><p>분양 이후에 아파트 단지 주변의 발전으로 토지에 대한 가치가 올라갈 수도 있으니까요.</p><p>그래서 분양가를 감가상각의 기준점으로 잡아야 할지, 아니면 특정시점이 수요와 공급이 균형이 이룬 정적 상태로 보고 그 시점 가격을 기준시점으로 봐야 할지 혼돈스럽습니다.</p><p><br></p><p>개인적으로 생각하자면 이사가는 수고로움과 복비 그리고 세금 문제를 고려한다면</p><p>2년동안 0.5% + 이사비용 약 150~200 + 이사를 함으로써 수고로움 비용</p><p>이렇게 계산하면, 집주인이라면 2년에 1% 집값히 하락하는건 당연하다고 받아들여야 한다고 생각합니다.</p><p>"내가 이사를 안다님으로써 절약하는 돈 만큼 집값이 하락하면 괜찮아" 이정도 생각인거죠</p><p><br></p><p>하나의 가정을 하고 계산을 해보겠습니다. </p><p><span style="font-weight: bold;">4억</span>짜리 아파트라고 가정하면 <span style="text-decoration: underline;">2년에 400만원 만원 하락은 기회비용 측면에서 동일한 손실</span>인거죠.</p><p>하지만 감가상각이 연에 2%라고 가정하면 2년동안 1600만원이 내려야 하는거죠. </p><p><span style="text-decoration: underline;">즉 자가보유시 1200만원 손해</span>인 것인데, 월세와 비교한번 해보자면</p><p>전세가 없는 상황 즉 월세로 계산하면 2억 보증금에 월50 으로 가정하면 2년간 월세 1200만원을 낸것입니다.</p><p><span style="text-decoration: underline;">즉 연간 2%의 감가 상각은 집주인한테 손해가 아닌 계산이라는 것이죠.</span></p><p>손해라면 재산세 정도입니다. (재산세도 큽니다)</p><p>물론 여기서 2년이 끝나고 다시 월세 계산하면, 2년마다 조금씩 손해가 누적되는 계산이기에 집을 보유한게 단연코 더 손해입니다.</p><p><br></p><p><span style="font-weight: bold;">하여간 제가 생각하는 기준 감가상각은 그래서 2%라고 생각합니다.</span> 세입자나 집주인이 모두 받아들일만한 수준이 2%라는 거죠. 1년에 2%씩 감가라면 10년후면 20%가 빠지는 것인데...이걸 느끼게 되면 집주인으로썬 엄청난 부담이 느껴질 것 입니다. 만약 하락폭이 연 2%가 넘어서면 엑소더스가 일어나지 않을까 싶습니다. 1% 정도로 하락한다면 하락의 속도가 더 느리겠죠.</p><p><br></p><p>그러기에 아파트 감가상각을 보존할 수 있는 유일한 방법으로</p><p>재건축, 용적률 상승, 수직 증축 리모델링 등등을 꼽는것 같습니다.</p><p>하지만 이런 방법도 결국 한계에 부딪힐건 자명한 사실이죠.</p><p><br></p><p>아파트를 둘러싼 치킨게임에서 승자는 먼저 해쳐먹은 건설사, 패자는 시민들일 것 입니다.</p><p>제가 바라는건 적당한 정도의 가격의 주택이 거래가 되는 안정된 상황입니다.</p><p>서울시내 18평 정도 되는 공동주택은 1억정도, 24평은 1.5억, 32평은 2.2억 정도의 주거비용이면 충분하다고 생각합니다. 평균소득을 저금해서 얻을수 있는 가격이니까요. 더 좋은건 공공임대가 늘어나는 것 이죠.</p><p>32평 아파트에서 40년간 산다고 가정하면 1년에 주거비용으로 550만원 내니까 보증금 없는 월세 45만원이라고 생각되니 평균소득보다 높은 대기업 직장인들은 충분히 감내할 만한 수준이라고 생각합니다.</p><p><br></p><p>앞으로 어떻게 될지는 잘 모르겠지만...그냥 저의 추측으로 쓴 글이니...재미로 읽어주셨으면 좋겠습니다.</p><p><br></p><p>PS. 글을 다 쓰고 관심지역의 시세를 보았는데...맞는거 같기도 틀린거 같기도 하네요 ^_^</p><p>PS2. 무서운 댓글은 상처입습니다. 적절한 의견을 듣고 싶네요.</p><p><br></p>
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땅값이 오른다는 가정도 했지만...지금 인구구조상 쉽게 오르지 않는다는 가정을 한다면...분양가에 포함된 대지지분 이외의 가격이 감가상각이 된다고 계산해야 하지 않을까...잠시 생각했습니다. 가격이 오를 유일한 요인이 대지 지분의 가치 상승이라면, 서울로 한정했을때 오를꺼라 생각하진 않습니다.
레플님께서 제시한 하락속도가 늦는 이유도 일리가 있지만, 제가 생각하는 가장 큰 이유는 LTV와 거치기간이 있는 대출제도 덕분입니다. 그리고 정부 정책 때문이기도 하고요.. 시장을 이기는 정책이 없다고 하지만, 하락 또는 상승의 방향성은 바꾸기 힘들어도 속도는 한계 상황에 도달하기 전에는 조절 가능하다고 생각합니다. 하락폭은 과거에 거품이 컸으면 더 크고, 작았으면 크게 떨어지지 않을 것 같고요... 사람들의 심리도 하락속도가 늦은 이유겠죠. 부동산은 수십년 동안 잠깐의 기간을 제외하고 대체적으로 배반하지 않았으니.. 전세제도는 앞으로 큰 변수가 될 거라고 생각합니다.
전세보증금이 위험하다고 느낀 세입자부터 월세를 선호할 것으로 예상하기 때문입니다. 그럼 집주인들은 보증금의 상당부분을 토해내야 하는데요... LTV 한도를 초과한 주택담보대출에 대해 원금 일부 상황을 미루는 것은 정부가 은행을 통제하는 것으로 가능하지만, 세입자들의 이런 태도변화는 통제불능입니다. 전세제도는 지금은 하락을 늦추는 원인이 될 수도 있지만, 시간이 지나면 큰 혼란을 일으키면서 하락세를 부추기는 폭탄이 될 지도 모르겠습니다.
제가 어머니랑 집문제 때문에 티격태격 할 때 어머니는 항상 이런 말씀을 하세요. "집 없는 설움을 아이들이 느끼게 해줄래?" 그럼 저는 "요즘은 집 없는 것보다 돈 없는 설움이 더 크고, 직장마저 불안정하면 설움이 더 크죠. 저는 집보다 통장에 돈 많은 것이 더 좋아요." 라고.... 접점이 없습니다. 평행선...ㅡㅡ;
저도 그래서 기준되는 가격을 어디로 선정해야 할지 의문입니다. 해당 아파트의 분양가로 계산해야 하는지 특정 연도의 가격을 기준으로 해야 할지 모르겠더라구요. 매매가가 붙어있는 가격에 10%~20% 다운된다는 사실이 내년에도 10% 다운된다는 의미가 아닐지 모르니까요...
서초동 삼풍 시세가 네이버에 나온 그대로라면 지금 시세는 2006년도 시세에서 거의 한푼도 안떨어진 가격입니다. 그때도 8억, 지금도 8억이니까요. 하지만 고점인 11억을 기준으로 하면 3억이 빠진거죠. 그 이전 시세는 네이버에 안나와서 잘 모르겠지만, 88년도 입주 아파트가 이정도 가격이면 높은 가격이라고 생각합니다. 2006년도 기준으로 8억이라면, 7년 지난 지금 시점은 얼마로 계산해야 좋을까요? 저라면 땅값 지분이 25%정도로 계산한다면 6억에서 감가 상각 24년치 50% 해서 2억+3억 해서 5억이라고 계산하는게 합리적이지 않을까 싶습니다. 아직 3억의 괴리가 거품인지 실제 가격인지는 시간이 지나면 알 수 있을듯합니다.
첫댓글 공구리는 2% 감가상각으로 가격 하락
땅 지분은 가격상승
땅 지분의 가격이> 건물 가격을 능가하면 명목가격 상승 ,실질가격은 하락으로 결국 가치하락.
땅 지분 안습이면 명목가격마저도 하락.
땅값은 오르고 건물가격은 감가상각으로 내려야겠죠. 어느쪽 포지션이 크냐에 따라 명목 가격이 오를수도 내릴수도 있죠.
3억 아파트가 내년에 3억3백이면...금리 3%고 물가상승율도 3%라면...이걸 올랐다고 할수 있을까요?
아파트가 주구장창 내리기 위해서는 건물의 감가상각+ 땅 가격의 주구장창 요지부동이어야겠죠.
빵원론 입장에서 보면 굉장히 불쾌한 하락론이겠죠. 하락을 가장한 상승론자라고 의심도 들테고...
땅값이 오른다는 가정도 했지만...지금 인구구조상 쉽게 오르지 않는다는 가정을 한다면...분양가에 포함된 대지지분 이외의 가격이 감가상각이 된다고 계산해야 하지 않을까...잠시 생각했습니다.
가격이 오를 유일한 요인이 대지 지분의 가치 상승이라면, 서울로 한정했을때 오를꺼라 생각하진 않습니다.
서울이고뭐고 따질것 없어요. 땅 가격의 차별성은 공시지가도 있고 공구리 가격은 전국동일일테니....
무조건 하락한다고 하는것 보다.. 이렇게 이성적으로 분석하니.. 더 설득력 있네요..
위 4번, 5번에 동의합니다.
레플님께서 제시한 하락속도가 늦는 이유도 일리가 있지만,
제가 생각하는 가장 큰 이유는 LTV와 거치기간이 있는 대출제도 덕분입니다.
그리고 정부 정책 때문이기도 하고요..
시장을 이기는 정책이 없다고 하지만, 하락 또는 상승의 방향성은 바꾸기 힘들어도
속도는 한계 상황에 도달하기 전에는 조절 가능하다고 생각합니다.
하락폭은 과거에 거품이 컸으면 더 크고, 작았으면 크게 떨어지지 않을 것 같고요...
사람들의 심리도 하락속도가 늦은 이유겠죠.
부동산은 수십년 동안 잠깐의 기간을 제외하고 대체적으로 배반하지 않았으니..
전세제도는 앞으로 큰 변수가 될 거라고 생각합니다.
전세보증금이 위험하다고 느낀 세입자부터 월세를 선호할 것으로 예상하기 때문입니다.
그럼 집주인들은 보증금의 상당부분을 토해내야 하는데요...
LTV 한도를 초과한 주택담보대출에 대해 원금 일부 상황을 미루는 것은 정부가 은행을 통제하는 것으로 가능하지만, 세입자들의 이런 태도변화는 통제불능입니다.
전세제도는 지금은 하락을 늦추는 원인이 될 수도 있지만, 시간이 지나면 큰 혼란을 일으키면서 하락세를 부추기는 폭탄이 될 지도 모르겠습니다.
재건축을 하니 못하니 하면서 땅 지분은 의미가 없다는 말이 또 나올듯....
하여간 합리적이려면 땅가격은 상승 건물은 하락 총합은 상승 그러나 실질가격은 하락이 맞다고 봅니다.
주택 소유자<전세 임차자< 월세임차자의 순으로 주거비용 지불이 맞다고 보구요.
돈을 가장 많이 투자한 사람이 가장 적은 주거비용을 지불하는게 당연한거고... 그러나 주택 소유자라도 공짜 주거는
안되는거고...이러면 다들 불만 없을듯... 명목가격의 상승이어도 임금소득의 상승이 더 클테니...쫒아가는 임차인도
초조하지 않을테고...
Ltv DTI 가 걸려있는것도....하락속도가 늦는 이유죠....이거 안걸어 났음 큰일 날뻔 했습니다.
(아파트 대지 지분평수 x 공시지가 x145%) + 아파트 평수 x 평당 건축비 4백만원x ((아파트 수명 40-사용연수)/아파트수명40년
저는 이게 합리적이라고 봅니다.
서울이든 시골이든....땅 가격이 물가상승율만큼 오른다면 수도권은 명목 가격 상승이 나오고 아마 시골은 명목가격도 하락으로 나오겠죠.
시골의 경우는 땅값이 차지하는 포지션이 작으니 살벌하게 진행되는 건물의 감가상각을 대적하기가 어려운거죠.
145%는 왜 넣은거죠? 궁금하네요~
공시지가와 실거래가의 차이가 있는게 엄염한 현실이잖아요.
보정률인데...공시지가에 그정도 곱하면 실거래가로 적당할듯 합니다.
공시지가가 실거래가의 70%정도일거예요 아마...
아포론68님 의견이 객관적이네요
삭제된 댓글 입니다.
제가 어머니랑 집문제 때문에 티격태격 할 때 어머니는 항상 이런 말씀을 하세요.
"집 없는 설움을 아이들이 느끼게 해줄래?"
그럼 저는 "요즘은 집 없는 것보다 돈 없는 설움이 더 크고, 직장마저 불안정하면 설움이 더 크죠. 저는 집보다 통장에 돈 많은 것이 더 좋아요." 라고....
접점이 없습니다. 평행선...ㅡㅡ;
저도 그래서 기준되는 가격을 어디로 선정해야 할지 의문입니다. 해당 아파트의 분양가로 계산해야 하는지 특정 연도의 가격을 기준으로 해야 할지 모르겠더라구요. 매매가가 붙어있는 가격에 10%~20% 다운된다는 사실이 내년에도 10% 다운된다는 의미가 아닐지 모르니까요...
아마 서초구의 아파트는 기준되는 시점이 모두가 최고점인 시점을 생각하고 있을텐데...감가상각은 그동안 한번도 안했다면...감가시점을 폭등이전으로 기준점을 바꾸고 감가를 한번에 넣으면 그정도 하락할 수 있을거라고 봅니다.
서초동 삼풍 시세가 네이버에 나온 그대로라면 지금 시세는 2006년도 시세에서 거의 한푼도 안떨어진 가격입니다. 그때도 8억, 지금도 8억이니까요. 하지만 고점인 11억을 기준으로 하면 3억이 빠진거죠.
그 이전 시세는 네이버에 안나와서 잘 모르겠지만, 88년도 입주 아파트가 이정도 가격이면 높은 가격이라고 생각합니다.
2006년도 기준으로 8억이라면, 7년 지난 지금 시점은 얼마로 계산해야 좋을까요?
저라면 땅값 지분이 25%정도로 계산한다면 6억에서 감가 상각 24년치 50% 해서 2억+3억 해서 5억이라고 계산하는게 합리적이지 않을까 싶습니다. 아직 3억의 괴리가 거품인지 실제 가격인지는 시간이 지나면 알 수 있을듯합니다.
아파트 땅에 대한 소유권은 실질적으로 없다고 생각합니다.
왜냐하면 그 땅에 내가 내마음대로 할수있는게 없기 때문입니다.
집합건물은 그 태생적 한계가 있는 것입니다.
100% 공감합니다
레플님 감사합니다
돈가치 하락(연간 물가상승율)도 포함하면 2%이상의 가격하락이 있는것 아닐까요?
삭제된 댓글 입니다.
동감합니다. 같은 지역 비슷한 크기 입지의 조건의 집이 흔하지 않기에 대체제가 적다는게 집이 다른 재화의 차이점 인 듯 힙니다. 다만 30년에 다가선 아파트들에서 사는건 점점 쉽지 않기때문에 그 자산이 어떻게 될지가 궁금 할 뿐이죠.