대지지분 큰 재건축 단지 투자성도 클까

[김영준]

각종 부동산 규제로 아파트 매매시장이 침체 상태에 빠져 있지만 대지지분이 큰 재건축 단지에 관심을 갖는 투자 수요는 여전하다.

대지지분이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눠 등기부에 표시되는 면적을 말한다. 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 것을 의미한다.

재건축 단지는 건물에 대한 가치보다 지분에 대한 가치가 더 중요한 요인으로 작용하고 있어 대지지분이 클수록 추가분담금이 줄어 수익률도 그만큼 높아지게 마련이다.

서울 강남구 개포동 개포공인 관계자는 “각종 재건축 규제로 사업 진척도보다는 장기적으로 투자수익이 높은 곳을 선택하는 경향이 차츰 늘어나고 있다”고 말했다.

하지만 대지지분이 크다고 큰 평형을 배정받는 것은 아니다. 평형 배정에서는 대지지분 크기보다 순위가 중요하다. 중소형평형의무비율 때문에 지을 수 있는 중대형 평형 가구수가 제한돼 있기 때문이다. 큰 평형을 배정받으려면 단지 내에서 상대적으로 큰 대지지분을 골라야한다.

◇서울 강남구 개포동 개포주공1단지=지상 5층 125개 동 36~59㎡ 5040가구로, 강남구에서 규모가 가장 큰 재건축 단지다. 2003년 10월 조합설립인가를 받고 현재 용적률(190%) 상향 문제로 사업이 잠시 멈춰있는 상태다.

대지지분은 36㎡가 45.95㎡, 42㎡가 56.85㎡, 49㎡가 68.76㎡, 52.89㎡가 77.35㎡, 56㎡가 80.33㎡, 59㎡가 88.92㎡이다. 인근에 있는 개포시영 42㎡(52.89㎡), 개포주공2단지 52㎡ (65.12㎡), 개포주공3단지 42㎡(55.86㎡)보다 크다.

분당선 구룡역이 걸어서 7분 거리에 있다. 분당~내곡간 고속도로, 경부고속도로 양재IC 등의 도로망을 통해 수도권으로 진출입을 쉽게 할 수 있다. 또 양재천, 구룡산, 대모산 등이 있어 주거쾌적성도 뛰어나다. 개원초ㆍ개포중ㆍ개포고 등을 걸어서 통학할 수 있다. 개포종합상가ㆍ롯데백화점ㆍ이마트ㆍ영동세브란스병원 등의 편의시설을 이용하기도 쉽다.

◇서울 강동구 고덕동 고덕주공2단지=지상 5층 71개 동 36~59㎡ 2600가구로 1983년 12월 입주했다. 2004년 6월 안전진단을 통과했다. 올해 안으로 구역지정을 받기 위한 절차를 추진 중에 있다.

이 단지는 제2종 주거지역으로 용적률이 190%이지만 추진위에서는 기부채납을 통해 용적률을 250%까지 끌어올려 66~321㎡대 4003가구를 짓겠다는 계획이다.

6만9193㎡대지에 고덕지구에서 용적률(65.07%)이 가장 낮기 때문에 대지지분이 다른 단지들에 비해 넓은 것이 특징이다. 2단지의 대지지분은 36㎡가 56.66㎡, 42㎡가 66.87㎡, 59㎡가 95.86㎡ 등으로 전 가구에 걸쳐 19.83~36.36㎡ 가량이 분양면적보다 크다.

지하철 5호선 상일동역이 걸어서 2분 거리에 있는 초역세권 단지다. 또 고덕동길ㆍ상일동길ㆍ천호대로ㆍ외곽순환도로 상일IC를 이용해 강남권 및 수도권으로 쉽게 접근할 수 있다.

강덕초ㆍ고덕초ㆍ고덕중ㆍ상일여중ㆍ상일여고 등을 걸어서 통학할 수 있다. 이마트ㆍ주양쇼핑ㆍ경희대부속병원ㆍ현대백화점 등의 편의시설도 풍부하다. 여기에 58만9570㎡규모의 강일2지구가 단지 옆으로 개발될 예정에 있어 이에 따른 수혜도 예상된다.

◇서울 노원구 상계동 상계주공8단지=지상 5층 18개 동 36㎡~49㎡ 830가구로 1988년 8월 입주했다. 1987~1988년에 걸쳐 입주한 상계주공 단지들은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에서 정한 가능 연한에 못 미쳐 아직까진 재건축 추진이 불가능하다. 하지만 8단지는 인근에서 유일하게 조립식으로 지어졌기 때문에 누수 등의 보수 유지비가 많이 들어 도정법이 제정되기 전에 안전진단을 신청해 2004년 5월 통과됐다.

시공사는 대우건설로 정해졌다. 1대 1 재건축으로 사업이 진행된다. 또 4만4806㎡ 대지에 전 가구가 5층짜리 저층으로 이뤄져 있어 36㎡ 대지지분이 분양면적에 비해 1.9~3평 가량이 크다. 이에 재건축이 성사되면 조합원들의 대부분 99~132㎡대 아파트를 받을 수 있다는 게 중개업자들의 설명이다.

지하철 7호선 마들역이 걸어서 5분 거리에 있다. 동부간선도로와도 가깝다. 상곡초ㆍ청원중ㆍ청원고ㆍ청원여고 등으로 걸어서 통학이 가능하다. 롯데백화점ㆍ하나로클럽ㆍ상계백병원 등 편의시설도 풍부하다.

◇과천시 원문동 주공2단지=지상 5층 38개 동 26~59㎡ 1620가구로 이뤄져 있다. 과천시는 재건축 총량제의 영향으로 2단지, 6단지, 7단지, 1단지, 9단지 등의 순으로 사업이 진행된다.

과천주공 2단지는 지구 단위계획에 따라 용적률 190%를 적용 66~165㎡대 1620가구로 재건축될 계획이다. 대지지분은 26㎡가 35.7㎡, 59㎡가 85.95㎡, 52㎡가 76㎡로 지분이 분양면적보다 많게는 23.14㎡ 가량 크다. 이에 52㎡로는 99.17㎡대를 무상으로 배정받을 가능성이 크다는 게 현지 부동산중개업자들의 설명이다. 지난 4월 안전진단을 통과했고, 재건축 규제의 영향으로 내년 5월 이후로 사업이 잠시 연기된 상태다.

지하철 4호선 정부청사역이 걸어서 3분 거리에 있다. 중앙로, 과천~봉담간 고속도로를 통해 강남권까지 20분내 진입할 수 있다. 원문초ㆍ원문중ㆍ중앙고 등을 걸어서 통학이 가능하다.

◇고양시 탄현동 주공아파트=지상 5층 12개 동 42~49㎡ 600가구로 1989년 12월 입주했다. 용적률 280%를 적용해 66~165㎡대 600가구가 새로 공급될 예정이다. 2003년 6월 조합설립인가를 받았다. 대우건설이 시공을 맡는다. 오는 10월 안에 사업시행인가를 받을 것으로 예상된다.

2만5585㎡의 대지에 저층아파트 600가구가 들어서 있다 보니 42㎡와 49㎡의 대지지분 크기가 분양면적에 비해 각각 6.61㎡, 9.91㎡ 크다. 무상지분율은 125%로 42㎡가 59㎡까지, 49㎡가 72㎡까지 무상으로 배정받을 수 있다.

2009년 개통될 경의선 탄현역이 걸어서 13분 거리에 있다. 차로 3분 거리에서 지하철 3호선 주엽역을 이용할 수 있다. 자유로 장항IC, 외곽순환도로 일산IC, 경의로, 중앙로 등의 도로망이 가까워 서울 광화문까지 50분 내 접근이 가능하다. 이마트ㆍ그랜드백화점ㆍ롯데백화점ㆍ킨텍스ㆍ중산근린공원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.

◇용인시 신갈동 신갈주공=지상 5층 14개 동 42~49㎡ 560가구로 1990년 7월 입주했다. 이 단지는 용적률 248%를 적용해 66~132㎡대 약 660가구로 재건축된다. 올 3월 정비구역지정을 받고 조합설립인가를 준비 중이다.

단지 북측으로 기흥구갈2택지지구가 위치해 있고, 남측으로는 주거환경정비사업이 예정돼 있어 이에 따른 수혜가 예상된다. 또 단지의 대지지분의 크기가 42㎡와 49㎡가 각각 52.89㎡, 61.81㎡로 조합원들의 추가분담금이 크지 않을 전망이다.

분당선 오리역이 차로 15분 거리에 있고, 경부고속도로 수원IC를 이용해 강남권까지 50분 이내 접근이 가능하다. 또 분당선 연장선(2013년 개통)과 용인 경전철(2009년 개통) 환승 예정인 구갈역을 걸어서 이용할 수 있는 등 교통여건이 좋은 편이다. 걸어서 5분 거리에 관곡초ㆍ신양초ㆍ구갈중ㆍ신갈중ㆍ기흥고 등이 있다.

◇안산시 고잔동 중앙주공2단지=지상 5층 22개 동 72~82㎡ 450가구로 1984년 8월 입주했다. 이 단지는 용적률 245%를 적용해 125~234㎡ 777가구로 재건축될 예정이다. 2005년 5월 안전진단을 통과했다. 올해 안에 구역지정을 받을 예정이다.

1만7152㎡ 대지에 용적률 67%의 저밀도 아파트로 72㎡의 대지지분이 116.33㎡, 82㎡가 132.19㎡로 지분비율이 분양면적의 60%에 달한다. 따라서 조합원의 경우 대지지분에 16.52㎡ 가량을 넓혀 무상 배정이 가능할 것으로 예상된다.

지하철 4호선 중앙역이 걸어서 5분 거리에 있다. 차로 5분 거리인 영동고속도로 안산IC를 이용할 경우 서울 및 수도권 진출입이 쉽다. 중앙역 상권을 비롯해 2001아울렛ㆍ홈플러스ㆍ홈에버ㆍ시청ㆍ안산시외버스터미널 등의 편의시설이 풍부하다.

자료원:중앙일보 2007. 7. 31