명의신탁과 가등기..공부하기~!

명의 신탁한 토지 돌려받기 위한 가등기는 무효부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 지난 1995년 7월1일 이후 명의신탁을 금지하고 있다. 원칙적으로 명의신탁ㆍ수탁 양자간 명의신탁 약정은 무효며 따라서 명의신탁약정에 따른 등기도 무효다. 또 명의신탁자와 명의수탁자 모두 형사 처벌을 하도록 하고 있다. 물론 예외적으로....중종 재산, 부부간의 명의신탁, 종교단체관련 명의신탁 등 경우로 조세포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 부동산실명법을 적용하지 않고 있다.(부동산실명법 제8조) 이 같이 명의신탁은 원칙적으로 무효임에도 불구하고 여러가지 이유로 실생활에서 여전히 많이 행해지고 있는데....명의신탁 당시에는 믿고 신뢰하는 관계라도 돈 앞에서 종종 변질되는 경우가 많아 명의신탁에 따른 법적분쟁이 끊이지 않고 있다. 특히 명의신탁자 입장에선 명의수탁자가 신탁 부동산을 타인에게 처분하는 경우가 가장 우려되는 상황인지라, 이에 대비해 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 설정해두는 경우도 많다. 이 같은 가등기설정만으로 명의신탁자는 본인의 부동산에 대한 권리를 온전하게 보장받을 수 있을까? 결론....자신의 부동산을 명의신탁한자가 해당 부동산에 대해 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 했다고 하더라도 가등기에 기한 본등기를 청구할 권리는 없다. 이와 관련한 사례를 보면, A는 토지를 B로부터 매수하면서 2002년 3월27일 C와 명의신탁약정을 체결하고, 2002년 3월28일 매수한 토지에 대해 C명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 위 A와 C간의 명의신탁약정 당시 C는 A가 요구하는 경우 A가 지정한 D에게 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주기로 아울러 약정하였고, A는 명의수탁자인 C가 위 토지를 임의로 처분하는 것에 대비하고 위 약정에 따른 소유권이전등기청구권을 확보하기 위해 C와 합의해 D와 C 사이의 매매예약의 형식을 취해 2002년 3월28일 C명의의 소유권이전등기에 연이어 D명의로 가등기를 마쳤다. 이후 D는 C에게 가등기에 기한 본등기절차를 이행해 줄 것을 요청했으나 C가 거절했다. 해당 사안에서 대법원(2015년 2월26일 선고 2014다63315판결)은 “A와 C간에는 토지에 관해 그 소유명의를 C 앞으로 신탁하고 C의 임의처분을 막기 위해 이에 관해 가등기를 마치면서 장차 A가 요구할 경우 C가 위 토지에 관한 소유권이전의 본등기를 마쳐 주기로 하는 약정이 성립하였다는 것인데....위 명의신탁약정은 부동산실명법에 의해 무효이고, 명의수탁자인 C가 향후 명의신탁자인 A의 요구에 따라 명의신탁 부동산의 소유권이전등기를 마쳐 주기로 하고 그 동안 C가 임의처분을 제한하기 위해 가등기를 마쳐 주기로 하는 약정 또한 무효인 위 명의신탁약정을 전제한 것이어서 무효이며....이 사건 가등기는 위와 같은 무효인 약정에 기한 것으로 원인무효이다. 또한 D는 A와의 관계에서 이 사건 가등기의 명의수탁자에 지나지 않으므로, 이 점에서도 이 사건 가등기는 명의신탁약정에 기한 원인무효의 등기이다”고 판결하면서 D는 C에게 가등기에 기한 본등기를 청구할 권리가 없다고 정리했다. 다만 위 사례의 경우.... 명의신탁자(A)와 명의수탁자(C)간의 명의신탁약정은 무효이기 때문에 소유권이전등기도 무효로 되지만....매도인(B)과 명의신탁자(A)간 매매계약은 여전히 유효하므로 명의수탁자(C)가 토지를 제3자에게 처분하지 않은 경우라면, 명의신탁자(A)는 매도인(B)를 대위해 명의수탁자(C)에 대하여 소유권이전등기말소를 청구하고.....매도인(B)에 대해 매매계약에 따른 소유권이전등기를 청구해 토지에 대한 소유권을 취득할 수 있다