사건사고 많은 상가빌딩 임대업…계약서에 꼭 반영할 4개 조항

Q. 2년 전 퇴직 이후 서울 광진구 건대입구역 인근에 대지 215㎡, 연면적 531㎡에 지하 1층~지상 4층 규모 상가빌딩을 매입해 임대업을 하며 노후 생활을 하고 있습니다.   지난 4월 지하 1층 공실이 게임방으로 임대차계약이 되었는데 임차인이 인테리어 공사 중 상가빌딩 전기용량이 부족하다고 전기용량 증설을 해달라고 합니다. 공사비용이 300만원이 나오는데 전기용량 증설은 임대인 상가빌딩의 자산가치를 높이는 공사이니 임대인 책임이라고 주장해 부득이하게 공사를 해주었습니다.   이후 변호사에게 자문해보니 앞으로 중개사무소에서 작성해주는 1장짜리 일반표준계약서는 임대인을 보호해주는 계약서 조항이 거의 없으니 임대인 입장에서 보호를 받을 수 있는 상가빌딩 전문 임대차계약서를 사용하라고 이야기합니다.   상가빌딩 임대사업을 하면서 임대차계약서에 임대인 입장에서 꼭 삽입돼야 할 계약 조항 내용은 무엇이 있을까요?   A. 상가빌딩 임대사업은 주택임대사업과 달리 장사나 사업을 하는 임차인들과 고객들이 방문하면서 상가빌딩에서 사건·사고들이 많이 생겨 임차인들과의 잦은 분쟁으로 법원 소송을 하는 경우가 많습니다. 그래서 상가빌딩 임대사업을 쉽게 생각했다가 임차인 간의 스트레스로 임대사업을 포기하고 매도하는 사례들도 상당히 많습니다.   임차인과 분쟁을 없애기 위해서는 중개사무소에서 작성하는 일반 전·월세 임대차계약서가 아닌 상가빌딩 전문 임대차계약서를 만들어 임대인이 향후 발생할 사건과 사고에서 보호를 받을 수 있어야 임차인과 소송을 줄일 수 있습니다.   임대인이 상가빌딩 전문 임대차계약서에 반드시 삽입해야 할 4가지 조항을 설명해 드리겠습니다.   첫째, 원상 복구의 범위와 책임 내용입니다. 임대차계약이 종료되면 가장 분쟁이 많이 생기는 점이 원상 복구의 범위와 비용 기준이 임대인과 임차인이 다르다는 것입니다. 임대인은 임차인의 보증금을 담보로 원상 복구를 철저히 요구하지만 임차인은 기본 원상 복구만 해주면 된다고 생각합니다. 이에 대한 원상 복구 마감재에 대한 기준을 정확히 임대차계약서에 명시해야 합니다.   둘째, 임대업종 변경 시 임대인 동의 사항입니다.   상가빌딩은 근린생활업종들이 권리금을 제3임차인과 권리양수도계약을 통해 매매를 합니다. 가장 많이 발생하는 문제가 기존 상가빌딩에 입주된 임차인과 중복된 업종의 제3임차인과 권리양수도계약을 하는 경우입니다. 사례로 강남구 역삼동 상가빌딩 3층에 성형외과가 입점해 있는 상황에서 2층 치과가 피부과 원장과 권리양수도계약을 하면서 피부과와 성형외과의 업종이 일부 겹쳐 성형외과 원장이 임대인에게 손해배상 청구를 한 사례도 있습니다. 그래서 임차인이 권리양수도계약을 하기 전에 임대인에게 사전 업종 변경에 대한 동의를 반드시 받도록 임대차계약서에 명시해야 합니다.   셋째, 화재 시 피해 보상 책임 범위입니다. 상가빌딩은 음식점이나 주점들이 입점될 경우 항상 화재 위험에 노출돼 있어 언제든 갑자기 화재가 발생할 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 늘 소방 관리에 하자가 없도록 시설물 관리를 철저히 해야 하며 임대차계약서에도 화재 발생 시 임대인의 피해 보상 면책 내용과 책임 범위를 명확히 명시해야 합니다.   넷째, 임대료 연체 시 연체 부과 조항입니다. 임대인이 임대사업을 하면서 가장 스트레스를 받는 것이 임대료 연체가 발생해 임차인에게 독촉 전화를 하고 분쟁을 해야 한다는 것입니다. 임대차계약서에 임대료 연체 시 연체료 부과 조항을 삽입하면 습관적으로 임대료를 연체하는 임차인의 연체가 감소합니다.   임대인이 임대사업을 하면서 임차인과의 잦은 분쟁과 소송을 줄일 수 있는 방법은 1장짜리 일반 임대차계약서가 아닌 상가빌딩 전문 임대차계약서를 별도로 만들어 사용하는 것입니다.   자료원:매일경제 2019. 7. 7