공인중개사시험대비 - 부동산학개론
1. 상업용부동산의 투자성과 판단지표에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (19회)
① 부채감당률(DSCR)이 1.0보다 크다는 것은 순영업소득이 부채의 할부금을 상환하고도
잔여액이 있다는 의미이다.
② 순현가법(NPV)은 장래 기대되는 세후소득의 현가합과 투자비용의 현가합을 서로 비교하여
투자의사를 결정한다.
③ 내부수익률(IRR)은 수익성지수가 1.0이 되는 할인율이다.
④ 자본환원율(capitalization rate)은 화폐의 시간 가치를 고려하지 않는다.
⑤ 현가회수기간법(present value payback period method)은 화폐의 시간 가치를 고려하지
않는다.
2. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(21회)
①투자의 가치를 측정하는데 있어서 화폐의 시간가치를 고려한 방법으로는 순현재가치법,
내부수익률법, 회계이익률법(평균수익률법) 등이 있다.
②순현재가치법이란 장래 기대되는 소득의 현재가치 합계와 투자비용으로 지출된 금액의
현재가치 합계를 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법을 말한다.
③내부수익률이란 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율을 말한다.
④순현재가치법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로는 타당성이 없을 수도 있다.
⑤비율분석법에 의한 투자대안 판단시 사용지표에 따라 투자결정이 달라질 수 있다.
1.정답 ⑤
④ 자본환원율(종합환원율)은 첫해의 순영업소득을 산정하여 잔여기간 동안 동일한 순영업소득이 발생하는 것을 가정하고 기간의 차이를 무시하므로 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
⑤ 현가회수기간법(present value payback period method)은 화폐의 시간 가치를 고려한다. ‘현가’라고 하는 단어가 현재가치를 뜻하므로 ‘현가’라는 단어가 들어간다는 것은 화폐의 시간가치를 고려한다는것을 의미한다.
2.정답 ①
회계적이익률법(평균수익률법)은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법이다.
㉠ 화폐의 시간가치를 고려하는 방법
할인현금수지 분석법(순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법, 현가 회수기간법, 연평균 순현가법)
㉡ 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법
어림셈법(승수법, 수익률법)
비율분석법(대부비율, 부채감당률, 채무불이행률 등)
회계적 수익률(회계적이익률)법, (단순)자본 회수기간법 등