둔촌주공 투자의 해법(解法) [14탄 - 돈 버는 입지]

[경호처장]

1. 둔촌주공 재건축 일정

2. 정부의 부동산 대책이 둔촌주공에 주는 영향.

 ○ 둔촌주공 착공 시점까지 2년이상 보유 조합원 지위 양도 가능.

 ○ 10년 이상 소유, 5년 이상 거주한 1가구 1주택자 → 언제든 조합원 지위를 양도 가능.

 ○ 둔촌주공 재건축초과익환수제 적용 無.

 ○ 8.3 대책이후 둔촌주공 매수자 이주비 한도 : 감정평가금액 × 40%.

 ○ 재건축 조합원 주택 공급수 제한 : 둔촌주공 해당 無 → 1세대 3가구 및 '1+1' 분양 가능.

 ○ 분양가 상한제 적용 無 - 상한제 시행 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용. 

 ○ 2017년 9월 26일 계약체결분부터 '자금조달 및 입주 계획서' 제출.

3. 둔촌주공 현황

○ 주간(週間) 평균 거래량 증가 중 → 전반적인 호가 방향은 강세쪽에 가까운 강보합세. 

○ 꾸준한 매수세 유입 되며 계약 체결 모습 지속 중 → 실거래가격 강보합 내지 소폭 상승세 유지.

○ 우량 지역은 가격 하락 없다는 것과  가격 차별화가 더욱 심화 될 것이라는 판단에 매수세 유입 증가중,

○ 12월말 초과이익환수제  일몰 : 적용 지역 가격 ↘ ↔ 적용이 없는 둔촌주공 차별성 더욱 부각 가격 ↗.

○ 고덕 아르테온 1순위 일반분양 청약 결과 평균 10.5 : 1 → 둔촌주공 일반분양시 청약 광풍 예상. 

○ 재건축의 특성 : 사업진행에 따라 가격 상승 → 빠른 매수 선택만이 저가에 잡는 기회 임.

○ 전망 : 정책에 따라 횡보세와 상승세가 순환되며 하락없는 장기적 상승세.

4. 둔촌주공 투자의 기준(基準)

5. 둔촌주공 투자의 해법(解法)

○ 환매성 높은 26평과 34평 분양 목적 

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	이주비 (B)	순투자비 (A-B)	26평 배정시  예상 환급금	34평 배정시 예상 분담금	비고
1	16평 (19.09평)	96,000	68,901	25,784	70,216	-          11,646	5,081	4.6%
4	23평 (18.34평)	95,000	67,640	25,312	69,688	-          10,385	6,342	4.6%
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	이주비 (B)	순투자비 (A-B)	26평 배정시 예상 환급금	34평 배정시 예상 분담금	비고 (취득세)
1	18평 (21.48평)	98,000	70,783	26,488	71,512	-          13,528	3,199	4.6%
4	25평 (20.64평)	96,500	68,340	25,574	70,926	-          11,085	5,642	4.6%
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	이주비 (B)	순투자비 (A-B)	26평 배정시 예상 환급금	34평 배정시 예상 환급금	비고
3	31평 (25.78평)	106,000	81,840	30,626	75,374	-          24,585	-             7,858	4.6%
4	31평 (25.22평)	105,000	80,889	30,270	74,730	-          23,634	-             6,907	4.6%

○ 투자성 높은 37평 43평 분양 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	이주비 (B)	순투자비 (A-B)	37평 분양시 예상 환급금	43평 분양시 예상 분담금	비고
2	25평 (29.30평)	114,000	89,173	33,370	80,630	-          5,441	4,535	4.6%
4	34평 (28.66평)	115,000	90,750	33,960	81,040	-          7,018	2,958	4.6%
1	25평 (29.83평)	116,000	91,535	34,254	81,746	-          7,803	2,173	3.3%

○ 최고의 입지와 희소성에 따른 투자성 높은 50평 분양 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	이주비  (B)	순투자비 (A-B)	50평 분양시 예상 분담금	권리순위	비고
4	34평 (29.83평)	127,500	93,710	35,068	92,432	19,552	180등 이내	4.6%
3	34평 (29.30평)	120,000	92,535	34,628	85,372	20,727	680등 이내	4.6%

○ 최고의 가치투자인 19평+23평(소위 '1+1'분양) 분양 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	권리가	이주비 (B)	순투자비 (A-B)	19평+23평 예상 환급금	권리순위	비고
4	34평 (29.83평)	127,500	93,636	35,040	92,460	-           8,303	180등 이내	4.6%
4	34평 (29.83평)	130,000	93,796	35,100	94,900	-           8,463	160등 이내	4.6%
4	34평 (29.83평)	132,000	93,849	35,120	96,880	-           8,516	90등 이내	4.6%

※ 잠실 리센츠 12평 7억∼7억5천.

※ 헬리오시티 : 18평 7억∼7억5천 / 21평 8억∼8억5천.

※ 둔촌주공 입주시 : 19평 7억5천 / 23평 9억 예상 → 19평 + 23평 = 16억5천이상

6. 결론 : 대한민국에 이런 재건축아파트 UP↗다!!

이상 둔촌주공 투자의 해법(解法) 14탄을 통해 돈 버는 입지인 둔촌주공아파트의 최근 동향에 대한 부동산헤드라인의 개인적인 판단을 알려드렸으니 가볍게 참고하시기 바랍니다.

둔촌주공 매수를 계획하시는 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다. 

둔촌주공 투자의 해법(解法) 15탄은 11월 14일 전후로 찾아뵙도록 하겠습니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

둔촌주공아파트 설계변경 세대수(안)
전용 면적	분양 평형	조합원 분양	재건축 소형	소   계
29㎡	14평	0	272	272
39㎡	18평	1,572	272	1,844
49㎡	22평	680	272	952
59㎡	26평	2,121	230	2,351
84㎡	34평	3,934	0	3,934
95㎡	37평	937	0	937
109㎡	43평	1,370	0	1,370
113㎡	48평(복층)	16	0	16
134㎡	50평	313	0	313
138㎡	54평(복층)	9	0	9
144㎡	57평(복층)	16	0	16
156㎡	63평 펜트히우스	9	0	9
166㎡	65평 펜트하우스	9	0	9
총    계		10,986	1,046	12,032