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무주택자 분들께 몇년 전부터 같은 이야기를 드리고 있습니다.
아마도 이번 글이 여력이 되심에도 폭락을 기다리며 집을 사지 않고있는
무주택자 분들께 드리는 마지막글일 것 같습니다.
이것조차 설득이 안된다면 저는 포기입니다.
마음이 아픕니다. 정말로.
(여력이 안되는 분들은 다음 기회를 노리고 청약 점수 관리에 만전을 기하면서 열심히 총알 장전하시길 권합니다. 청약의 기회는 반드시 옵니다. 지금의 경쟁률이 영원하지 않습니다. 힘내세요!!)
매번 했던 이야기를 반복하고 있습니다만..
이제는 그냥 인정을 하시는게 편할 것 같습니다.
'다 투기꾼들이 올리는 거야.'
'집사라는 애들 다 사기꾼들이야.'
'집값 떨어질거야.'
'그냥 현재에 만족하며 살자'
'그냥 성실히 일만 하자'
2018년부터 횟수로 4년째 같은 이야기를 주장하는 분들이 많습니다.
더 충격적인 건, 그분들은 아직까지도 SNS나 기타 커뮤니티를 활용해
주변사람들을 현실에 안주하게 만들고 있습니다.
그분들은 그냥 틀린 걸 인정하고 싶지 않은겁니다.
정말 욕심이 없다면, 남들과 자산격차가 나는게 배아프지 않다면 상관이 없지만
전 여태까지 그런 분을 만나본 적이 없습니다.
안그런 것 같아도 얘기를 나누면 결국 '돈 좋아' 하시거든요.
이 글을 보시는 당신도 돈 좋아 할겁니다.
저랑 내기해도 좋습니다.
미래를 미리 내다보고 1억 벌 확률이 100%인 투자처를 찾았다면 반드시 그렇게 할겁니다.
그리고 그건 부끄러운게 아니라 '당연한'겁니다.
--
이런 유동성 흐름에서 현실에 안주하게 이끄는 분들은 위험합니다.
그분들은 앞으로도 수십년간 변하지 않으며 여러분이 상대적 박탈감을 가지는데 기여할겁니다.
로버트 기요사키의 <부자 아빠 가난한 아빠>의 전형적 가난한 아빠의 생각을 가지고 계십니다.
되도록 많은 사람들이 나와 함께 현실을 회피하길 바라는 심리인 겁니다.
혹은 여러분이 많이 보신 그분들처럼
찢어진 신발, 다터진 뒷굽, 허름한 가방, SNS에서만 검소 등 가식적으로 포장하며
뒤로는 누구보다 돈 좋아하고 투자를 많이 하고 있을 수도 있습니다.
저는 페이스북, 구글 광고를 집행하는 광고대행사의 사장으로 7년을 있었습니다.
그래서 누구보다 잘 압니다.
혼자만의 공간에서 '검색'하는 것, 광고를 보고 클릭하는 키워드 등이 그 사람의 '진심'입니다.
광고를 해보시면 아시겠지만, 그 '진심'과 SNS상 '포장된 모습'은 굉장히 괴리감이 있습니다.
그냥 팔로우 끊으세요.
이정도까지 와서 인정을 안하는 건 그냥 고집입니다.
혹은 포장하여 좋아요 장사 하는 것일수도 있고요.
포장된 모습을 보며 위안을 삼지 마세요.
제 글, 좋아요 안누르셔도 됩니다.
굉장히 민감하고 뇌 속에 있는 이야기를 필터링 없이 꺼내 아플 수도 있습니다. 불편한 사람 맞습니다.
저는 '청년은 아무것도 하지 않아도 아름다워요.'라는 무책임한 말을 하며
박수갈채를 받는 김제동씨보단,
'청년은 존나 열심히 해야죠. 그래야 살아남죠.'라고
당장 내가 욕먹더라도 현실을 말해주는 책임감있는 서장훈씨가 좋습니다.
적어도 현실을 말해주고
진짜 당신을 위하는게 무엇인지는 잘 생각해보시고 읽기만 해주셨음 좋겠습니다.
작년 전국 상승률 1위였던 세종시에서 부동산 일을 하고,
올해 전국 상승률 1위인 인천 송도에 올해 초 아파트를 매수한,
부동산 컨설턴트로 전국을 뛰고 있는 제 의견과 조언을 마지막으로 남기겠습니다.
이게 무주택자분들께 드리는 마지막 이야기가 될 것 같습니다.
이제 더는 저도 가슴아파서 설득 못하겠습니다.
정말 너무 많이 오르기도 했어요. 이 현실이 참 서글픕니다.
1) 부동산 상승의 가장 큰 원인은 '화폐 가치 하락'에 있습니다.
주식시장의 상승, 가상화폐시장의 상승, 금 구리 등의 원자재 상승, 세계적인 부동산 상승
모두 저마다의 이유가 있지만 가장 큰 이유는 '돈의 가치 하락'에 있습니다.
(거기에 한국의 경우 현 정부의 공급대책 실정까지 더해 더 큰 상승을 불러왔죠.)
다른거 다 필요 없고
1) 은화 2) 스페인달러 3) 지폐의 시작 4) 금본위제 폐지 5) 케인즈와 루즈벨트의 뉴딜정책
이 5가지만 관심있게 공부를 해보셨음 좋겠습니다.
당신의 향후 수십년의 부를 가를 아주 중요한 기본 상식입니다.
저는 감히 '부자학 원론'이라고 말씀드릴게요.
개인적으로 토익 900점 만드는 것보다 더 가치있는 공부라 봅니다.
정말입니다. 꼭 시간내서 공부해보세요. 하루만 인터넷 뒤져봐도 공부 됩니다.
그게 힘드시면 제 영상을 보셔도 좋을겁니다. 1.25배속으로 1시간이면 됩니다.
- 화폐 가치 하락: https://youtu.be/Tbdg7Am2B4Y
- 집값이 오른 이유: https://youtu.be/IpWFIS-uK_M
이걸 바로 '유동성'이라고 하는 것이며,
그 유동성이 향후 1-2년 동안은 지속될 것 같습니다.
언젠가 유동성을 거두는 날이 올겁니다.
그때의 하락이 지금 가격보다 더 떨어지겠느냐?
전 아니라고 말씀을 드리고 싶습니다.
지금도 외국인 투자자의 입장으로선 (특히 국가의 개입이 심한 중국인의 입장으로선)
아직도 한국 부동산 시장은 매력적인 투자처라는 것도 말씀드리고 싶습니다.
2) 폭락장이 올 것인가?
폭락장이 올 확률은 희박합니다. IMF 같은 국가경제위기가 오지 않는 한 폭락은 오지 않을 것입니다.
그 유명한 리먼브라더스도 천천히 우하향이었고, 1,2기 신도시 공급폭탄때도 우하향이었습니다.
라OO하OO이 몇년째 말하고 있는 폭락장은
2018년에도 오지 않았고,
2019년에도 오지 않았으며,
2020년에는 오히려 폭등을 했고,
2021년에도 오지 않고 있습니다.
그리고 앞으로도 올 확률이 적습니다.
폭락장이 오려면 집을 팔고 기업, 생계가 무너지는 걸 막을 정도로
'국가 경제'가 어려워야 합니다.
하지만, 대한민국의 산업구조가 굉장히 뛰어납니다. 대한민국 경제, 굉장히 튼튼합니다.
5G, 배터리, 전기차, 수소경제, 게임, 바이오, 신소재, 반도체 등 4차산업 & 그린 에너지를 중심으로 굉장히 훌륭한 산업구조 개편을 이뤄냈으며, 세계를 선도하고 있는 기업들이 많습니다.
(인공지능, 메타버스, 우주항공에서는 조금 약하다고 보입니다. 각 기업들의 선전을 기원합니다.)
무역재개, 선박 연한 도달의 이슈와 겹쳐 조선, 철강 등의 기존 한국의 먹거리 산업들도 다시 활황입니다.
제가 작년에 문재인 정부의 부동산 정책은 쓰레기지만,
K뉴딜 및 그린뉴딜 산업선정 하나는 탁월하게 했다고 칭찬했던 이유도 여기에 있습니다.
(당시 욕 많이 먹었는데, 그때 선정기업 주식들 골고루 사두셨으면 지금 수익률 228%입니다.)
앞으로 몇 년은 대한민국을 먹여살릴 산업들입니다.
정말 대한민국의 산업구조는 놀랍도록 아름답게 개편이 되었습니다.
대한민국 기업인들의 저력에 다시 한번 물개박수와 감사인사를 올립니다.
3) 그럼 우하향 하는 시장이 올때 사는게 낫지 않겠냐
지금의 부동산 상승세가 꺾여 정확히 하락장이라고 말할 수 있을때는
1-2년 후가 되어야 할 것 같습니다. (다시 한 번 강조하지만 그 하락장은 '폭락장'이 아닙니다.)
일단 유동성 축소(테이퍼링)이 향후 2년 이내에 예고되어 있고,
3기신도시 공급, 서울 용적률 상향 후의 재건축/재개발 가시권의 시기와 겹치기 때문입니다.
무주택자분들은 객관적으로 이 지점을 파악하셔야합니다.
지금 이 집이 2년 후에 지금보다 쌀 것인가?
쉽게 설명드리자면,
지금 3억인 주택이 2년 동안 4억으로 올랐다고 치겠습니다.
'점진적 하락'을 해봤자 잘해 봐야 15% 하락할 겁니다.
그때의 저점이 지금의 고점보다 비쌀 확률이 굉장히 높다는 뜻입니다.
그동안 전월세 비용, 이사비용, 복비, 기타 소모 비용등을 고려했을 때
그 상실감은 더더욱 커집니다.
실거주 한 채는 타이밍을 재는게 아니라고 했습니다.
저도 현재 무분별한 다주택 투자는 말리고 있습니다.
다주택자가 되시려는 분들께 되도록 '상급지 이주'의 전략을 세우고
기타 여유자금은 주식, 미술품, 토지 등의 대체투자를 하시는 걸 권하고 있습니다만
실거주는 예외입니다.
타이밍을 재지 마십시오.
4) 내일 당장 하락장이 올 확률이 50%가 넘어도 실거주 1채는 늘 지금이라 말씀하실건가요?
네. 설사 떨어질 확률이 70%가 넘어도 실거주 한 채는 타이밍 재지 말고 하시라 권해드릴겁니다.
한가지 사진으로 보여드릴게요.
위 사진은 작년에 세종시 새롬동 컨설팅을 의뢰하셨던 고객분께 보내드렸던
PPT에서 발췌한 내용입니다.
당시 세종시 새롬동의 대장아파트인 '새롬 더샵 힐스테이트' 38평 마지막 9억대 매물이 있었습니다.
이거 놓치면 다시는 10억 이하로 이 물건 사기 힘들거라고 고객께 매수를 권해드렸으나,
'새롬동이 너무 올랐다. 꼭지 아니냐'며 불안해하시어 답답해서 보내드렸던 PPT입니다.
당시 이 말씀을 드린 적이 있습니다.
"맞습니다. 당장 내일 떨어질수도 있습니다. 하지만 떨어지는게 뭔 상관이죠? 어차피 실거주인데. 상관없잖아요. 훗날 결국 올라가있을 확률이 높고 사는동안 재산세도 덜 낼텐데."
"하지만 이걸 꼭 기억하세요. 당장 내일 오르면 사장님은 다신 이 아파트 살 돈 못모을 확률이 높습니다."
아마 그때 매수를 하지 않으셨다면, 이 아파트를 평생 못살 확률이 높으셨을겁니다.
이 아파트는 현재 16억이 넘어가니까요.
설사 가격이 오르지 않았더라도 실거주 한채 내집마련 한 건 무조건 잘한 겁니다.
5) 왜 가격이 안올라도 실거주 한채 내집마련은 잘한거라는 거죠?
작년 붇카페 유명한 폭락론자 브렛백님이 너무 안타까워서 남겨드렸던 글이 있습니다.
그 내용을 아래에 남겨볼게요.
폭락을 기다리면서 실거주 한채 안하고 계신거라면... 그래서 속이 쓰리신거라면..
실거주 1채는 타이밍, 가격 재는게 아닙니다.
떨어질수도 있죠. 하지만 오르면 다시는 그집 사기 어려워집니다.
부동산으로 투기한다 말씀하셨습니다.
투기는 님이 하고계신겁니다.
'하방'에 배팅하는 '공매도' 투기요.
왜 '실거주 1채'를 오르네 마네 하면서 타이밍 각재십니까...
화폐의가치는 갈수록 흐르고, 결국 지나보면 우상향하는게 자산시장입니다.
떨어지면 어때요. 세금 덜내고 좋죠. 결국 회복할건데요.
실거주로 쭉 살집 가격이 떨어지는거 사는데 아무 지장 없습니다. (오히려 실 생활비는 더 줄겠네요.)
실거주 한채는 꼭 하세요.
가격이 오르니 마니 하는것보다 더 큰 가치가 있습니다.
다만 못난이 나홀로 같은건 피하시고 되도록 똘똘이로요.
1. 삶의 질이 달라지실거에요.
2. 삶에 대하는 태도도 달라지실거에요.
3. 혹시 결혼하셨다면 아내분도 더 안정적인 생활에 스트레스를 덜 받아하실겁니다. 가족에게 '안정감'을 주는게 가장의 도리 아닐런지요.
4. 오를 확률이 떨어질 확률보다 70% 이상 높습니다. 설사 떨어지더라도 결국 훗날 더 올라가있다에 95% 겁니다.
5. 집에 대해 신경 안쓰고 사장님의 삶에 더 신경쓰는 시간이 많아지실겁니다.
6. 좋은 책도 많이 읽는 여유가 생기실겁니다.
7. 그건 선순환되어 사장님이 더 큰 부자가 되게 만들어줄겁니다.
6) 가격이 너무 올라 살 돈이 없어요. 엄두가 정말 안납니다.
그런 분들께는 마지막 '사다리'가 있음을 말씀드리고 있습니다.
첫번째)
입지 - 학교접근성이 굉장히 좋은 지방 중소도시 이상의 구축 아파트를 매수하시면 됩니다.
리모델링의 기술이 갈수록 늘고 재건축 사업성이 안나오더라도 리모델링을 추진하는 바람이 불겁니다.
직장이 어디냐에 따라 갈리겠지만,
충청권에서는 복대동 현대2차 (매가 1억 후반대)
수도권에서는 부천 송내 신라극동 등이 있겠습니다.
예산을 조금더 올린다면 송도 풍림 아이원 (먼우금초 인근)도 굉장히 좋은 선택입니다.
(이 글을 블로그에 쓴게 3달 전입니다. 많이 올라버렸네요.. 지금 기준으로 추천하는 곳은 몇일 안에 글 올리도록 하겠습니다.)
(이 글을 블로그에 쓴게 3달 전입니다. 많이 올라버렸네요.. 지금 기준으로 추천하는 곳은 몇일 안에 글 올리도록 하겠습니다.)
이런 단지들은 생활편의가 뛰어나고, 학군도 지역에서 훌륭한 편이고, 초중고 접근성도 뛰어나 꾸준한 수요가 뒷받침되는 지역들입니다. 심지어 많이 안올랐습니다.
길게 보시고 향후 리모델링시 큰 차익을 내서 사다리를 따라잡을 수 있는 집들을 매수하는 방법이 있습니다.
두번째)
청약 가시권이라면 반드시 3기신도시 + 재건축 용적률 상향 청약에 당첨되세요
그때 당첨 안되면 내 사다리는 끝난다는 각오로 준비하셔야하며, 될 수 있는대로 청약을 넣으셔야 합니다.
상급지에 전세나 월세로 등기 치셔서 반드시 당해년수 채워두시고요.
청약점수 관리 열심히하시고 종잣돈 잘 모아두시길 바랍니다.
'내가 돈이 2억밖에 없는데 무슨 8억짜리 청약을 해요'
이건 정말 모르셔서 하시는 말씀입니다.
다 그렇게 삽니다.
8억짜리 청약에 당첨이 되면,
처음 계약금 8천만원이 필요하고, 이후 3개월 후 1차 중도금 8천만원이 필요합니다.
2차~6차까지 3년 간 5번에 나누어 4억 5천만원을 내셔야 하며,
남은 2억 가량은 잔금때 내는겁니다.
지금 당장 2억만 있어도 가능합니다.
3년 동안 중도금 열심히 벌어서 내고,
내 전세까지 빼고 월세 살고, 차 팔고 당근마켓에 고가품 다 팔아가며, 중도금 내다가
막판 잔금때 잔금대출을 받아서 입주하는겁니다.
분양가상한제 때문에 입주하고 시간이 지나면 자산은 크게 늘어나있겠죠.
(참고로 중도금의 경우 2회차까지 미납해도 계약해지 되지 않습니다. 이 방법을 활용하시는 것도 좋습니다.)
원래 집은 그렇게 탈탈 털어서 사는겁니다. 다 그렇게 삽니다.
할 수 있는한 가장 좋은걸 털털 털어 사는게 훗날 이기는 선택이라는 것도 염두해두시길..
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
*마지막 중요 포인트*
많은 분들이 '인구수가 줄고 있어 집값이 떨어질 것이다.'라는 말을 하십니다.
얼핏 보면 굉장히 논리적입니다만, 이 오류에 정면으로 반박해드리겠습니다.
1) 인구수는 줄고 있지만 핵가족화, 반려동물 집사님 증가, 1인 가구, 황혼 이혼, 비혼자 증가 등으로 오히려 세대수는 늘고 있습니다. 집의 수요는 '세대수' 이지 '인구수'가 아닙니다.
2) 도심집중화 현상은 앞으로도 더욱 심해질겁니다. 그래서 될 수 있으면 탈탈 털어 입지 좋은 곳, 중심지, 도시 지역 매수를 권해드리는 겁니다.
3) 수십년 후엔 34평(국민 평수라고 하죠)을 방 2개 구조로 '혼자 쓰는' 시대가 올겁니다.
이는 디지털노마드 증가, 자택근무 증가, 메타버스, 줌 커뮤니케이션, 온라인 커뮤니케이션, 쿠팡 등의 배송, 바이러스 시대와 집에서 보내는 시간의 증가로 인한 큰 평수 니즈, 개인적 성향, 홈오피스 등의 키워드를 대입해보시면 이해되실겁니다. 대형평수가 갈수록 귀해지는 이유이기도 합니다.
[출처] 부동산 폭락을 기다리는 분들께 - 폭락이 오지 않는 8가지 이유 (부동산 스터디') | 작성자 당신의 부를 위하여