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추천(947) 댓글 수정 삭제 2018.07.14 12:42:56.
글쓴이 태양은 가득히
경제 영역의 과제 3에서, 시범 케이스 지방 등에 대한 마지막 과제 수행으로, 장기 전국 부동산 시장의 대세 상승에 관한 결론 글이 추가로 강조될 것이다.
그 결론의 이유, 근거로,
경제 영역 1,2에서의 수십 개 지난 글들에 이어,
이번에도 최근 몇 년간 선배, 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 계속 이어질 것이다.
언제, 누가 썼던 과제의 목적과 내용에 대차가 없으니...
추가 3.
경제 영역 1-3. 시범 케이스 지방의 산업 및 도시, 주거환경의 천지개벽적 발전, 그 구체적 사례.
태양은 가득히
추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고
추가 보너스 1.
경제 영역을 포함한 사회 분야의 작은 목표들 중 하나인,
우리나라 각 지역, 각 지방의 세계 최고로 안전하고 쾌적한 도시 및 주거환경에 대한 목표도 마찬가지다.
지속 가능하고 건강한 국민경제의 성장 및 그 도시, 주거환경 목표들의 반사적, 부수적 효과에 불과한 십여 년간 평균 집값 두 배, 이십 년간 서너 배 상승도 마찬가지다.
단, 이기적인 인간의 심리가 작용하는 시장원리로 인해,
산만디 낡은, 저가의 아파트까지 모두 올랐던 부산 부동산 시장의 1차 상승기에 비해, 2차 상승기는 도심 요지의 중가, 고가의 집값만 주로 올라 양극화가 심화되었던 사례에 비추어,
2020년을 전후부터 2023년 전후까지로 예상되는 부산 부동산 3차 상승기나 2020년대 후반기로 예상되는 4차 상승기에는 부산 지방에서도 해가 갈수록 지역별, 물건별 양극화, 차별화는 더욱 심화될 것 같다.
작금의 논란 대상인 해운대, 동래구 집값,
우동, 남천동 등 부산 자치구, 반포, 압구정, 대치동 등 서울 자치구들에 대한 작금의 집값 최고가 논란은 이번의 과제인 시범 케이스 소지역의 부동산 시장과도 관련이 있으니 선결적으로 정리해 본다.
결론적으로, 해운대구는 마포 연남동처럼 기존 동해선 폐선부지 활용, 수영만 요트장, 운촌항 재개발 등등부터 해운대 엘시티와 우동 3구역 재개발과 그사이의 중동, 우동에 각종 자잘한 도시, 주거환경 개발 등등까지의 도시 및 주거환경은 계속 개발 중인 것도 사실이지만,
해운대구는 부산의 다른 자치구에 비해서 도시 및 주거환경 개발이 거의 완료된 상태인 것도 사실이다.
지금의 서울 강남처럼, 그 개발이 완료되었다는 건, 보다 쾌적한 주거환경이 보다 완비되었음을 의미하고,
나아가, 지하철 2,4호선에다 동해선, 세계 최대의 백화점인 신세계 등 편의시설, 영화, 첨단산업, 인근 동부산 관광개발사업 등등까지 해운대구의 도시, 주거환경은 나날이 더 좋아지고 있다.
따라서, 부산에서 누구나 거주하고 싶어 하는 해운대 부동산 시장은 장기 상승 탄력성은 별론으로 하고 장기적으로도 나쁘지 않을 것이다.
온천동 외 몇 년 전까지 누구도 관심을 두고 있지 않던 지역인 사직동, 명륜동, 심지어 복산동, 그리고 인근의 다른 자치구인 연제구 거제동, 부산진구 범전동, 금정구 장전동 등등의 부동산까지 자주 언급되고 있는 동래구 등 중부산 지역의 부동산 시장도 해운대구와 다르지 않다.
몇 년 전부터 주택 재정비 사업이 본격화된 동래구, 연제구, 부산진구는 내년, 2018년부터 다년간 각각 일만여 가구의 주택 재개발 사업이 분산, 순차적으로 완료될 예정이고,
또 장래에도 동래구, 연제구, 부산진구는 각각 온천 2, 4구역 등 온천동, 거제 2구역 등 거제동, 촉진 3구역 등 시민공원 주변 재개발 등 1만여 가구가 재개발될 예정으로 동래구의 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전할 예정이니,
나아가, 동래, 연제 등 중부산 지역은 백화점 등 편의 시설부터 지하철 1호선, 3호선, 4호선에 다 동해선 등등 대중교통시설까지 잘 구비된 전통적 부산의 주거지역이고, 부산 도심철도 지하화 등 재개발, 복합환승센터, 부산 마산 복선 전철 개통 등등도 예정되어 있으니,
동래구, 연제구, 부산진구 등 중부산의 부동산 시장도 장기적으로 나쁘지 않을 것이란 말이다.
아니, 도시, 주거환경의 개선의 속도와 양에 비례하여, 동래구, 연제, 부산진구의 중장기적인 부동산 시장은 해운대구에 비해 다소 더 탄력적일 것 같다.
보다 구체적인 사례를 들어볼까?
"동래구, 연제구, 부산진구의 집값은 절대 마린시티, 엘시티의 해운대 중동, 우동의 집값을 넘어설 수 없다"라는 주장은 중장기적으로는 몰라도 장기적으로는 타당성을 상실하게 될 것이다.
이하, 전용 면적 25평, 33평 최고 실거래 가격을 예를 들어본다.
10년 후 해운대 마린시티 자이, 중동 캐슬 스타, 중동 푸르지오, 비스타 등등의 주상 복합 아파트와 우동 3구역 재개발, 엘시티 인근의 리인 뷰 등 일반 아파트 33평 최고가가 12~15억이라 가정해 보자.
재정비가 완료된 사직 캐슬, 장전 래미안, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트, 아이파크, 거제 자이 등등 보다 열 배가량의,
온천 2, 4, 거제 2, 촉진 3, 복산 1구역 등 거대 단지들은 물론 양정 1, 2, 3 구역과 인근 연산 더 샵, 캐슬 포레, 연산 캐슬 데시앙, 연지 래미안, 전포 아이파크, 전포 이편한 세상 등 중대형 단지들을 포함한 중부산 지역의 각종 주택 재정비 물량은 각종 기반 시설들을 포함하여 중부산의 도시 및 주거환경을 더욱 비약적으로 발전시키게 될 것이다.
당연히, 중부산 지역의 도시 및 주거환경에 비례하여 지역 인구, 중소 상공업자를 포함한 지역 산업, 일자리도 증가하게 될 것이기에 중부산 지역 부동산 시장도 이에 비례하여 상승하게 될 것이다.
따라서 중부산 지역의 도시 및 주거환경이 완비되기 전까지는 몰라도 완비된 후에는 상기한 온천 2, 4, 거제 2구역 33평 12~18억 등 중부산 집값은 해운대 집값 못지않게 상승하게 될 것이다.
10년 늦어도 15년 후, 부산 도심철도 지하화, 부전역 KTX 환승, 복합 환승센터, 기타 부산 마산 복선 전철, 전포천, 부전천 재개발 등 중부산 지역의 각종 개발사업이 완료될 무렵,
그 각종 개발사업들의 직접적 수혜 지역인 시민공원 촉진지구 3구역 등 일반 아파트 33평과 촉진 2-1 구역 등 주상복합 아파트 33평의 가격은 해운대 12~15억을 넘어, 서울 수준인 15~20억도 가능할 것이다.
따라서, 서울의 부동산 시장에 비해 도토리 키재기 격인 부산 집값의 최고 자치구, 자치동 쌈박질은 의미가 없다.
해운대 집값이 많이 오를수록 동래구 등 중부산 지역 집값 상승에 유리하고,
더욱이, 도토리 키재기 온천동, 대연동 등에 비해 주민, 주택수가 상대적으로 적은 남천동, 명륜동, 범전동, 기타 원도심 동구 수정, 초량동 등의 평균 집값은 꼴랑 수천 가구의 신규 아파트 입주만으로도 급반등할 수 있기 때문이다.
10년, 늦어도 20년 후에는, 주민수, 주택수가 적기에, 남천동은 십여 년 혹은 십수 년 후 삼익비치, 삼익 타워, 삼익 빌라 등은 물론 인근의 뉴 비치, 기타 자잘한 협진태양, 반도보라, 우성 보라 등의 재건축과 남천 2구역, 어쩌면 남천 1구역 재개발까지 일만여 신규 고급 아파트가 입주하게 되면 남천동의 평균 집값은 서울 평균, 아니, 강남 11구나 어쩌면 강남 3구의 평균 집값을 넘어서게 될지도 모른다.
만약 10~20년 후 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동 등, 바다, 비치 영구 조망, 워터 프런트 등의 조건을 구비한 부산 도심 해변가 아파트 33평 최고가가 20억 대, 30억 대를 넘긴다면,
상기한 해운대, 중부산에서 예시, 예상한 33평 가격 12~20억은 15~20억으로 상향 조정될 수 있을 것이다.
다시 한 번 더 재강조 하지만, 국토균형 발전상 전국 지방, 지역의 인구증가, 지역 경제, 지역 일자리, 소득이 가장 중요하고, 그다음은 도시 및 주거환경의 개선이며 집값은 그 부수적, 반사적 결과물일 뿐이다.
예를 들어, 지역 경제 개선과 천지개벽적 도시, 주거환경 발전과 비례한 시범 케이스 지방 부산 집값이 향후 10~20년에 걸쳐 두세 배 상승할 것과 달리,
이미 도시 및 주거환경과 각종 기반시설이 완비된 서울 강남 3구 등 서울과 경기 일부 지역 아파트들의 최근 집값의 단기, 비이성적 급등은 그 가격이 정당화되기까지 후유증을 남길수 밖에 없을 것이다.
무능, 무지, 해악 덩어리 문가 정권 패거리들이 깔아 놓은,
돈 놓고 돈 묵기의, 극소수 투기꾼들의 불로 소득을 노린 앗사리 투기판에 다름 아닌 최근의 서울 등 부동산 시장은 한 두해 반짝 반등할 순 있어도 해마다 늘어나는 종부세 등 마늘과 쑥을 먹으며 장기간 쉬어갈 수밖에 없을 것이다.
지역경제, 도시, 주거환경 발전이 미미하고 인구조차 감소하고 있음에도 서울 집값은 최근 1~2년간 거의 두 배로 급등 했더라.
전용면적 25평, 33평 국토부 실거래 최고 가격을 기준으로, 2013년 경 각각 10~15억 하던 강남, 4~7억 대의 강북 아파트 가격이 도시 및 주거환경의 뚜렷한 개선조차 없이,
반포 아크로 리버파크, 반포 래미안, 반포 자이, 잠실 엘스, 잠실 트라지움 등등은 물론 압구정 한양 등등까지 20억 내외에서 30억 내외로 올랐던 것과
강북 종로구 경희궁 자이, 마포구 아현 래미안 푸르지오, 공덕 자이, 최근 입주한 종로구 행당 서울숲 자이, 금호 서울숲 힐스테이트, 심지어 20년이 넘은 성동구 옥수 하이츠 등등의 10~20억 대는 비정상이기 때문이다.
마지막으로, 오늘의 결론인,
상기한 중부산 지역들 외, 부산에서 인구, 일자리, 소득이 가장 많이 증가하고 도시 및 주거환경이 가장 비약적으로 발전할 수 있는 소지역은 어디일까?
낙후, 소외되었기에 더욱 비약적 발전이 가능한,
그 부수, 반사적 효과로, 비록 많은 세월을 요할지라도, 장기간 집값이 가장 많이 올라갈 수 있는 지역 말이다.
그 지역은 상기한 해운대구, 동래구에 비해 요즘 한물간 백화점 등은 물론 변변한 편의 시설조차 없고, 교통시설을 포함한 각종 기반시설도 지하철조차 하나도 없거나 하나뿐일 정도로,
지난 민주화 이후부터 지금까지 30여 년간 대표적 달동네급으로 계속 낙후 되어왔던 지역이다.
그런 까닭에, 나아가 지정학적 위치와 지역 발전의 동심원적 파급효과 등등도 고려하여,
시범 케이스 지방인 부산에서도 시범 케이스 소지역이 될 수밖에 없었던 지역이다.
그 지역은 시범 케이스 소지역인 북항재개발 주변 지역과 남천, 대연동의 중점 개발 및 그 동심원적인 파급효과를 노린 영도, 송도를 포함하여 중구, 동구, 남구, 서구 중 일부를 포함한 부산의 원도심 지역이다.
문재인이 모친이 살고 있는 영도구 인구는 1980, 1990년대 23만 명대에서 오늘날 12만 명대로 반동가리 날 정도로, 동구, 중구 등과 더불어 부산 원도심 지역은 워낙 오랫동안 침체, 낙후되어 왔다.
그런 까닭에, 인근 시범 케이스 소지역 개발의 동심원적인 파급효과조차 미약하고 오래 걸릴 것 같아 다음에 보다 상세하게 언급하기로 하고,
오늘의 과제 수행은 북항재개발과 남천, 대연동 사이의 낀 지역들인, 상대적으로 동심원적 파급효과의 약발이 잘 받는 원도심 중 일부인 남구 낙후 지역에 대해서만 간단히 언급한다.
지역민의 인구, 일자리, 소득 증가 및 도시, 주거환경의 개선과 관련하여.
어제 언급했던, 십 년 후면 완성될 남구 주택 재정비 지역의의 선발대와 본진 격인,
대연동 재정비 지역과 더불어 중, 대형급 대단지 아파트만 해도 도심 내 신도시급 3만여 가구.
인근 남천, 광안동과 북항 재개발 1, 2단계 내 부산항 시티, 그 주변 지역인 동구 좌천, 범일동 등을 포함하여 도심 내 분당급 신도시로 도시 및 주거환경이 천지개벽될 부산 남구와 그 주변지역의 집값도 지역 개발, 도시 및 주거환경의 발전에 비례하게 될 것이다.
10년, 20년 후 중심 지역인, 시범 케이스 소지역 대연동 내륙 지방 33평 집값은 15~20억,
남구의 외곽지역조차 20여 년 후, 북항 재개발 1, 2, 3단계 완성과 함께 세계 최고의 미항으로 거듭나게 될 북항 재개발 주변 지역의 좌찬, 범일, 초량, 수정동과 더불어 33평 집값은 북항 재개발 지역 내, 북항 영구 조망, 워터 프런트 등의 구비 여부에 따라 30억 대도 가능하겠지만, 통상 10~20억 대는 가능할 것이다.
예를 들어, 사업 진행이 멈춰 있거나 지지부진한 문현 1 도시환경 정비구역이나 문현 한양, 삼익 등의 재건축, 문현 4,5구역 등의 재개발과 십수 개에 이르는 문현 주거환경개선지구, 각종 지역주택조합 등등도 빠르면 십 년, 늦어도 이십 년 후면 개발이 완료될 것이다.
감만동, 우암동 등 남구의 각 동들도 문현동의 사례 처럼 되겠지?
그리되면, 각종 주택재정비사업이 아닌 일반 주택 사업지를 포함하여,
비록 느리게 진행될지라도, 북항 영구 조망이 가능한 감만 1구역, 우암 1, 2 구역은 상기한 문현 3구역 등등과 더불어 남구 외곽지역의 아파트 33평 최고 가격조차 십 년, 이십 년 후에 10~20억 대는 충분히 가능할 것이란 말이다.
나아가 남구는 아파트 아닌, 단독, 상가주택, 다가구, 다세대, 오피스텔, 상가주택, 임대주택, 기숙사들도 십 년, 이십 년간 계속 늘어나게 될 것이다.
향후 이십 년간 늘어나게 될 남구와 시범 케이스 소지역 남천, 대연동과 그 인근에 늘어 날 주택 총수는 부산의 외곽 신도시를 제외한 부산 도심의 각종 주택재정비 사업 주택수 총량과 비슷해질 것이다.
남구와 남구 주변 지역의 인구는 이에 상응하여 이십 년 후까지 최소 소도시의 인구인 20만에서 최대 중도 시의 인구인 30만 명은 늘려갈 수 있을 것 같다.
남구의 일자리 또한 창의적으로 계속 늘릴 수 있는감만, 우암부두 등 북항재개발 2,3단계,문현금융단지 등등과 자잘한 용호만 재개발, 오륙도 시사이드, 부산 외대 등등까지 남구만, 부산시, 남구를 포함한 중앙 및 지방정부의 창의적 노력 여하에 따라 더욱 늘려갈 수 있겠지.
지역민의 소득 증가 또한 지역의 발전과 양질의 일자리 증가에 비례하게 될 거시고.
교통대란 해소 및 해양 관광, 레저, 휴양, 문화 등의 서비스 산업의 발전을 위하여 국비, 국책사업이 되어야 할 국가 기간산업인 항만, 즉 북항과 용호만을 중심 중심으로 최첨단, 친환경적인 해양 관광 철도가 건설돼야 할 것이다.
이를 중 중심으로, 국비, 시비, 구비, 혹은 민간 자본으로 용호만 인근의 광안리, 해운대, 송정, 일 광까지 연결된 도심 해변 관광열차 지선들 또한 북항에서 영도, 송도, 다대포, 낙동강을 거쳐 양산까지 연결된 도심 해변, 수변 관광열차 지선들은 국민경제, 서비스수지 및 부산의 일자리의 지속 가능한 성장에 일조하게 될 것이다.
나아가 용호만과 북항, 광안리, 황령산, 해운대 등을 연결할 해상, 육상 케이블 카, 크루저, 요트, 유람선 등은 도심 해변 관광열차와 함께 시너지 효과를 발휘하여 국민경제, 서비스 수지 개선에 이바지는 물론, 부산 시민들의. 일자리, 먹거리 확보에 더욱 기여할 청정, 첨단 서비스 산업에 도움 되거나 서비스 산업 그 자체가 될 수 있을 것이다.
선발대 격인, 대연동의 입주물량 꼴랑 8천여 가구만으로도 교통대란 우려 등 아우성 일 것이기에 최첨단, 친환경적인 트램, 경전철 등 남구의 거미줄 대중교통 구비도 반드시 이루어져야 한다.
공적 예산이 부족하면 남구의 인구 밀집 지역, 중심지역에서의 친환경, 저비용 트램 등의 사업은 수익성이 확보될 것이기에 민간 자본을 통해서도 무방하겠고 외곽지역에만 공적 자금을 투입해도 되겠지?
국토균형 발전은커녕, 서울 강남 3구의 거미줄 도로, 지하철 등 교통시설들에 비해 변변한 대중교통시설은 하나도 없는 부산의 도심 해변이다.
이십 년 후 강남 3구의 인구수를 능가하게 될 도심 해변 지역인데 말이야.
이십 년 후 차기, 차차기 등 중앙, 지방정부 새끼들은 무조건 까라 카모 까야 되는 기야.
남구의 용호만, 이 기대, 오륙도, 신선대, 북항 2,3단 게 일대의 해변은 물론이고, 인근의 북항 인근 및 민락, 광안리, 남천 일대까지...
나아가 그 넘어 해운대, 송정, 영도, 송도, 다대포까지..
각종 최고급 호텔과 쇼핑, 문화 등을 위한 최첨단복합시설, 호화 요트, 크루즈 등 해양 스포츠, 레저 시설들까지 우후죽순처럼 생겨나 부산의 해양 관광, 레저, 휴양산업은 동북아, 태평양의 중심이 될 것이고 되어야 한다.
기타 등등 본 형님 세대는 죽고 없어지겠지만, 미래세대를 위해, 소멸 가능성 등등부터 잠재 성장지수까지 최꼴지인 부산은 십년, 이십 년 후 도시 및 주거환경에서 홍콩, 싱가포르는 물론 도쿄, 뉴욕보다 경쟁력을 갖춘 도시로 발전시켜 나가야 한다는 말이다.
볼거리, 놀 거리, 먹거리 부족으로 매년 천문학적인 여행수지 적자를 기록하는 우리나라에서는 더더욱.
그 부수적, 반사적 효과로서 부산시, 그중에서 수십 년 후 남구, 특히 시범 케이스 소지역인 대연동의 집값은 낙후된 지방의 중층 재건축 사업, 미래의 주택 건설시장의 방향 등등과 관련하여 추가 근거를 제시하겠지만,
다음에 언급할 시범 케이스 소지역인 인근 남천동의 수영구와 더불어 가장, 수십 년간 계속하여 전국 최고 수준으로 탄력적이 될 것이다.
보다 구체적으로,
십여 년 후 부산 남구 집값은 서울의 평균 집값, 이십 년 후에는 서울 강남의 11개구 평균 집값과 비슷해질 것이다.
시범 케이스 소지역인 남천동. 대연동에서 영구 조망, 워트 프런트를 가진 집값은 십여 년 후 강남 11개구, 이십 년 후에는 강남 3구 집값과 비슷하거나 넘을 수도 있겠지?
그래봤자, 시범 케이스 소지역의 집값은 워터 프런트 바다 영구 조망 등 동급 뉴욕, 도쿄 등은 고사하고 홍콩, 싱가포르 집값의 절반에도 미치지 못하겠지만, 못난이이기에 시범 케이스가 된 부산이기에,
낙후된 전국의 각 지방 발전을 자극, 초진하기에 충분할 것이고, 낙후된 전국 각 지방들도 지역주민과 지방정부가 똘똘 뭉쳐 시범 케이스 부산 지방보다 더 발전시켜 나가야 할 것이다.