* 본 카페서 행해지는 모든 답변들은 게시판에 올려진 질문자의 주관적인 판단이나 일방적인 주장에 기한 질문내용만을 근거로 작성된 상담지기의 사견이므로 법적 효력은 전혀 없습니다. 따라서 질문자가 현재 처한 법률적 상황에 그대로 반영될 수 없고, 향후 법적 절차진행 시에도 질문 시에 전혀 언급되지 않았던 새로운 사실관계나, 여타제반사정에 따라 그 적용 및 결과가 확연히 달라 질 수 있다는 점을 사전 고지 드리오니, 이 점 양지하신 후 참고적으로만 읽어 보시기 바랍니다. *
안녕하세요.
상담지기입니다.
질문자님의 질문이나, 일반인들이 흔히 알고 있는 것과 같이 전입신고와 전세권설정등기가 완전히 동일한 효력을 가지는 것은 아닙니다. 법률적 관점에서 볼 때 여러 가지 장단점이 있고, 다음과 같은 명확한 차이도 있는 것입니다.
전입신고와 전세권설정의 가장 큰 차이는 전세권설정등기 시 집주인의 동의가 필요하다는 점과, 전세권설정을 해두면 전대가 가능하기 때문에 임대인이 이를 쉽게 협조해 주지 않는다는 점, 그리고 전세권설정등기는 물권인 반면 전입신고는 채권확보를 위한 수단이라는 점일 것입니다. 또한 전세권 설정을 하면 그 효력이 당일부터 발생하게 되며, 확정일자는 다음날부터 효력이 발생하게 되는 것도 큰 차이점일 것입니다.
확정일자는 일종의 채권을 확보하는 개념이기 때문에, 보증금반환 청구소송을 통해 강제집행을 실시해야 보증금 회수가 가능해 지지만, 이에 반해 전세권은 물권을 확보하는 것이기 때문에 전세금을 못 받을 경우 별도 소송 없이 경매를 청구할 수 있으며, 경매에서 확정일자와 달리 별도 배당요구 없이도 순위에 따라 배당 받을 수 있습니다.
또한, 전세권 설정과 확정일자는 경매시 보증금 회수에 차이가 있는데, 전세권 설정을 해둔 경우, 해당 임대목적물이 경매로 넘어갔을 때 토지를 제외한 건물가격까지만 보장을 받을 수 있게 됩니다. 이에 반해 확정일자는 예를 들어 건물값이 7000만원이더라도 해당 토지의 가격이 7000만원을 넘는 상태라면 건물 값보다 비싼 전세금도 전부 보장받을 수 있다는 장점이 있습니다.
물론 전입를 신고하지 않으면 확정일자를 받지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금보호가 어렵게 되며, 반드시 전입신고를 해야 확정일자를 받을 수 있는데, 확정일자란 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 소재지 주민센터에서 확인받는 것으로, 확정일자를 받으면 전세금을 돌려받을 권리가 생기게 됩니다.
만약 전입신고를 못해 확정일자를 받지 못할 경우, 일반적으로 전세권을 설정하여 보증금을 지킬 수 있는데, 전세권 설정이란 전세로 들어간 임차목적물의 권리(물권)를 확보받는 것을 의미합니다.
위에 말한 확정일자를 받는 것과 전세권 설정에 덧붙이자면 두 절차의 차이 중 비용과 과정문제도 있는데, 전세권 설정은 전입신고한 후 확정일자를 받는 것에 비해 과정도 복잡하고 서류와 비용도 많이 듭니다.
1. 전세권 설정 시 집주인 관련 필요한 서류
집주인의 동의 전제하에,
임대인의 등기권리증
집주인 인감증명서
주민등록등본
2. 임차인 관련 필요서류
주민등록등본
전세계약서
토지대장
건축물대장
확정일자 받을 때는 임대차계약서 만으로 가능.
3. 전세권 설정비용: 전세금의 0.2%에 해당하는 등록세와 등록세의 20% 해당하는 교육세
계약만기시에는 말소비용.
잔금을 치루어야 임대인이 인도를 해주게 되는 것이 보통이며, 전입신고 후, 확정일자를 받을 수 있습니다.
이상의 내용들은 이와 유사한 사연을 겪고 있는 다른 회원님들에게도 도움이 되도록 참조용으로 작성하여 올려 놓겠습니다.
전세권설정등기와 전입신고에 대한 차이점이 궁금하신 분들은 누구나 참조하시기 바랍니다.
그리고 이 글을 읽고 도움을 받으신 분들은 주변에 지인들이나, 경제사정으로 어려움을 겪고 있는 분들에게 본 상담센터를 널리 알려 주시기 바랍니다. 타인을 위한 작은 배려가 될 것입니다.
----------------------
질문내용:
제가 처음으로 전세로 이사를 가려고 합니다
제가 궁금한건
전세권설정과 전입신고+확정일자를 받음
전세권 설정과 동일한 효력이 발생하여 차후 문제가 생겨도 전세금을 다 돌려받을수 있다고 들었습니다
이것이 확실한건지..
그리고 두번째 궁금한것은
전입신고는 계약서 작성후 잔금 치르지 전에 해도 되는지
안니면 잔금을 다 치루고 전입신고를 해야되는지
아님 꼭 그집에 이사간후에 해야되는건지
이사가기전 청소를 하려고 잔금치를고 몇일뒤이사를 가려하는데 그냥 계약하고 바로 전입신고를 해도 되는가해서...
여쭤봅니다.