부동산정보 인구감소로 집값 대폭락할까?

[오종필(송파열린공인)]

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부동산시장 구조엔 영향 줄것

		김부성
		아파트, 청약, 재개발 부동산富테크연구소장 [부동산대폭락시대는없다] 저자
boo-tech@hanmail.net

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우리나라 인구는 가장 최근의 통계청 자료에 따르면 2018년을 정점으로 점점 줄어들 것으로 보이는데 이로 인해 주택이 남아돌고 그 결과 주택 값은 폭락할 수밖에 없다는 논리를 뒷받침해주는것이 바로 인구감소론(인구쇼크론)이다.

이를 바꾸어 말하면 사실 그동안 인구가 계속해서 늘어나면서 대한민국에 주택 수가 부족했던 것이 집값 상승의 주요 원인 중 하나였으므로, 반대로 인구가 줄어들게 된다면 집값이 폭락할것이라고 추정하는것은 자연스러운 것임에 틀림없다.

올해 1월말 발표한 통계청 자료에 의하면 대한민국 인구는 2018년까지 지속적으로 꾸준히 늘어난다. 그 2019년 이후부터 2026년 무렵에야 다시 2009년 수준의 인구로 차츰 줄어드는 것으로 나타나고 있다.

특히 수도권의 경우 전체 가구에서 차지하는 비중이 2007년에는 47.8%였지만 2015년에는 대략 50.2%, 2020년에는 무려 51.3%에 이를 전망이다. 더구나 최근 수도권규제완화가 본격적으로 가시화되고 있는 상황이어서 이러한 추세는 더욱 심해질것으로 예측된다.

한편, 1차 베이비부머세대들이 내년부터 본격적으로 은퇴시점에 접어드는것은 사실이지만 이들이 은퇴하자마자 곧바로 집을 좁혀가는데 대해 외국의 정서와 우리나라의 정서는 다소 다르다.

다시말해 1차 베이비부머세대들이 은퇴한 뒤 비교적 입지여건이 좋은 지역의 아파트를 팔고 입지여건이 떨어지는 타지역으로 비슷한 면적으로 이동하거나 혹은 비슷한 입지에 속해있는 단지의 좁은면적으로 이동하는데 정서적으로 거부감을 갖는것이 사실이다.

더구나 역모기지론등의 활성화등으로 인해 굳이 집을 처분하지 않고도 살던집에 계속살수 있는점 등을 고려할 때 ‘인구감소=집값하락’이라는 공식은 반드시 맞아떨어진다고 보기 어렵다.

한편, 우리나라의 자산시장에 큰 영향을 끼치는 세대는 1차 베이비 부머(1956~1963생)와 2차 베이비 부머(1968~1976생)인데, 이들 1~2차 베이비부머들의 인구는 약 1천 600만명 정도이며, 이들 1차 베이부머세대의 자녀들인 1차 에코부머들이 내년부터 30대로 성장해 본격적으로 주택시장에 진입하기 때문에 2015년 까지는 신규 주택수요는 어느정도 꾸준히 이어질것으로 전망된다.

특히 자산 보유층인 40~50대가 전체 인구에서 차지하는 비중을 살펴보면 2016년 34%로 정점에 이르고 실수요층인 35세 이상도 2015년까지 지속적으로 증가하는 것으로 나타나 과거 일본과 같은 부동산 거품붕괴로 이어질 가능성은 낮을것으로 예측된다.

또한 그동안의 통계치를 역추적하여 살펴보면, ‘인구감소=집값하락’이라는 공식이 반드시 정확한것은 아니라는 사실을 확인할수 있는 자료는 많다. 예컨대 2005년~ 2009년초까지 지난 4년간 우리나라 전체인구는 약 1.25%정도 증가했지만 부산이나 대구, 강원도나 충북 및 전남,북의 경우에는 오히려 인구가 한자리숫자 정도로 감소한 것으로 나타났다.

그러나 이들지역(인구감소지역)의 집값 상승률을 국민은행자료로 살펴보면 2005년 3월에서 2009년 3월 말까지 전북의 집값 상승률은 무려 11.8%에 달하는 것으로 나탔났다. 전북의 경우 인구가 약 5%대가 넘게 감소했는데도 이 지역 집값은 오히려 하락하지 않고 12% 가까이 올랐다는 얘기다. 더구나 인구가 0.25%정도 감소했던 충북에서는 집값이 7%정도나 올랐고 인구가 줄어든 나머지 5개 지역등에서도 역시 적게는 1.65%(부산)부터 많게는 6.63%(경북)까지 전 지역의 집값이 상승했음을 알수 있다. 이렇듯 인구가 줄어들면 집값이 떨어진다는 단순한(?)가정이 현실과 동떨어져있는 것임을 확인할수 있는것이다.

이런 상황이 되는 이유는 무엇보다도 가구수의 증가를 염두에 두지 않고 단순히 인구가 줄어든다는 순진한 발상에서 비롯된다고 볼수 있다. 예컨대 우리나라의 주택 수가 한명당 딱 한 채씩 돌아갈정도로 충분하다고 가정해보면 인구 감소는 곧바로 주택 수요 감소로 이어질수밖에 없지만 주택 수요자의 경우 개인이 아니라 가구단위다. 따라서 주택의 수요를 예측할 때 가구수의 증감을 분석하지 않고 단순히 인구수 증감만 물고 늘어지다보니 이런 오류가 발생하는것이다.

가구수 증가에 대한 통계청 자료에 따르면 올해 우리나라 가구수는 약 1715만가구에서 약 20년후인 2030년에는 무려 1987만가구로 급증하는 것으로 나타났다.

같은 기간 동안 인구는 비록 감소하지만 가구 수는 무려 약 18%나 급증하게 된다. 이에 따라 인구도 급증하면서 동시에 가구수도 급증하는 수도권의 경우 적어도 향후 10년이내의 범위내에서는 집값이 꾸준히 상승할 가능성이 높다.

특히 수도권 인구의 경우 올해 초 현재 약 2410만명정도이나 향후 2030년경에는 지금보다무려 9.1%가 늘어난 약 2630만여명이 될 것으로 보이는데다 주택의 수요자 기준을 가구수 본다면 그 차이는 더욱더 크게 벌어진다. 정확하게 얘기하면 2009년에 약 820만가구였던 가구 수가 2030년에는 약 10565만 가구 무려 29%나 급증한다는 얘기다.

다만, 앞서 언급한 에코부머의 인구가 베이비부머세대들처럼 많지 않은데다 결혼적령기 인구도 점차 감소하고 있기 때문에 부동산 가격이 과거처럼 급격한 상승보다는 완만한 상승세를 보일것으로 전망되며 자산을 가장 많이 보유한 40~50대가 지속적으로 증가하고 있어 신규주택수요보다는 주택의 대체수요가 증가할것으로 보인다.

또한 삼성경제연구소의 연구보고서(이철용·윤상하-2006.01.19-“베이비 붐 세대의 은퇴가 주식 및 부동산 시장에 미칠 영향”)에 의하면, 우리나라에서는 자녀 교육 및 결혼 관련 대규모 지출의 일단락, 자녀에게 물려줄 유산 마련, 부모 세대의 노후 대비 등의 요인에 의해 가구주 연령이 50대를 넘어서도 가계 저축률이 높은 수준을 유지하거나 오히려 40대 이전에 비해 증가하는 양상이 두드러지는 것으로 나타나 베이비 붐 세대가 은퇴 이후에 노후 생활비 마련을 위해 보유 부동산을 일시에 대량 처분해 ‘자산시장 붕괴’를 가져올 가능성이 높지 않음을 시사한다고 분석하고 있다는점도 참고할만한다.

더구나 최근 정부의 여러 가지 지원정책등으로 인해 출산률이 언제든지 증가세로 돌아설수 있음도 간과해서는 안된다. 특히 서울과 수도권 인구는 지방과 달리 향후 10년 이상 가파르게 증가한다는점까지 감안하면 단순히 베이비부머세대 은퇴로 인해 대한민국 자산시장, 특히 부동산시장이 곧바로 하향세로 급변하거나 폭락하는수준의 전철을 밟을것으로 판단해서는 안될것이다.

 

-글: 2010 부동산 대폭등을 잡아라 저자   

-자료: 부동산富테크연구소(www.bootech

[함순남(중부공인 중개사사무소)]

조은정보 감사합니다,,,