경매 특수물건으로 큰 수익 내는 법

[자카란다]

경매 특수물건으로 큰 수익 내는 법

투자금이 많으면 높은 수익을 올리기 쉽지만, 투자금이 많지 않더라도 높은 수익을 올릴 수 있는 방법이 있습니다.

오늘 소개해 드리는 방법은 적극적으로 조사해야지만 확인할 수 있는 방법입니다. 한 건의 낙찰로 몇 천만 원 벌 수 있는 방법인데요. 바로 특수물건​​입니다.

유료경매지를 보면 특수조건을 권리, 임차인, 물건현황, 자격, 형식적 경매로 나누어 놓았는데요. 신건을 매일 확인하는 방법도 있지만 이렇게 내가 원하는 특수 항목을 선택해서 확인하는 방법도 있습니다.

소액으로 큰 수익을 거두는 방법 중에

①대항력 있는 임차인이 있는데, 보증금 미상일 경우

②대항력 있는 임차인이 배당요구를 했을 때, 당해세·조세가 많이 밀린 경우

이 두가지 경우는 실제 금액을 알아낸 사람만 입찰이 가능하기 때문에 다른 것보다 훨씬 낮은 경쟁률로 낙찰이 가능하고, 경쟁률이 낮기 때문에 그만큼 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

이번에는 이외의 방법에 대해 알려드리겠습니다.

특수조건 중 '권리'에는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 선순위가등기, 선순위가처분, 지분입찰 등 여러 가지 선택항목이 보입니다.​

권리 중 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 표시가 되어 있더라도 실제 성립할 가능성은 낮기 때문에 예전에 비해 경쟁률이 높은 편입니다. 그래서 요즘엔 수익성이 높지 않습니다.


선순위 가등기, 선순위 가처분으로 큰 수익내기 (★★★)

선순위 가등기와 선순위 가처분은 말소기준권리보다 우선한 권리이기 때문에 낙찰받더라도 말소가 되지 않습니다. 그래서 경매 입찰자의 경우 걱정되고 부담이 되기 때문에 선순위 가등기와 선순위 가처분 표시가 있다면 경매 초보자들은 무조건 패스합니다. 이렇기 때문에​ 오히려 기회입니다.

선순위 가등기, 선순위 가처분 이 두 가지 권리만 선택해서 1개 이상 포함된 경매 물건을 검색해 보겠습니다.

선순위 가등기나 선순위 가처분 물건은 전국 173건입니다.

선순위 가등기·가처분은 결국 돈을 받기 위해 신청하는 것입니다. 대부분 많은 사람들이 조사하는 것을 꺼리고 입찰하기를 두려워하기 때문에 선순위 가등기자·가처분자가 얼마를 원하는지 조사해 보고 그것을 해결하면 실제 단독 낙찰의 기회를 얻을 수 있습니다.

▼▼▼선순위가등기 예시 물건▼▼▼

목포시 무안동의 근생 건물입니다. 선순위 가등기 표시가 되어 있는데요. 많은 분들은 이 빨간 글씨만 보고 그냥 패스해버립니다.

건물등기와 토지등기를 보면

토지등기에 1970년 11월에 가등기가 있지만, 1972년 12월 소유권 이전하면서 가등기가 해결이 되었습니다. 등기상 말소되지(지워지지) 않은 것뿐이지 실제로 문제 있는 권리가 아닙니다. (★★★)

이 경매사건의 가등기는 신경 안 써도 되는 것입니다.

이렇게 막상 자세히 들여다보면 문제가 없는 권리가 있기 때문에 그냥 패스하지 마시고, 살펴보십시오. 설사 가등기가 있더라도 가등기권자에게 얼마에 해결해 줄 수 있는지 알아보고 그만큼 저렴하게 입찰가를 산정하면 됩니다.

맹지, 위반건축물, 건물만 입찰 물건 으로 큰 수익내기

물건현황 중에는 맹지와 위반건축물, 건물만 입찰하는 물건이 있는데요.

▶맹지를 저렴하게 낙찰받아 도로에 붙은 한 필지나 인근 토지를 매입해 맹지 탈출을 시켜 50만 원 맹지를 인근 토지 매입함으로써 100만 원 토지로 가격을 올리는 방법이 있습니다. (입찰전 인근 토지 매입 가능 여부를 먼저 조사하셔야 합니다)​

▶​위반건축물(불법건축물)은 용도를 변경한 경우(사무실을 주거용)는 위반 범위가 크기 때문에 이행강제금도 많습니다. 하지만 가벼운 위반 범위(베란다를 덮은 경우 등)도 있기 때문에 이런 것도 돈이 될 수 있습니다. 하지만 이건 단숨에 큰 수익을 기대하긴 조금 어렵습니다.

▶건물만 입찰 물건 (+법정지상권)

①건물과 토지가 따로따로 경매에 나왔는데 토지만 나왔다면 매력이 있지만 건물만 있다면 덜 매력적입니다. 하지만 건물이 재개발 지역에 있다면 얘기가 달라집니다. 이럴경우에는 뚜껑(건물만)만 가지고 있어도 입주권이 나오기 때문 입찰하시면 좋습니다.(★) 건물만 입찰물건으로 수익내는 방법에 대해 또 하나 예를 들면,

②공장 건물만 매각(토지 제외) 하고, 법정지상권이 성립한다면, 토지주는 30년 동안 건물을 부실 수 없고, 건물주에게 지료를 청구할 수 있습니다.

그런데 건물주가 그 공장을 임대함으로써 1년에 5억의 임차료가 들어오고, 토지 사용료를 1년에 5천만 원을 줘야 하는 상황이라면 건물만이라도 무조건 낙찰받아야 합니다.1년에 4억 5,000만원의 수익이 발생하며 30년동안 받을 수 있기 때문입니다.

이해가 쉽게 극적으로 말씀드리긴 했지만, 토지사용료를 내고도 임차수익이 충분히 발생하면 저렴하게 낙찰받아 멋진 수익을 기대할 수 있습니다. (★)

임금채권자로 큰 수익내기

자격 카테고리에서 '임금채권자'도 수익이 될 수 있습니다

전국에 17건이 검색됩니다.

▼▼▼임금채권자 예시 물건▼▼▼

인천광역시의 공장입니다. '임금채권자'라고 빨간색으로 표기되어 있습니다.

임금채권자가 있는 물건의 경우 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 임금채권금액이 얼마인지 알아내야 입찰에 들어갈 수 있습니다. 임금채권금액이 클 경우 대항력 있는 임차인의 임차금액을 모두 인수할 수 있기 때문입니다.

왜냐하면 배당 순서에서 대항력 있는 임차인보다 임금채권(3개월 밀린 임금+3년 치의 퇴직금)을 우선해서 배당하기 때문입니다. 밀린 임금채권이 몇백만 원 일수도 직원이 많다면 몇십억이 될 수도 있습니다.

이 또한 알아내는 노력을 한 사람만 입찰에 들어갈 수 있고, 수익도 얻을 수 있습니다.

오늘 설명드린 특수물건은 부동산 시장에 관계없이 돈을 벌수 있습니다. 경매이기 때문에 한 건만으로도 몇천만 원의 수익을 기대할 수 있으며, 로또보다 훨씬 높은 확률로 로또 당첨금 벌 수 있습니다

#토지사랑