장기적으로 월세가 오르고 중산층은 씨가 마를듯

--------------------------------------------------------------------------------------------------- 밀려오는 日 임대관리업체, 국내 주택시장 '눈독' 조선비즈|김참 기자|입력 2013.08.06 11:23   4·1 부동산 대책에 포함된 '주택임대관리업' 제도가 내년부터 본격적으로 도입됨에 따라 일본계 주택임대관리회사들이 국내 시장에 눈독을 들이고 있다 ------------------------------------------------------------------------------------   일본의 집값이 많이 하락했다고 하나 임대료는 비싸다고 합니다. 일본뿐만 아니라 선진국 대도시의 임대료는 대부분 다 비쌉니다. 소득의 절반을 월세로 바친다는 얘기도 있어요. 영국도 그렇고 독일,스위스도 마찬가지.  파리에서는 여대생들이 월 2~3회 집주인과 우정의 밤을 갖는다는 조항을 임대계약(특약)에 넣는다니 알만하죠.   편의점이 급증하면서 동네슈퍼 밀어내기 하듯 주택임대회사들이 월세시장에 등장하면 전문적으로 수리관리되는 월세물건이 증가하고 집주인과 세입자 직거래의 재래식 방식보다 깔끔한 월세물건이 많아지는 대신 월세는 꽤 비싸질 것으로 생각됩니다. 편의점 가격 등을 참고하면 재래식보다 30%이상 대폭 비싸질 것으로 보인다는 거죠.   현재까지의 경험으로부터 볼때 대형 전문업체(프렌차이즈) 형태의 편의점, 커피점, 페스트푸드,레스토랑,베이커리 등과 재래식 동네슈퍼,다방,분식집,식당,동네빵집 등의 경쟁에서는 대형 전문업체 쪽이 우위를 점하고 있습니다. 치킨집 같은 단순 업종도 프렌차이즈가 대세죠. 주택임대 업계는 다른 트랜드를 보일 것이라고는 보기 어렵습니다.   주택임대관리 업종에서는 수리 및 계약관리 등의 부분에서 편의점이나 커피점보다 고도의 전문성이 요구됩니다. 한두채 또는 몇채의 임대물건을 수리하려면 그 고생과 비용이 말도 못하고 또 진상세입자 등에 대한 법적 대처도 일반인으로서는 감당하기 힘들기 때문이죠. 수백채 수천채를 묶어서 관리하면 여러 면에서 경쟁력이 강화됩니다.   극도의 편리함을 추구하는 성향의 요즘 세입자 입장에서도 껄끄러운 집주인, 비전문적 수리관리, 복잡한 법적문제 등의 이유로 편리하고 산뜻한 전문서비스를 받을 수 있는 대형임대업자의 임대물건에 관심을 가지게 될 것입니다. 한번 맛들이면 끊기가 어렵습니다. 임대주택 소비자로서 고객님 대접받고, 산뜻하게 수리된 주택에 입주하여 문제 발생시 즉각 서비스받을 수 있는 등, 알아서 고쳐가며 살아야 하는 재래식 임대와는 차별화된 방식으로 접근하겠죠.   각종 마켓팅 전략은 기본이고 세뇌성 광고(인기있는 유명인이 브랜드 월세집에서 행복하게 웃는 장면 따위를 여러 매체를 통해 반복해서 보게해서 브랜드 월세가 행복의 기본이라는 의식을 갖게 하는 광고)를 겻들일지도 모릅니다.   이 먹거리를 놓고 대기업이나 일본기업들이 뛰어들고 있으며 또 이를 장려하는 제도가 본격 도입됨에 따라 앞으로 머지않아 빠른 속도로 소규모 임대사업자들은 줄어들고 대형 임대전문업체가 속속 진입할 것으로 보이네요.   소규모 임대사업자들도 대형 프렌차이즈에 가입하여 관리를 위탁하는 식으로 급성장을 할 겁니다. 이 때도 역시 프렌차이즈에 가입한 집주인이 골프장에서 골프채를 두손으로 짚고 환한 표정으로 '입금만 확인하면 되요'라는 멘트를 자신있게 날리는 장면을 보여주는 광고가 뜨고, 그러면 세입자의 수리요청이라든지 골치아픈일이 생기면  그 다음날 프렌차이즈에 가입하는 집주인이 종종 있을 수도 있겠습니다. 편하고 산뜻한거 좋아하고 힘들고 신경쓸일 기피하는 데에는 세입자나 집주인이나 똑 같아요. 그게 나쁘다는 건 아니고요 그냥 그렇더라는 거죠.   그렇다면 월세시장도 규모가 커지면서 부가가치가 상승하고 편하고 깔끔한 임대서비스를 받게되는 대신 그 대가로 월세가 쎄질 것으로 전망됩니다.   하지만 소득증가는 이를 못따라 갈 것이므로(오히려 실질소득은 줄어들게 될 것이므로), 세입자들의 저축여력이 감소됨은 물론 가지고 있던 돈(전세반환금)마저 조금씩 그리고 꾸준히 줄어드는 결과가 예견됩니다. 전세를 맛도 못보고 처음부터 월세로 시작하는 사회초년생들은 대부분 1억원이라는 돈을 평생 만져보지도 못할 것입니다. 선진국들의 경우에도 그게 정상이고요.   현재 우리나라에서 일반인들이 형성한 금융재산 중에는 600~700조원에 달하는 전세보증금이 제일 많습니다. 비록 저축율이 낮다고 해도 1천만에 가까운 전세입자들이 평균 1억원 이상을 전세보증금의 형태로 집주인에게 예탁해놓고(맡겨놓고) 있습니다. 이 1천만에 가까운 전세입자들은 국제적 수준에서 대부분이 중산층입니다.   세계 어느 선진국에 가도 10 만 달러 이상의 현금성 금융재산을 보유하고 있는 일반인들은 많지 않습니다.   선진국의 소득이 높은 것은 사실이나 들어오는 대로 세금,보험료,월세,대출상환,생활비,교육비,자동차,외식비, 여가/여행비 등으로 쏙쏙 빠져나가고 현금이라고는 계좌에 남은 약간의 돈과 지갑에 몇십불 정도가 전부인 경우가 태반입니다. 10만 달러 이상의 현금성 자산을 보유하고 있다고 하면 대단하다고 생각하죠.    따라서 한국의 전세입자들은 국제수준에서 볼때 대부분 다 상당한 중산층이죠. 계속 오르는 전세금으로 인하여 장기적으로 집주인에게 반강제적 저축을 해놓은 상태이므로, 알토란 같은 금융자산을 보유하게 된 것입니다. 이와같은 전세제도가 수십년 계속됐고 최근 전세금이 상당히 올랐으므로 반강제저축도 같이 늘어난 것입니다.   이 600~700조원의 전세금 자산은 앞으로 10~20년 사이에 빠른 속도로 눈녹듯이 사라질 것으로 보이네요. 그 수백 조원을 깔끔한 월세 서비스 향유 등으로 소비하는(까먹는) 과정에서 내수는 그럭저럭 돌아가겠지만 마지막 남은 중산층 재산 대부분이 대기업과 외국(일본)자본에 빨릴 것이고 종국적 양극화가 달성될 것입니다.   0.1%의 슈퍼부자와 3~5% 정도의 보통부자 및 20% 미만의 중산층은 앞으로도 계속 존재하겠으나 나머지 80%는 죽기 직전까지 일을 하고 때로는 배고픈 늑대처럼 일감을 찾아 돌아다니며 순자산이 거의 없는 상태로 평생을 보내게 되는 겁니다. 그 정황에서 빠져나올 수 있는 기회/확률이 극히 적고 오히려 점점 더 조여들어 오겠죠.   가족관계도 무너져서 인도, 뱅글라,부탄 처럼 가난하지만 비교적 행복도가 높은 사회로 가기도 힘든 실정입니다. 지금도 자살율 1~2위일 정도로 힘드는 상황인데, 10~20년 후의 상황은 기가막혀 말로 표현하기도 어렵습니다.   굳이 위안과 희망을 찾아보자면 북한,뱅글라,인도,필리핀처럼 가난한 나라에 오히려 가족관계가 살아있더군요. 미국도 자유,재미(fun) 등을 많이 추구했었지만 금융위기로 진짜 힘들어지자 강한 가족관계(family value)를 최고의 가치로 생각한다는 여론조사 결과가 있었습니다. 미국도 80%는 많이 어렵고 10만 달러 이상 현금을 보유한 사람은 별로 없습니다. 큰 집에 살고 새 차를 굴리고 여가와 여행을 많이 즐겨도 그만큼의 빚과 그 빚을 감당할 만한 소득이 있다는 것이지 일반인이 모아놓은 현금성 자산이라는 것은 별로라는 거죠.   미국의 금융자산이 많다는 것은 막강한 슈퍼부자들(유대금융자본가들)과 연기금 등 때문이지 대부분(80%)의 일반인들은 모기지 잡힌 집 한 채, 할부 자동차, 카드구매한 동산(가구,컴퓨터,tv,스마트폰,의류,생활집기) 정도가 사실상 전재산이고, 30~40% 정도는 월세 살아요. 일자리 잃으면 몇달 내에(실업수당 끊어질 때쯤) 막바로 노숙자 또는 자동차숙자 신세로 내몰리는 거죠.   극도로 불안한 종국적 양극화 상황에서 80%에 속하는 대다수들이 여차저차시 진짜 도움을 줄 수 있는 건 그래도 오직 가족뿐이라는 게 절실히 느껴져서 그런 여론조사 결과가 나왔을 것이라고 생각합니다. 아닐까요? http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=697656&pageIndex=1