[단독] 거여 3구역 공공재개발 잡음...주민들 ‘신통기획’ 추진

[베니스]

LH 임직원 땅 투기 사태· 마천 5구역 신통기획 선정 영향
타 공공재개발 추진 사업들 도미노 이탈 우려

거여마천 뉴타운 구역도. [중앙포토]


서울 공공재개발 후보지로 선정된 송파구 ‘거여 새마을구역(거여3구역)’ 사업이 무산될 위기에 놓였다. 공공재개발에 적극 나섰던 주민들이 오세훈 서울시장이 추진하는 신속통합기획(신통기획)으로 마음이 돌아섰기 때문이다.

15일 거여3구역 재개발 추진위원회에 따르면 공공재개개발에 찬성했던 위원장을 비롯한 조합원 대다수가 공공재개발에 반대하며 신통기획으로 선회하기로 결정한 것으로 알려졌다.

추진위 관계자는 “공공재개발 후보지로 선정된 이후 사업이 진행되지 않고 있다"며 "특히 지난해 초 한국토지주택공사(LH) 임직원 땅 투기 사태 논란 이후 신뢰를 잃으면서 주민들의 동의가 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

그는 이어 "(공공재개발시) 기부채납 비중이 높고 임대아파트를 너무 많이 짓는 등 신통기획보다 별로라고 생각하는 주민들이 많다”며 "신통기획이 없었으면 그냥 공공재개발을 밀어붙였을 텐데 신통기획이 더 좋다는 것을 아니까 (공공재개발은) 안하려고 한다"고 설명했다.

공공재개발은 법정 상한 용적률의 120%까지 인센티브를 제공하는 대신 늘어나는 용적률의 20~50%는 공공임대주택 등으로 기부채납 받는 방식이다. 분양가 상한제를 적용받지 않고 인허가 절차 간소화, 사업비 지원, 이주비 융자 등 각종 인센티브가 제공되는 것이 특징이다.

문제는 공공재개발 추진으로 임대 아파트를 주고 나면 수익률이 나빠진다는 점이다. 임대 아파트를 준 만큼 땅 면적이 줄면서 수익률이 줄고, 조합원 분담금은 오히려 늘어나게 되는 구조가 되는 것이다. 이에 더해 민간 아파트가 아닌 임대 아파트를 지으면서 동네 이미지가 나빠질 수 있다는 우려도 나온다.

그럼에도 불구하고 거여3구역 주민들은 정부의 공공재개발을 택했다. 재개발이 오랜 기간 지지부진하면서, 간절히 바래왔기 때문이다. 실제 거여 3구역은 거여동 551-14 일대 6만3995㎡으로, 지난 2011년 거여·마천재정비촉지구에 편입됐으나 수년간 사업이 정체됐다.

다세대주택이 밀집한 거여3구역은 구릉지인 데다 4층까지만 지을 수 있는 제1종 일반주거지역이 대다수였다. 따라서 용적률 상한이 낮고 사업성이 부족해 그간 개발이 원활하게 진행되지 못했다.

그러다 2020년 9월 서울시 공공재개발사업 후보지에 공모했고, 거여3구역은 지난 2021년 3월 공공재개발 2차 시범사업지로 선정되면서 사업 추진이 가시화될 전망이었다. 주민들은 최대 용적률 270%로 추진하고 사업성을 높인다는 계획까지 세웠었다.

하지만 공공재개발에 선정된 기쁨도 잠시, 지난해 초 LH 임직원 땅 투기 사태 논란으로 상황이 달라졌다. LH, SH(서울주택도시공사) 등 공공기관 주도로 사업을 진행해야 하는 만큼 LH 불신에 공공재개발 사업을 꺼리는 분위기가 커졌다.

이에 더해 지난해 5월 LH가 개최한 주민설명회 후 주민들의 반대의 목소리는 더욱 거세졌다. LH가 종 상향과 함께 상한 용적률을 250%까지로 확대하겠다고 발표하자, 주민들은 오히려 용적률이 줄었다며 항의했다.

신통기획과 공공재개발 주요 내용 그래픽 이미지. [자료 서울시]


이에 주민들 사이에서도 공공재개발 대 민간재개발로 파가 양분되면서 잡음이 계속됐다. 공공재개발을 추진하려면 토지 등 소유자 3분의 2 이상에게 동의를 얻어야 하는데 지금까지 이 조건을 충족하지 못하게 된 것이다.

오히려 최근에는 추진위를 비롯해 조합원 대다수가 신통기획으로 마음을 돌렸다. 거여·마천뉴타운 내 마천 5구역이 지난해 12월 28일 신통기획 민간재개발 사업 1차 후보지 중 한 곳으로 선정되면서 주민들 마음은 더욱 술렁이게 됐다.

신통기획은 민간이 주도로 개발을 추진하고 공공이 계획과 절차를 지원하는 사업이다. 정비사업 초기 단계부터 공공이 주민이나 조합을 지원하면서 통상 5년 정도 소요됐던 정비구역 지정 절차가 2년으로 줄어들 것이라는 기대를 모은다. 도시계획 규제지역 특성에 따라 더 유연하게 기준을 적용한다.

일각에서는 공공재개발 후보지였던 거여3구역이 신통기획으로 선회할 경우 다른 공공재개발 추진 사업들도 도미노 이탈이 일어날 가능성도 제기된다.

[황사 人-박준호]

그랬구나~!