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이사철 전셋집 싸고 쉽게 구하는 방법
이사철을 맞이하여 학교의 개학과 창원공단, 관공서 등 직장의 인사이동, 결혼 등으로 겨울의 끝자락과 새봄이 교차되는 2월과 3월의 경남 창원의 전세시장은 매우 불투명하다.
중대형 아파트의 전세나 매매을 위한 매물은 창원, 진해, 김해 등의 신규아파트의 입주나 입주 시기를 맞아 구형아파트에서 신형아파트로 갈아타려는 집주인들에 의하여 미리 매물이 많이 나오고 있지만 30평형대 이하의 소형아파트는 전세 품귀현상으로 매매가격이나 전세가격이나 별다른 차이가 없는데도 불구하고 매물이 없어 공인중개사사무소마다 매물을 찾는 전화가 쇄도하고 있지만 충족해 주지 못하고 있어 심지어 “땅이 있으면 중, 소형 아파트 몇 동을 지어서라도 손님들의 수요충족을 해주고 싶은 심정”이라며 하소연 하는 공인중개사도 있다.
예를 들어 창원시 상남동에 대단위 아파트단지가 소재해 있는 토월성원아파트나 대동아파트의 22평, 24평, 26평형의 경우 전세가격과 매매가격이 거의 비슷한 현상을 초래하여 융자금이라도 조금있는 아파트의 경우 전세보증금의 위험수위를 넘겼지만 그것마저도 귀한 현상이며, 전세가 위험하여 매매를 하고 싶어도 매매물건 마저도 귀한 현상이다.
이러한 현상은 과거 중대형 아파트 선호현상으로 아파트를 공급하는 건설사마다 중대형 위주의 아파트를 건립하다보니 상대적으로 아파트의 가격도 많이 올라있는 데다 소형아파트가 차지하는 세대수는 법정세대수에 맞추다 보니 억지로 배치해야 하는 현상으로 공급이 매우 부족한 현상 때문이다.
그렇다보니 결혼 날을 받아 놓았거나, 발령을 받은 경우 상당하게 올라버린 전세 값도 억울한데 집주인이 재계약 때마다 전셋 값을 올려달라고 하다보니 자금력이 부족한 세입자는 울며 겨자 먹기식으로 이사집을 싸서 상대적으로 싼 전셋집을 구해야하고, 그기에 이사비용까지 부담해야하는 억울함이 2년마다 반복되고 있는 실정이다.
적은 평형의 전셋집을 구하기 어려운 요즘에는 여느 때보다 부지런함이 상책이다. 시간이 날때마다 부지런히 공인중개사사무소에 전화를 해보거나 해당 지역의 공인중개사사무소를 찾아서 발품을 팔아서 자기 자신의 자금력에 맞는 전셋집을 구해야 할 수 밖에 없다.
이번에는 이사철을 맞아 전셋집을 싸고 쉽게 구할 수 있는 방법에 대하여 그동안 부동산 중개 현장에서 보고 느낀 점을 정리하여 제시해 봄으로서 전셋집을 구하는 서민들의 애환을 달래는데 보템이 되었으면 한다.
현지의 경륜있는 공인중개사사무소를 찾아야 한다.
내가 이사 가고자하는 지역의 현지에서 오랫동안 공인중개사사무소를 운영했거나 경륜이 오래된 공인중개사는 아무래도 물건을 많이 확보하고 있다. 따라서 다양한 매물을 통하여 값싸면서 괜찮은 전세물건을 상대적으로 쉽게 찾을 수 있게 되는 것이다.
경력이 오래되었거나 많은 직원을 확보하고 있는 명망있는 공인중개사는 많은 물건을 확보하기도 하지만 그 동안 축적된 여러 집주인의 임대매물을 직접 관리하기도 하며 주인의 성향까지도 잘 파악하고 있어 임차인에게 다소 유리한 금액의 전세매물을 찾아준다.
요즈음은 공인중개사무실에서도 손님을 다른 공인중개사사무소에 빼앗기지 않기 위해서 각고의 노력을 하고 있다.
즉, 공인중개사들끼리의 공동중개를 위한 공인중개사 간의 인적네트워크와 컴퓨터상의 정보망을 활용하여 지역과 거리에 관계없이 중개를 하고 있으며, 현지에서 조차도 이웃의 공인중개들끼리 상호협조하여 물건을 확보하거나 손님을 확보하여 공동중개를 하고 있으므로 믿을 만한 공인중개사사무소를 찾는 것도 생고생하며 이집 저집 기웃거리며 발품을 팔지 않아도 의외로 값싸고 쉽게 전셋집을 구할 수 있는 기회를 잡을 수 있게 된다.
대단위 아파트 주변지역의 아파트나 단독주택도 좋은 곳 많다.
요즈음의 젊은 세대들은 주로 엘리베이터가 있는 대단위 아파트를 선호하고 있다. 물론 교통 및 생활편의 시설의 집중에 의한 편의성이나 학군이 좋아 선호하지만 전세가격은 만만치 않다. 그리고 전세가격이나 매매가격이나 별로 차이가 없어 전세 보증금의 위험을 안고 있기도 하다.
반면에 대단위 아파트의 주변에 조금 오래되었지만 5층짜리 아파트의 경우는 동일한 가격대인데도 훨씬 넓게 쓸 수 있으며, 재개발 바람에 투자가 발생하여 매매가격이 상당히 높은 지역이어서 전세 보증금의 위험도에서도 안정권이다. 따라서 도배나 장판교체가 가능하다면 아직도 시설이 괜찮으므로 오히려 쾌적하게 살 수 있다. 간혹 올수리가 된 집이라도 발견되어서 이사를 간다면 금상첨화이다.
또한 대단위 아파트 주변의 단독주택은 아파트 보다는 새로이 지어진 주택도 많이 있고, 건령이 오래되지 않으며, 오래되었다 하더러도 집 주인이 같이 거주하는 경우가 많으므로 리모델링을 했거나 수시로 보수하고 있는 곳이므로 시설상에는 전혀 하자가 없다. 그리고 아파트 보다는 20-30% 정도 저렴하게 입주할 수 있는 잇점이 있다.
그리고 요즘 새로 지어진 단독주택의 경우에는 내부구조가 아파트와 비슷하게 되어 있는 곳도 있으므로 이러한 집을 구한다면 아파트 생활을 기피하는 분들이 가장 많이 이야기를 하고있는 “사람은 땅의 지기를 느끼며 살아야 한다”는 단독주택의 잇점과 아파트의 편의성을 동시에 추구할 수 있는 장점도 있다.
주변 아파트나 단독주택의 경우는 대단위 아파트와 동일한 학군이나 편의시설, 교통 등의 혜택을 누릴 수 있으므로 주거환경 면에서 오히려 더 좋은 혜택을 누릴 수도 있는 잇점도 있다.
담보가 있는 주택이라도 월세로 돌리면 안심할 수 있다.
아파트의 등기부를 확인하여 보면 선순위 담보 즉, 은행에서 돈을 빌린 후 근저당이 설정되어 있는 경우가 있다. 이러한 경우 전세금이 약간 싼 편이기는 하지만 누구든지 전세 얻기를 꺼리거나 무조건 기피하는 경향이 있다. 그러나 설사 이러한 권리를 제한하는 근저당이 설정되어 있다하더라도 근저당의 채권최고액과 후순위 전세권이나 임대차 보증금을 포함한 금액이 안정권에 있는 가격대의 주택이라면 크게 걱정할 필요가 없이 계약을 해도 걱정할 필요가 없다.
왜냐하면 만약 이 주택이 경매에 붙혀진다 해도 그 주택의 경락예상 가격이 선순위 근저당을 변제하고난 다음에 전세보증금의 변제도 충분히 받을 수 있는 가격대이기 때문이다.
그래도 그것이 불안하다면 주택임대차보호법상 최우선 변제대상이 되는 전세보증금선에서 보증금을 걸고 나머지는 월세로 전환하여 계약한다면 전혀 문제 될 것이 없다.
즉, 경남지역의 경우 전세보증금이 3000만원 미만인 경우에는 1,200만원까지는 근저당이나 가압류에 앞서서 최우선 변제가 되기 때문이다..
예를들어 총 5200만원의 올 전세를 1,200만원에 월세 40만원에 임대차계약을 한다면 보증금 전액이 최우선 변제의 대상이 되므로 만약 이 집이 경매에 들어가서 경락이 된다 하더라도 근저당이나 가압류 등에 비하여 후순위 권리라 하더라도 우선해서 변제를 받게 되므로 전혀 손해를 보지 않는다는 것이다.
따라서 전세입자의 자금사정이 보증금은 적고 월세를 감당할 수 있다고 한다면 전세보증금을 월세로 전환하여 임대차계약을 하는 것도 좋은 방법일 것이다.
주인도 요즘 같이 금리가 낮은 경우는 월세를 선호하는 경향이 많으므로 올 전세집 보다 쉽게 구할 수 있는 잇점도 있게 된다,
부동산 정보사이트를 적극 활용하는 것도 좋은 방법이다.
컴퓨터를 활용할 줄 아는 사람이라면 요즈음은 인터상의 부동산 포털싸이트 들이 많이 있으므로 굳이 발품을 팔지 않고도 손품만 약간 판다면 이사할 주택을 쉽게 구할 수 있다. 그러나 주로 유명한 인터넷 포탈 싸이트들은 서울권역 위주로만 편성되어 있어 서울권역의 정보는 상세하게 잘 정리가 되어 있는 반면, 지방의 부동산 정보는 거의 없는 실정이고 간혹 있다 하더라도 오래된 정보여서 최근의 정보를 획득하는 데는 전혀 도움이 되지 않는 경우가 허다하다.
따라서 지방의 부동산 관련 정보를 보려면 각종 생활정보지 등에서 운용하고 있는 싸이트의 지역편을 찾아서 그 정보를 찾아서 활용하거나 아니면 요즈음은 지역의 명망있고 경륜있는 공인중개사들이 모여서 각종 부동산 정보를 교환하고 지방의 공인중개사사무소에 접수된 해당지역의 각종 매물들을 고객 네티즌들이 쉽게 접근하여 찾아볼 수 있도록 만든 싸이트들이 있다.
필자가 추천할 수 있는 가장 대표적인 것이 경남지역의 부동산 종합정보 싸이트라 할 수 있는 경남부동산네트워크(http://www.kncity.co.kr)를 추천해 보고 싶다.
여기는 경남지역에서 공인중개사사무소을 운용하고 있는 150여개 사무소가 회원정보망을 싸이버상에 구축하여 각종 부동산 정보와 실거래 시장시세를 실시간으로 제공함과 동시에 소장들의 인적네트워크도 구성하여 고객들의 부동산 거래에 따른 각종 편의를 추구하고 있다.
이러한 싸이트에는 다양한 부동산 매물이나 전세매물을 각 사무소에서 접수됨과 동시에 바로 입력을 해서 고객네티즌들이 즉시에 실시간 실거래 전시물을 볼 수 있어 굳이 발품을 팔지 않아도 쉽게 젒근할 수 있게 되며 마음에 드는 지역과 가격대, 평형대의 전셋집이 있다면 바로 전화로 연결이 가능하여 현장을 방문하지 않더라도 현장의 공인중개사사무소와 직접 연결이 가능하다.
인터넷을 이용하면 현장에서 흔히 일어나는 지역이나 평형은 마음에 드는데 전세금이 나의 자금력에 못 미치거나, 전세자금은 가능한데 평수가 안 맞거나, 지역이 안 맞는 등 그림의 떡이어서 다시 다른 공인중개사사무소를 계속해서 전전해야하는 번거로움을 쉽게 해결할 수가 있게 되며, 이러한 중개사사무소와 한번 연결해 놓으면 그 조건에 맞는 아파트 매물을 찿아서 직접 연락해 주므로 시간의 제약에 따른 문제를 해결할 수 있다.
이사계획 일정을 비수기로 조정함도 바람직하다.
요즈음 같이 주택의 전세 시장이 불안한 시기에는 집을 구하기가 매우 어려우므로 이사의 타이밍을 미리 조정하여 성수기인 신학기나 인사이동, 결혼 등으로 이사가 집중적으로 발생하는 봄과 가을을 피하여 미리 3-4개월 정도 앞당겨서 한 여름이나 한 겨울의 비수기에 이사계획을 하게 되면 의외로 싸고 좋은 집을 쉽게 구할 수도 있다.
즉 비수기에는 이사철이 아니어서 주로 나오는 매물이 급매물인 경우가 많으므로 값싸게 전셋집을 구할 수가 있게 되는 것이다.
그리고 이시기에는 이사집 센터도 물량이 적어서 조금 저렴하게 이사를 할 수 있고 이사집 센터를 못 구해서 이사일에 입주를 못하고 연기해야 하는 사태가 발생하거나 이사짐을 많은 돈을 주고 맡겨 놓아야 하는 사태를 피할 수 있어서도 좋다.
아니면 이사일정에 맞는 전셋집을 비수기에 미리 구하여 계약을 해놓고 느긋하게 기다리면서 이사일에 이사를 하게 되면 전세를 놓는 사람도 좋고 전세를 드는 사람도 좋은 잇점을 챙길 수 있게 된다.
아사길일은 얼마든지 있다.
현장에서 중개사사무실을 운영하다보면 의외로 이사일과 방향에 유달리 신경을 쓰는 젊은 부부가 많음에 놀랄 경우가 종종 있다. 어찌 보면 의외이고 어찌 보면 전통적으로 터부시하는 부모의 교육이 너무 철저하다 못해 처절하다 보니 좋은게 좋다고 이에 따르는 젊은이들이 많이 있다.
수백년을 내려온 관행(?)이라 쉽게 하루아침에 고쳐지겠느냐 만은 주로 이사날을 정하는 분들은 역술인이나 이를 잘 아는 곳에서 돈을 주고 이사날을 받아서 오는 경우가 많이 있는데 이들이 이사날을 받아온 날짜를 보면 흔히 이야기 하는 “손 없는 날” 즉, 음력으로 9일 19일 29일 이나 10일 20일 30일인 경우가 대부분이다.
그러다 보니 대단위 아파트 같은 경우에는 그의 동시에 이삿날이 겹쳐지는 바람에 이삿짐센터를 구하지 못하여 애를 먹다가 하는 수 없이 이사일을 다시 다가오는 10일 이후로 미루는 경우가 있어 그에 따른 아사 일정이 상호간 맞지 않아 분쟁이 많이 일어나기도 하는 것이다. 그러나 “손 없는 날”은 이 두 가지 날짜에만 국한된 것은 아니다. 필자가 역학을 공부한 것은 아니지만 “손 없는 날”은 나이든 어른들은 거의 다 잘 알고 있다.
우리 민속에서 '손'이란 날짜에 따라 사람들이 가는 쪽을 따라 다니며 심술을 부리는 鬼神(귀신) 또는 '손'은 '손님'을 줄인 것으로 '痘神'(마마신)을 가리키기도 한다. 그리고 손 있는 날이란 손실. 손해를 본다는 날로서 예부터 악귀와 악신이 움직이는 날을 말한다. 그래서 악귀와 악신이 움직이지 않는 날을 “손 없는 날”이라고 해서 각종 택일의 기준으로 삼고 있다.
손 방위를 태백살방위라 하며 이는 매일 한 방위에 손이 있어서 그 방위에선 악신이 활동하여 매사를 방해한다고 한다.
따라서 이사를 하거나 사업장의 개업, 집수리 등에는 손 없는 날을 택해서 하고 있으며 옛 사람들은 집을 옮길 때나 멀리 나들이를 갈 때면 이 '손'이 없는 쪽이나 날을 잡아 행동을 하였고 지금도 시골이나 나이가 많이 드신 어른들은 흔히 쓰고 있으며 근래에는 젊은 사람들조차도 손 없는 날의 이사 택일을 많이 물어오는 부분이기도 하다.
손있는 방위란 북쪽에서 동쪽-남쪽-서쪽-북쪽으로 순행하면서 한 방위에 하루씩 머문다. 즉 음력으로 계산하여 다음과 같이 순행하므로 이를 피하여 이사를 하면 아무 문제가 없다는 것이다.
○ 1.11.21일은 동쪽에 손이 머물고 있으므로 동쪽으로의 이사를 피해야 하며 '
○ 2.12.22일은 동남쪽에의 이사는 피해야 한다.
○ 3.13.23일은 남쪽의 이사는 피해야 한다.
○ 4.14.24일은 남서쪽의 이사는 피해야 한다.
○ 5.15.25일은 서쪽의 이사는 피해야 한다.
○ 6,16,26일은 서북쪽의 이사는 피해야 한다.
○ 7.17.27일은 북쪽의 이사는 피해야 한다.
○ 8.18.28일은 동북쪽의 이사는 피해야 한다.
○ 9.19.29일은 중앙에 머물고 있으므로 어떤 방향으로 이사를 가던 관계없다.
○ 10.20.30일은 손이 하늘로 올라간 날로 "손 없는 날"이라 하여 주로 이 날짜에 이사나 집수리, 개업일을 많이 잡는다.
이와 같이 이사를 할 수 있는 날을 잡자면 굳이 손없는 날을 별도로 잡아서 갈 것이 아니라 위의 내용을 참조하여 그 이사방향에 해당되지 않는 날짜를 골라서 이사를 하면 아무 문제가 없다는 것이므로 굳이 비용을 들여가며 이사날을 잡거나 음력 9일과 10일에 맞추지 않아도 되므로 이사일을 가지고 분쟁과 고민을 할 필요가 없는 것이다.
중심지를 피하여 외곽지역도 고려해 보아야 한다.
전세대란의 현상으로 전세 가격은 전반적으로 오르는 추세에 있기도 하지만 어떤 경우에는 학군, 교통, 시장, 편의시설이 뛰어난 특정지역에 편중하는 경향이 있으므로 이러한 경우에는 관심지역을 조금 벗어난 외곽 지역에 집을 구한다면 오히려 값도 싸고 쾌적한 주거환경을 가진 곳에서 살 수 있는 잇점도 있다.
즉, 자기가 구하고자 하는 주택의 효용성에 점수를 매겨보아 그 점수가 높은 곳의 지역을 결정하면 된다. 즉, 자녀의 학교 및 학원의 통학거리, 직장인의 직장과 집과의 통근거리, 상권 및 생활편의시설, 의료시설 중 가장 높은 점수를 주어야 하는 곳에 중점적으로 포커스를 맞추어 점수가 높은 지역이 외곽지역의 주택에 점수가 높다고 한다면 과감하게 외곽지역의 주택을 얻는 것이 오히려 값싼 주택을 쉽게 얻을 수 있다.
예를들어 맞벌이의 신혼부부라고 한다면 자녀의 학교와는 전혀 상관없으므로 학군이나 학원은 후순위이지만 통근거리나 편의시설 등이 선순위가 될 수 있을 것이므로 이를 고려한 외곽지역의 주택을 고려하는 것도 좋다.
전세자금이 부족하다면 전세대출도 고려해 보아야 한다.
이사철을 맞아 전세난이 가중되면서 당초 예상했던 보증금보다 전세가격이 훨씬 올라버리는 바람에 전셋집은 모든 것이 마음에 드는데 전세자금이 부족하다면 신혼부부의 경우라 하더라도 당초 계획했던 자금을 보충하기란 쉽지 않아 전전 긍긍하는 모습을 종종 볼 수 있다.
그러나 친지나 주변으로부터 부족한 자금을 빌려 쓰는 것이 여의치 않다면 시중의 금융권에서 제시하는 전세자금 대출 상품을 이용하여 부족한 전세 자금을 보충하는 것도 하나의 좋은 방법일 것이다.
통상 은행에서 제시하는 전세자금 대출은 은행마다 대출신청자의 개별사정에 대출금액이나 이자액 등이 달라 질 수 있도 있으며, 만약 전세대출시 집주인의 동의나 협조가 필요한 부분이 있다면 그러한 부분도 사전에 집주인과 협의가 되어야만 가능하므로 이에 유의하여 사전에 주 거래은행에서 상담을 받은 후 계획하여야 한다.
왜냐하면, 아무리 은행에서 전세자금을 대출해 준다하더라도 집주인의 동의를 구하지 못하는 경우에는 내가 구하고자 하는 집을 구할 수 없기 때문이다.
이상과 같이 부동산 중개현장에서 일어나는 내용을 위주로 이사철을 맞아 전셋집을 구함에 있어 발생할 수 있는 내용을 토대로 중요한 부분만 발취하여 두서없이 정리해 보았다.
이외에도 전셋집이나 매매등과 관련하여 궁금한 사항이 있으시면 상담실을 이용하거나 아래의 유선으로 연락주시면 성심성의껏 답변해 드리겠습니다.
두서없는 글을 읽어 주셔셔 감사드립니다.
<글쓴이 : 리치공인중개사사무소 소장 이기찬 http://www.neorich.co.kr ☎(055)266-4580>