재건축 용어 이것만은 알자

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[알고계세요?]알쏭달쏭 재건축 용어 이것만은 알자

[부동산뱅크 - 조회:1,510]

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 재건축단지를 매입하기 위해서 꼭 확인해 봐야 하는 것이 있다. 바로 재건축 단지의 용적률, 대지지분, 무상지분율 등이다. 이들은 재건축을 하는데 있어서 개인의 수익과 직결되는 부분이기 때문에 꼼꼼히 확인하지 않으면 손해를 볼 수 있다. 하지만 생소한 단어인 탓에 주변 사람들의 말만 듣고 선뜻 매입 하는 사람들이 의외로 많다. 재건축의 수익성을 가늠하는 건폐율과 용적률, 대지지분, 무상지분율 등에 대해 알아본다.

◆건폐율과 용적율

건폐율이란 건축물 바닥면적을 대지면적으로 나눈 값이다. 다시 말해 건축물 바닥면적이 차지하는 비율로 100평짜리 부지에 70평짜리 건물을 지었다면 건폐율은 70%가 된다. 건폐율이 크다는 것은 대지에 건물을 넓게 지을 수 있다는 뜻이다. 건폐율은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지해 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하기 위해 종에 따라 제한하고 있다.

반면 용적률은 전체 대지면적에 대한 건물 전체 면적의 비율이다. 만약 전체 대지면적이 5,000평이고 현재 아파트의 전체 연면적(각층 바닥면적의 합)이 8,000평이라면 용적률은 160%(8,000평/5,000평)가 된다. 건폐율이 도시의 수평적 밀도관리를 위한 것이라면 용적율은 수직적인 밀도 관리의 성격이 강하다. 이에 재건축에서는 기존 아파트의 용적률과 건폐율은 낮고, 새롭게 지어질 단지의 용적률과 건폐율이 커야 조합원들의 이익이 크다고 할 수 있다. 건폐율과 용적률은 국토 및 이용에 관한 법률에 의해 종별로 정하고 있고, 각 시ㆍ군ㆍ구별로도 차이가 있다.

◆대지지분

대지지분은 각 세대가 현재 가지고 있는 토지 소유분을 말한다. 대지지분은 단지 내 대지 면적을 전체 세대수로 나눈 대지의 몫으로 각 평형을 고려해 계산한다. 용적률이 낮고 아파트의 세대수와 건축면적이 작은 단지 일수록 대지지분은 늘어나게 된다.

대지지분은 무상입주평형과 추가분담금 산정의 기준이 되기 때문에 재건축사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다. 대지지분이 클수록 무상입주 할 수 있는 아파트의 평형이 커지게 되고, 추가분담금도 줄어들기 때문이다. 이에 따라 재건축 투자를 생각하는 수요자라면 구입하고자 하는 아파트의 평형보다는 해당 평형의 대지지분을 반드시 확인해야 한다.

◆무상지분율

무상지분율은 건설사가 대지 지분을 기준으로 어느 정도의 평형을 추가분담금 없이 줄 수 있는가를 나타내는 비율이다. 예를 들어 17평형 아파트의 대지지분이 20평인 상황에서 해당 아파트의 재건축 무상지분율이 120%로 정해진다면, 대지지분에 무상지분율을 곱한 24평형이 추가분담금 없이 소유할 수 있는 평형이 되는 것이다.

만약 재건축에 따라 30평형에 입주를 생각한다면 24평은 무상지분으로 제공되는 만큼 나머지 6평만큼의 비용만 지불하면 가능하게 되는 것이다. 이 때 6평만큼 부담하는 비용이 바로 추가분담금이 된다.

무상지분율의 계산방법은 우선 아파트와 단지 내 상가 분양을 통해서 얻어지는 총수입에서 재건축에 소요되는 총비용(공사비, 부담금, 부가세 등)을 제외한 해당 재건축사업의 전체수익을 먼저 구한다. 이 수익금을 일반 평당 평균 분양가로 나눠서 해당 재건축사업의 조합원 전체에게 돌아가는 무상제공면적을 산출한다. 그리고 이 무상제공면적을 대지면적으로 나누면 무상지분율이 나오게 된다.

무상지분율은 사업에 대한 총수입, 지출, 분양가 등의 전반적인 계획이 나와야 알 수 있기 때문에 사업 초기 재건축 단지에서 확인하기가 어렵다.