도정법투자기법과 광교신도시, 흥덕지구, 동탄신도시 투자전망

현직에 종사하며 요즘 들어 손님들 상담을 하다보면 정말 갈피를 못 잡으시는분들이 많습니다. 상가다 재개발이다 해서 돈의 흐름이 그쪽으로 몰리고 그에따라 과열된곳도 많이 있습니다. 우선 재개발관련 법규인 도정법의 내용을 알면 조금이나마 도움될것으로 판단되어 직접 공부하며 요점정리한 내용들을 타이핑해 올리니 읽어보시면 득이 되실듯 합니다^^   *도정법(도시및 주거환경정비법) -재건축 , 재개발을 위한 법.  이법의 특징은 노후화 심한곳 우선적용   *도정법 4대기법 1. 슬럽화 미지정 구역 투자기법( 도정법 가장 빨리 적용)    1)기본계획 전단계- 2007~2010년 지정구역(정비구역으로 지정된 지역 예정하고 투자)                              앞으로 기본계호기으로 지정예정지 파악 , 노후화 판단!                              apt NO!, 단독, 다가구가 70~80% 밀집한 노후지역이 가장 빨리 지정가능성 많다    2)노후화 판단- 단독, 다가구, 원룸, 밀집지역                 재개발 - 달동네등 노후화가 심한곳                 재건축 정비구역- 단독, 다가구가 많은곳 (원룸 70~80% 밀집된곳)    3)투자포인트- 대지지분 큰 물건(단독주택)- 가격이 월등히 싸다.(주변가격의 60~70%싸다)                       30~50평정도는 도정법 적용시 30평은 50평대 아파트로 무상보상      4)목표수익- 3년간 최소 100%(2배)로 오를 수 있다.(수도권 3년내 오름)                     2009년 부터 주거 선호도가 50~60%로 apt 가치하락(공급초과)                     주택투자 열풍-도정법 적용될 단독, 다가구가 3년이내 메리트 많음.                     apt는 내년부터 3년간 하락세 투자수익 작다(단, 양극화현상은 나타남)   2. 기본계획- 예정구역 투자기법(단기간에 지가상승 투자가능)    1)예정구역 확인- 기본계획 공람- 시청홈페이지에 일반공람 가능                               (세대수, 건폐율, 용적률등 다나와  있음. 정비구역 예정구역등 파일다운 가능함)                                어느시든 시청에 나와있음, 홈페이지, 책자등    2)투자기간/ 상승률- 6개월~1년/ 최소 2배이상                                지가상승률(서울수도권 기준) 최소2배이상, 과열된경우 200~300%                               ex) 한남동, 성수동등, 인기지역-강남근접    3)투자특징- 단기간내 지가 급상승(50%~100%수익률 볼 수 있음)    4)투자포인트- 예정구역 지정초기/ 직전투자.                          (구청 도시과를 통해 정보 습득 가능- 단 예정구역 공람되기 직전)   3. 구역지정- 확정구역 투자 장단점 (투자수익 가장 작다, 유동성이 가장 안전)     1)투자특징- 개발 위험성 최소화 상태 (재건축, 재개발 확정된 시점)     2)토지거래 허가- 환금성 제약 (20회배 이상)                              (준공까지 가져갈 생각 하고 투자요망)     3)투자포인트- 확정고시된 지역중 용적률 낮은곳                            (대지지분 上, 내재가치 上, 설계와 개발될 내용파악)                           녹지율 높은곳(준공후 높은시세 유지)                          ex) 서울수도권 3년전 기준 3~4배 과열폭등된 상태    4)실수요자 투자- 준공시까지 계속 보유 전제.(토지거래 허가구역때문)   4. 인기지역 중장기 투자 장단점- 하락폭 가장 적음    1)최고가 아파트 지역(중진국 말기 수준 자금의 80% apt투자, 단독 다세대는 저평가)      - 단독, 연립, 다세대         ex) 강남-apt 대지평균 평당 5000시, 다세대 대지 평균 평당 2000                       (이는 도정법 적용시 내재가치 많은 선진국형 수준으로 apt이상으로 중장기 투자요망)               지방투자시- 대전 유성, 대구 수성구, 부산 해운대   2)투자특징- 장기적 (5년이상), 안정적, 고수익       (이유: 도정법 적용시 빨리 안되나 정비구역 지정안되었어도 자체적 조합 설립되며 지가 폭등가능,               인기지역 저평가된 지역은 부동산 향후 가격조정이 있어도 안정적)   3)도정법 적용-2010년 이후 적용, 개발 지역        (새로운 계획 짜기 때문에 편입가능-단독, 다세대는 70년대 수준이기 때문)   4)투자 안정성- 경기 침체시 안전투자        (내년부터는 방어적 투자, 앞으로 3년간 약세 시작-이유는 지난 5년간 너무 올랐기때문)     -광교 신도시, 흥덕지구, 동탄 전망-  광교와 흥덕지구는 분당근접, 판교와 동급으로 오를 가능성 많다.  이유는 신도시 계획가 함께 신분당선전철과 고속도로증설, 경기도청및 행정기관들이 대거 입성하고 현재 신도시중 녹지율이 가장높고 서울진입이 용이하며 자연발생된 100만평규모의 유원지가 일산 호수공원처럼 조성개발계획이기 때문에 안락한 주거와 함께 교통의 요지로 향휴 아파트 뿐만 아니라 타운하우스들의 가격상승력에 있어서 경기 수도권에서 가장 랜드마크가 될만한 자격을 갖추고 있다. 물론 동탄또한 대단한 메리트가 있는곳이다. 동탄은 철저한 삼성 베드타운인 자족도시로서 서울과 별개의 경기 남부의 중심도시로 압축도시 개념이 도입되어 개발되기 때문에 동탄 주변도시의 블랙홀역할을 할 전망이다. 서울의 강남.서초, 송파로 비교하자면 분당은 강남, 광교는 서초, 동탄은 송파개념으로 보면 판단하기 쉬울것이다.참고로 판교는 경부고속도로와 외곽순환도로에 의해 4등분된 도시이기 때문에 주거여건으로서는 서울진입하기 좋다는 장점이 있으나 상가활성화에 있어서는 분당으로 흡수될 요인이 크다.       -이상으로 제가 경험한 실무와 공부한 정보를 토대로 미약하나마 회원분들께 도움되고자 글 올립니다.^^ 충고또한 마다하지 않겠습니다.^^