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Ⅱ. 양도세 비과세·감면 배제 개요 |
양도세 과세대상 자산인 부동산(부동산상의 권리 포함)을 거래하면서
허위계약서를 작성하면 양도세 비과세․감면을 배제하는 소득세법이
금년 7.1.일부터 시행됨
- 개정된 소득세법 및 조특법 본문 : 참고2
비과세․감면 배제 범위
비과세 | ①과②중 적은금액 | ①비과세를 적용 안한 경우의 산출세액 |
②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 | ||
감면세액 | ①과②중 적은금액 | ①감면을 적용한 경우의 감면세액 |
②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 |
○ 허위계약서를 작성한 경우 비과세․감면을 배제하는 범위는 다음에
정한 금액을 당초의 비과세․감면세액에서 차감
<비과세․감면 배제금액 예>
․ 실지거래 5억원을 4억원으로 허위작성하고, 비과세를 적용하지 않은 경우의
산출세액이 6천만원 일때 또는 감면받은 세액이 6천만원일 때 비과세 배제금액은,
- 6천만원과 1억원 중 적은 금액인 6천만원
Ⅲ. 허위계약서 근절을 위한 그간의 추진 내용 |
’06.1.1. 이후 5차례에 걸쳐 허위계약서 작성혐의자 632명을 조사하여
316억원을 추징하고 관련법규 위반자 193명을 지방자치단체 등
관계기관에 통보
○ 실가과세제도 조기정착 차원에서 ’08.3월이후 허위계약서작성혐의자
61,937명 기획점검, 14,113명으로부터 1,771억원 추징
<유형별 기획점검 실적>
(단위 : 명, 억원)
점 검 유 형 | 점검대상 | 추징실적 | |
인 원 | 세 액 | ||
계 | 61,937 | 14,113 | 1,771 |
양도자의 취득가액과 전소유자의 양도가액이 서로 다름 | 41,411 | 12,759 | 1,529 |
실제 취득가액이 있음에도 취득가액을 높여 신고 | 20,526 | 1,354 | 242 |
Ⅳ. 향후 추진 방향 |
허위계약서 작성 등 실거래가 과세기반을 저해하는 행위에 대한
세무조사 실시 등 엄격한 세무관리 및
- 전국 공인중개사협회 등과 선의의 피해 방지를 위한 협조업무 추진으로,
⇒ ‘정직하고 성실한 신고가 최선의 절세’라는 성실신고 분위기 유도
생 산 일 | 2011년 4월 7일(목) | 생산부서 | 재산세국 부동산거래관리과 | ||
담당과장 | 김대지 부동산거래관리과장 (02-398-6201) | 담 당 자 | 허두정 서기관 (02-398-6222) |
참고 1 | 사례를 통해 보는 양도세 비과세·감면 배제 |
유형 | 1세대1주택 비과세 해당자가 업(UP)계약서를 작성, 후소유자가 취득가액 과다계상을 통해 양도소득세를 탈루하게 한 사례 |
□ 사례요지
조사대상자 ○○○은 서울의 아파트(105㎡)를 3년전에 200백만원에 분양받아 거주하다 1세대1주택 비과세 요건을 충족 한 후, 양도하면서 양수자와 공모하여 원래 양도가액보다 150백만원이 과다한 업(UP)계약서를 작성 교 부하여 후양도자로 하여금 양도소득세를 탈루하게 함 |
□ 사실관계 흐름도
□ 비과세 배제(’11.7.1.시행) 적용시
○1세대1주택 비과세 요건을 충족한 전소유자 ○○○은 실거래금액
800백만원을 950백만원으로 허위계약서(UP계약서)작성 사실이 발각되어
허위계약서 기재금액 150백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액
135백만원 중 적은 금액인 135백만원 양도세와 32백만원의 과태료를
부과받게 됨
* 과태료는 신고당사자인 중개사 또는 거래 양 당사자에게 부과
*실지양도가액:800백만원(허위계약서 작성: 950백만원) * 실지취득가액: 200백만원 * 기타필요경비: 6백만원 * 양도․취득 원인은 매매거래이며 1세대1주택비과세 요건에 해당하고 3년을 보유하고 허위계약서는 ’11.7.1. 이후에 작성하고 세액계산 편의상 ’12.1.1 이후 양도한 것으로 가정 |
※ 양도소득세 추징 ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액 ∙양도차익 : 594백만원(양도가액 800백만원-취득가액 200백만원 - 필요경비 6백만원) ∙양도소득금액: 451.44백만원(양도차익 594백만원- 장기보유 특별공제* 142.56백만원) * 1세대1주택 3년보유 시 장기보유특별공제는 양도차익의 24% ∙과세표준 : 448.94백만원(양도소득금액-기본공제 250만원) ∙세율 : 33%(누진공제 1,314만원) ∙ 산 출 세 액 : 135,010,200원 ② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 ∙ 950,000,000원 - 800,000,000원 = 150,000,000원 ③ 세부담액 ∙ Min[①,②] = 135,010,200원 〔참고〕과태료 부과(공인중개사법 시행령 별표2 과태료부과기준) ∙허위계약금액이 실거래가액의 10%미만일 때 : 취득세의 0.5배 ∙허위계약금액이 실거래가액의 10∼20%미만 : 취득세의 1배 ∙허위 계약금액이 실거래가액의 20%이상일 때 : 취득세의 1.5배 ⇒ 1억5천/8억이므로 10∼20%미만으로 취득세(거래가액의 4%)의 1배인 32백만원 |
유형 | 실거주 목적으로 아파트를 취득하면서 다운계약서(DOWN)를 작성해서 양도차익을 줄여주는 댓가로 취득가액 일부를 할인받고 전소유자가 양도소득세를 탈루하게 한 사례 |
□ 사례요지
실거주 목적의 취득자 △△△는 서울의 아파트(112㎡)를 450백만원에 양수하면서 양도자와 공모하여 400백만원의 다운계약서를 작성하여 전소유자가 150백만원의 양도차익을 100백만원으로 줄여 신고할 수 있도록 하여 양도소득세를 탈루하게 함 |
□ 사실관계 흐름도
□ 비과세 배제(’11.7.1.시행) 적용시
○다운계약서를 작성해 준 후취득자가 1세대1주택 비과세 요건을 충족한
상태에서 전소유자에게 실거래양도금액 450백만원을 400백만원으로
허위계약서(DOWN계약서)작성한 사실이 발각되어 허위계약서 기재금액
50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액 70,805천원 중 적은
금액인 50백만원 양도세와 18백만원의 과태료를 부과받게 됨
* 과태료는 신고당사자인 중개사 또는 거래 양 당사자에게 부과
*실지양도가액:800백만원 * 실지취득가액: 450백만원(허위계약서 작성: 400백만원) * 기타필요경비: 12백만원 * 양도․취득 원인은 매매거래이며 1세대1주택비과세 요건에 해당하고 3년을 보유하고 허위계약서는 ’11.7.1. 이후에 작성 하고 세액계산 편의상 ’12.1.1 이후 양도한 것으로 가정 |
※ 양도소득세 추징 ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액 ∙양도차익 : 338백만원(양도가액 800백만원-취득가액 450백만원 - 필요경비 12백만원) ∙양도소득금액: 256.88백만원(양도차익 338백만원- 장기보유 특별공제* 81.120백만원) * 1세대1주택 3년보유 시 장기보유특별공제는 양도차익의 24% ∙과세표준 : 254.38백만원(양도소득금액-기본공제 250만원) ∙세율 : 33%(누진공제 1,314만원) ∙ 산 출 세 액 : 70,805,400원 ② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 ∙ 450,000,000원 - 400,000,000원 = 50,000,000원 ③ 세부담액 ∙ Min[①,②] = 50,000,000원 〔참고〕과태료 부과(공인중개사법 시행령 별표2 과태료부과기준) ∙허위계약금액이 실거래가액의 10%미만일 때 : 취득세의 0.5배 ∙허위계약금액이 실거래가액의 10∼20%미만 : 취득세의 1배 ∙허위계약 금액이 실거래가액의 20%이상일 때 : 취득세의 1.5배 ⇒ 5천/4억5천이므로 10∼20%미만으로 취득세(거래가액의 4%)의 1배인 18백만원 |
종 전 | 개 정 |
[소득세법] 제91조(양도소득세 비과세의 배제) 제104조제3항에서 규정하는 미등기 양도자산에 대해서는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. <신 설> | [소득세법] 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등) ① 제104조제3항에서 규정하는 미등기양도 자산에 대해서는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. ② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다. 1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액 2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도 소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액 |
[조특법] 제129조(양도소득세의 감면배제) <신 설> (생 략) | [조특법] 제129조(양도소득세의 감면 배제 등) ① 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제2호 에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매 계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 「소득세 법」 제91조제2항에 따라 이 법에 따른 양도 소득세의 비과세 및 감면을 제한한다. |
<신 설> | [소득세법] 부칙 제1조(시행일) 이 법은 2011년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제46조제1항ㆍ제2항 및 제133조의2제1항의 개정규정은 2011년 4월 1일부터 시행하고, 제34조제2항 및 제91조제2항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다. 제9조(매매계약서 허위 기재에 따른 양도 소득세 비과세 또는 감면의 배제 등에 관한 적용례) 제91조제2항의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따른 제91조제2항의 개정규정의 시행 후 최초로 매매계약하는 분부터 적용한다. |
<신 설> | [조특법] 부칙 제1조(시행일) 이 법은 2011년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제104조의23의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제88조의4제13항, 제104조의16제4항제2호 및 제129조제1항의 개정규정은 2011년 7월 1일부터 시행한다. 제48조(양도소득세의 감면 배제 등에 관한 적용례) 제129조제1항의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따른 같은 규정의 시행 후 최초로 매매계약하는 분부터 적용한다. |
참고 2 | 개정된 소득세법 전문 |
양도세 비과세·감면 제한 관련 Q&A |
1 | 허위계약서란 무엇을 말하는 것인지? |
□ 부동산(부동산상의 권리 포함) 자산을 매매하는 거래당사자가
거래가액을 사실과 다르게 낮추거나(Down) 높이는(Up) 등 거래내용을
거짓으로 기재한 계약서를 말함
2 | ’11.7.1. 이전에 작성한 허위계약서를 ’11.7.1. 이후에 허위계약서 작성 사실이 발견된 경우는 어떻게 되나? |
□ ’11.7.1. 이후에 최초로 매매계약서를 작성하는 분부터
적용(소득세법 부칙 제9조)하게 되므로 양도소득세 비과세․감면이
제한되지는 않으나,
○ 부동산거래 신고를 허위로한 것에 대한 1.5배(2.5배) 이하의 취득세 상당
과태료 부과받는 것은 면제되지 않음
* 취득세가 2%에서 4%로 되면서 과태료부과는 취득세의 3배(5배)에서
1.5배(2.5배)로 개정(’10.12.22일 개정)
3 | 양도소득세 해당하는 자산의 양도에 대해 모두 적용되나? |
□ 부동산 및 부동산에 관한 권리의 양도에 해당하는 것만적용대상이며
그 외의 자산은 해당되지 않는다.
< 대상 자산 >
○토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함)
○ 다음 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
- 부동산을 취득할 수 있는 권리
- 지상권
- 전세권과 등기된 부동산임차권
4 | 비과세․감면을 제한하는 것은 서민과 농민 등에게 부담을 주는 것은 아닌지? |
□불법행위에 대한 제재 수단
○ 1세대1주택 비과세 제도나 8년 자경 감면제도를 폐지하는 것이 아니고
비과세나 감면을 악용하는 불법적인 행위에 대한 제재라는 측면으로
이해되어야 함
5 | 원계약서(실지거래계약서)와 허위계약서를 이중으로 쓰고나서 거래가 완료되면 실지거래계약서는 서로 찢어버리는데 이 경우도 적용되나? |
□ 당연히 적용된다.
○ 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 다르게 적은 경우는 모두 해당된다.
6 | 비과세․감면을 배제하고 세금을 추징할 수 있는 기간은 얼마나 되나? |
□ 10년이다.
○허위계약서를 작성하는 행위는 국세기본법 제26조의 2
‘사기 기타 부정한 행위’로 국세를 포탈한 행위에 해당하여
부과제척기간이 10년에 해당한다.