깡통전세·역전세를 피하는 방법

깡통전세·역전세를 피하는 방법 최근 깡통전세와 역전세가 많이 이슈가 되고 있죠. 한국은행이 깡통전세·역전세 현황 및 시사점에 대한 보고서를 발표했습니다. 그 내용과 함께 깡통전세·역전세를 피하는 방법까지 함께 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 깡통전세란 매매 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우를 말합니다. 가령 계약 당시 전세가가 2억이었는데, 매매가격이 하락해서 계약 당시 전세가보다 낮은 1억 8천 정도로 떨어진 경우죠. 집을 매도하더라도 나의 보증금을 온전히 돌려받을 수 없게 됩니다. 깡통전세 위험 가구의 비중이 가파르게 증가하고 있습니다. 작년 1월에는 5만 6천 가구 정도로 전체 전세 계약 중 2.8%를 차지했는데, 최근 4월에는 16만 3천 가구로 8.3%에 육박하고 있습니다. 벌써 3배 가량 증가한 수치죠. 그런데 올해 하반기에는 계약 만기 물건이 깡통전세가 될 수 있는 비율이 36.7%, 내년 상반기에는 36.2%로 예측되고 있습니다. 다음으로 역전세란 현재 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우를 말합니다. 가령 계약 당시 전세가는 2억이었는데, 그 이후에 전세 시세가 1억 8천으로 하락한 것이죠. 집주인이 보증금을 현금으로 갖고 있으면 문제가 되지 않지만, 현실적으로 어려운 일이죠. 대부분 다음 세입자에게 보증금을 받아 돌려주더라도 이 차액을 어떻게든 마련해야 하는 상황입니다. 지난해 1월 기준으로 25.9%가 역전세 위험 가구에 해당됐는데 올해 4월에는 전체의 절반이 넘어갔습니다. 지금도 사회적으로 상당히 문제가 되는 상황인데, 전고점이었던 2021년 4분기~2022년 상반기는 아직 오지 않았습니다. 이 시점의 2년 만기가 도래하는 올해 하반기부터 내년 상반기까지 얼마나 큰 역전세 파장이 있을지 장담하기 어렵습니다. 깡통전세와 역전세를 피하면 가장 좋겠지만, 일단 내게 닥친 일이라면 해결해야 합니다. 먼저 깡통전세의 경우 바로 경매로 넘기기보다는 조금 기다릴 수 있다면 기다리는 것이 해결책이 될 수 있습니다. 하락했던 물건이 다시 상승해서 기존 계약금액 이상으로 시세가 올라간다면 세입자 입장에서 돈을 회수할 가능성이 커지기 때문입니다. 많은 분들이 일단 경매로 넘기려 하는데, 물론 경매가 끝나면 일부 금액이라도 확실히 돌려받을 가능성은 생기지만 그만큼 일부 금액에 대한 손실을 확정짓는 셈입니다. 채권은 있지만 채무자가 실질적으로 돌려주지 못해서 ‘배째라’ 하는 상황이라면 받을 가능성이 낮아지기 때문입니다. 최근 반등장의 시그널이 나타나는 지역들이 점점 늘어나고 있습니다. 부동산 분위기가 나아질 거라는 분위기가 있는 지역들이라면 차라리 임차인이 임대인과 추가 계약을 작성해서 깡통전세가 발생한 금액만큼에 해당하는 이자를 매달 지급하는 것이 좋습니다. 임대인과 임차인 모두 손실을 확정짓지 않고 재산을 지킬 수 있는 방법입니다. 역전세 대응방법도 마찬가지입니다. 차액에 해당하는 금액에 대하여 임대인이 임차인에게 역월세를 주고 계약을 연장하는 것이죠. 역전세가 발생하는 근본적인 원인은 전세가가 하락했기 때문입니다. 그런데 최근 전세가가 조금씩 회복되는 모습이 나오고 있죠. 계약시점 수준으로 전세가가 회복될 때까지 기다릴 수만 있다면 임대인과 임차인 모두에게 윈윈일 것입니다.  많은 분들이 추가적으로 하락할까, 내 돈을 일부라도 챙겨두지 않으면 전부를 잃게 되는 것이 아닐까 하는 조바심 때문에, 역설적으로 일부 금액을 확정적으로 잃는 선택을 하게 됩니다. 하지만 현재 상황을 정확하게 인지하고 앞으로 시장 흐름이 더 나아질 수 있는 가능성이 있다면, 시간을 활용해서 내 자산을 지키는 선택을 하는 것이 최선이라고 봅니다.    #북극성주