PF 사업장 재구조화 주요 사례(추진 중 포함)

[박유진]

붙 임

PF 사업장 재구조화 주요 사례(추진 중 포함)

240321 (보도자료) 1500_이복현 금융감독원장, 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권 건설업계 간담회 개최.hwp

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사업용도 변경을 통한 사업성 제고(지방 물류센터 브릿지론)

사업장 현황

□지방(대전) 물류센터 브릿지론 사업장은 당초 준공 후 약 200억원의 이익이 기대되었으나,

◦물류센터 공급 과잉, 업황 부진*으로 수익성이 저하된 가운데,

*’23년 A급 신규 물류센터 공급은 전년 대비 37% 증가하였으며, 수도권 공실률은 19%(당초 계획상 주목적인 저온 물류센터 공실률은 42%)로 ’23.上 대비 1.7%p 상승(CBRE)

◦본PF 지연, 연체 발생에 따라 금융비용‧공사비도 상승하면서 총 사업비가 기대 매각가를 상회하는 등 사업추진 곤란

재구조화 상황

□사업 용도를 물류센터에서 데이터센터로 전환(인허가 변경 중)하여 기대 매각가 상승 등 사업성 제고를 도모

◦사업 용도 변경에 따라 공사비‧금융비용이 함께 상승하나, 안전마진을 확보할 수 있는 수준으로 재구조화를 추진 중이며,

◦금융부담 완화를 위해 정상 금리(12.0→7.0%)의 브릿지론도 공급하여 ’25년중 본PF 전환 및 착공 추진

사업용도 변경을 통한 개선 효과 추정
(단위 : 억원)
구 분		당초 사업계획	사업성 악화주)	재구조화 후 사업성
수입 계		1,887	1,887	6,334
비용 계		1,698	2,050	6,034
	(공사비)	1,074	1,342	4,884
	(금융비용)	173	267	767
사업이익		189	△163	300
주) 당초 사업계획 대비 공사비(+25%), 향후 금융비용 변동 등을 가정하여 재구성

2

토지 재매각을 통한 가격 인하로 사업 재추진(지방 주상복합 브릿지론)

사업장 현황

□지방(강원) 주상복합 사업장은 ’22.6월 한국토지주택공사(LH)로부터 토지를 낙찰(낙찰금액 2,958억원)받았으나,

◦지역 부동산 침체 등으로 사업 진행이 어려워짐에 따라 ’23.7월 계약금(295.8억원)을 포기하고 분양받은 용지를 반환

재구조화 상황

□’23.8월 LH가 추가 입찰을 실시하여 1,404억원에 낙찰되었으며, 낙찰받은 새로운 시행사는 브릿지 단계의 대출 실행 및 인허가 진행 중

⇨토지가액이 52.5% 인하되면서 사업성 개선되어 신규 사업 추진 가능

3

선순위 채권 매입을 통한 사업성 개선(지방 아파트 브릿지론)

사업장 현황

□지방(대구) 아파트 사업장으로, 당초 10% 수준의 사업이익이 기대되었으나,

◦주변지역 분양가 큰 폭 하락(약 25%↓), 공사비 상승 등에 따라 본PF가 지연되면서 연체가 발생하여 사업추진 곤란

재구조화 상황

□선순위 채권 할인 매입 및 향후 사업장 인수 등을 통해 과도한 수준의 토지비를 낮추는 등 사업성 개선 추진

◦토지비 인하와 함께 중‧후순위 대주의 출자전환 등을 통해 금융비용을 축소함으로써 기존의 사업성 악화 요인을 만회할 계획

◦비용 절감에도 불구하고 지역 분양가 하락으로 사업성이 충분히 회복되지 않는 경우 임대주택 전환도 검토

선순위 채권 매입을 통한 개선 효과 추정
(단위 : 억원)
구 분		당초 사업계획	사업성 악화	재구조화 후 사업성
비용 계		1,316	1,766	1,406
	(토지비)	576	576	336
	(금융비용)	130	453	330
주) 실제 사례를 바탕으로 사업계획 및 향후 비용(토지비, 공사비, 금융비용 등) 변동 등을 가정하여 재구성

4

만기 구조 변경을 통한 사업 안정성 제고(지방 아파트 브릿지론 등)

사업장 현황

□지방(대구‧경기) 아파트 건설 사업장으로,

◦브릿지론 자금의 상당 부분(최대 43.6%)을 만기가 짧은 PF-ABSTB(전자단기사채) 또는 PF-ABCP로 조달하여 차환(refinancing) 불확실성 등 조달리스크에 노출

*예 : 경기 브릿지론 사업장은 총액 2,216억원 중 43.6%(965억원)를 단기 시장자금 조달 중

대구 본PF 사업장은 총액 2,990억원 중 13.4%(400억원)를 단기 시장자금 조달 중

재구조화 상황

□시장 접근성 및 조달금리의 변동성이 큰 단기(1개월~12개월) 시장자금(PF-ABSTB, PF-ABCP)의 절반 가량을 만기가 긴(2년) 대출로 전환하는 등 조달 구조를 개선하여 차환 위험을 해소하고 안정적 사업 추진 지원

만기 구조 변경을 통한 개선 효과
(단위 : 억원, %)
구 분		기 존	재구조화 대상	재구조화 후
(사례1)브릿지론 총액		2,216	-	2,216
	단기조달 금액 (단기조달 비중)	965 (43.6)	△480 (△21.7)	485 (21.9)
(사례2)본PF 총액		2,990	-	2,990
	단기조달 금액 (단기조달 비중)	400 (13.4)	△200 (△6.7)	200 (6.7)

[참 고]주요 경‧공매 유찰 사업장 동향

◈토지 고가매입, 원가상승, 미분양 우려 등으로 사업성이 저하된 부실‧연체 사업장임에도 경‧공매 입찰가를 여신잔액보다 높게 설정하여 유찰


◦(서울 오피스텔) 여신잔액은 500억원이며 입찰가를 1,041억원~510억원으로 설정하였으나, 현재 공매 2차례(총 18회) 유찰


◦(서울 업무시설) 여신잔액은 427억원이며 입찰가를 685억원~450억원으로 설정하였으나, 현재 공매 2차례(총 10회) 유찰