상가 임대 수익률 계산법

임대가 -> 전세가 환산 임대가 -> 분양가 환산 수익률 공식 : [(년월세료-대출이자)/(분양가-대출-임대보증금)]×100 (예) 분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우 수익률 계산 : {[(60만원×12)-280만원]/(1억-4천만원-1천만원)}×100=8.8% 전세로 전환하는법 분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량을 전세가로 책정. 경기나 지주에 따라 변동하나 일반적으로 70%로 잡는다.그러면, 분양금액 1억인 경우 전세가는 7천만원7천만원을 기준으로 3:7, 5:5, 7:3 등으로 보증금과 월세 비중을 정한다. (수익률 예시) : 상가분양가 3억인 경우 ○ 융자금 : 1억 ○ 보증금 : 1억에 월세 100만원으로 정했을 경우 ○ 투자액 : 1억 ○ 월 부담 이자 : 1억×연7%/12월 = 583,333원 ○ 월소득 : 100만원 ○ 월수익 : 1,000,000원 - 583,333원 = 416,667원 ○ 년 수익률 : (416,667원×12)/투자액 1억 = 5% 이 경우 이익은 별로 없다. 따라서 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지, 아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지, 바닥 권리금을 받아서 초기 투자비를 낮춘다든지 하는 방법 등이 있다. 상가 임대 수익률 계산법. : 임대가에서 전세로 환산하는법, 임대가에서 분양가로 환산하는법, (년월세료-대출이자) 수익률공식 = -------------------------------------- × 100 = @% 분양가-대출-임대보증금(실투자금액)×100 분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우 수익률 계산은 = [(60만원×12)-280만원]/(1억-4천만원-1천만원)×100=8.8% 전세로 전환하는법 분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량이 전세가 이구요(경기에 따라 변동). 그래서 70%로 잡으면 전세는 7천만원 이겠고 전세가의 20%를 임대 보증금으로 잡습니다. (임대 보증금은 임차인 사정에 따라 다르니 임대 보증금이 많으면 월세가 조금이고 임대 보증금이 적으면 월세가 많아 지겠지요. 그래서 1부라함은 임대보증금 1000만원 변동에 월세 비율은 10만원 이겠습니다). 그러면 임대 보증금은 1400만원 일거구 임대보증금의 잔액 7000만원-1400만원 즉 5400만원을 금리로 잡아서 월세로 줘야 하는데 통상 1부에서 1.8부까지 책정합니다. 1부라 함은 년12%의 금리라는 계산이 형성 됩니다. 1부로 잡으면 5600만원의 1부이면 56만원이 월세가로 됩니다. 상가 분양가의 약 70%정도를 전세가로 책정을 합니다. 약간 다를 수는 있지만 보통 그렇게 정합니다. 처음 상가를 3억에 분양 받으시면 전세가를 2억에 맞춥니다. 월세는 전세가를 기준으로 보증금이 만약 1억이면 나머지 1억에 대한 월 1% 이자 100만원이 월세가이며 보증금이 5000 만원이라면 1억5000만원에 대한 월 1% 이자 150 만원이 월세가격이 되겠지요. (1%라는 것은 정해지지는 않았지만 관례적으로 많이들 책정합니다.) 임대사업자 등록을 했다면 무조건 5% 임대료 상한을 지켜라민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료)에 연 5% 지정, 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간산정)에서 등록 후 임대차계약서상 실제 임대일, 임대를 놓은 후 임대사업자 등록시 임대사업 등록일을 기준으로 한다네요. 세임자가 있는 상태에서 임대주택을 등록하는 경우 현 규정은 사업자등록 후 첫번째 임대차계약을 최초 임대로 보아 5% 상한 적용을 받지 않는다. 주택임대사업자 과태료 대폭 상향 관련 법안 국회계류 중의무 임대기간내 양도금지 위반시 과태료 기준 1,000만원에서 5,000만원으로 임대사업자 임대료 증액제한 위한 과태료 기존 1,000만원에서 3,000만원으로 증액되는 법안이 통과되면 한번의 계산 실수로 500만원 내야되요. 임대보증금과 월임대료간 전환비율보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전화하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 해서 은행법은 연 1할, 한국은행 기준금리 1.75%+3.5%(시행령) = 5.25%으로 적은 금리인 5.25% 한국은행 기준금리를 적용하여 계산해 보면,  [전세 보증금 환산]보증금 5,000만원에 월세 100만원을 받았을 경우 5% 인상액은?- 월세를 전세로 변환 : 월세 1,000,000원 ×12개월 = 연간 12,000,000원- 1년치 월세를 전세로 변환 : 1년치 월세 12,000,000원 ÷전월세변환율 5.25% = 228,571,428원 / 228,571,428원 + 월세보증금 5,000만원 = 278,571,428원- 전세 변환금액에서 5% 인상한 금액 : 278,571,428원 × 5% = 13,928,571원 따라서 5% 인상금액 : 278,571,428원 + 13,928,571원 = 292,499,999원 [월세 환산]- 인상금액에서 보증금을 뺀 전세변환금으로 계산하면, 292,499,999원(5% 인상금액) - 5,000만원(임대보증금) = 242,499,999원- 전세변환금을 1년치 월세로 환산하면 292,499,999원 × 5.25% = 1년치 월세 12,731,249원- 1년치 월세를 12개월로 나누면 12,731,249원 ÷ 12개월 = 약 106만원따라서 임차인 만기시 보증금 5,000만원에 월세 106만원까지 올릴 수 있다.