부동산 3주택자 양도세부담 줄이려면

[블루신화]

양도차익 적은 집부터 팔고
가장 비싼 집은 끝까지 보유
오는 2005년 이후 집을 팔 때 60%(탄력세율+지방세 포함시 82.5%) 고율의 양도세를 부담해야 하는 ‘1가구 3주택자’ 범위가 확정되면서, 내년까지 집을 처분할 수 없는 3주택자들의 절세(節稅) 전략에 관심이 쏠리고 있다. 현재 서울·인천·경기도 등 수도권과 5대 광역시에서 3주택 이상을 보유한 가구 수는 약 60만~70만가구에 이른다.

조세전문가들은 “2005년 이후 3주택을 보유했을 때 어떤 순서로 집을 파느냐에 따라 세금액이 크게 달라진다”며 “3채의 집 중에 세부담이 가장 큰 비싼 집은 마지막까지 보유해 ‘1가구 1주택 비과세’ 조건을 갖추는 게 중요하다”고 말했다. 또 먼저 처분하는 2채의 집도 양도차익이 어느 쪽이 큰지, 또 투기지역(실제 거래가액에 과세)에 있는지 혹은 비투기지역에 있는지에 따라 세부담이 달라지므로 유의해야 한다.

◆ 투기지역 집을 먼저 파는 게 유리한 경우

A씨는 서울 대치동 미도아파트 34평(시가 8억원), 중곡동 성원아파트 33평(2억원), 상계동 대림아파트 32평(시가 2억6000만원)을 보유하고 있다. < 표 참조 >

A씨가 2005년 이후 어떤 순서로 집을 파는 것이 절세에 도움이 될까. 우선 세부담이 가장 큰 대치동 미도아파트는 끝까지 보유해 ‘1가구 1주택 비과세’ 조건을 유지하는 게 좋다. 물론 미도아파트가 6억원 이상인 고가(高價)주택이기에 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 일부 부과되지만, 그런 점을 감안하더라도 가장 늦게까지 보유하는 것이 낫다.

이에 따라 중곡동·상계동의 아파트를 어떤 순서대로 파는 게 세금이 낮은지 비교해 봐야 한다. 우선 중곡동(투기지역)→상계동(비투기지역)의 순서로 판다고 치자. 이 경우 A씨가 부담해야 할 세부담액은 각각 2001만원, 398만원으로 총 2399만원이다. 반대로 상계동→중곡동 아파트 순서대로 파는 경우에는 A씨가 부담할 세금액은 각각 3999만원, 200만원으로 총 4199만원이다. 결국 중곡동→상계동 순서대로 파는 게 반대의 경우보다 1800만원(4199만원─2399만원) 정도 절세할 수 있는 셈이다.



◆ 비투기지역 집을 먼저 파는 게 유리한 경우

B씨는 서울 대치동 미도아파트 34평(시가 8억원), 도곡동 개포우성 4차(6억8000만원), 상계동 대림아파트 32평(2억6000만원)을 보유하고 있다. 이 경우에도 세금부담이 가장 무거운 미도아파트는 가장 늦게까지 보유하면서 ‘1가구 1주택 비과세’ 조건을 만들어야 한다.

먼저 도곡동(투기지역)→상계동(비투기지역) 아파트의 순서대로 파는 경우를 가정하자. 이 경우 B씨가 부담할 세부담액은 각각 2억2676만원, 398만원으로 총 2억3074만원이다.

그러나 상계동→도곡동의 순서대로 아파트를 팔면 부담세액은 각각 3999만원, 1억4119만원으로 총 1억8118만원이다. 결국 상계동→도곡동의 순서대로 집을 파는 게 반대의 경우보다 4956만원(2억3074만원─1억8118만원)의 세금을 절약하는 셈이다.

주용철 세무사는 “1가구 3주택자가 파는 첫 번째 집에 대해서만 60% 고율 과세가 이뤄지고, 그 다음부터는 9~36%의 정상 세율(투기지역은 15%포인트 추가)이 적용되므로 가급적 양도차익이 낮은 집을 먼저 파는 게 중요하다”고 말했다. 문의는 재경부 재산세제과 (02)503-9221.