＜농수산물 도매시장 이전 후보지 최종선정＞울산 남구ㆍ북구ㆍ울주군 각 1곳씩 `접전` 예상

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남구 상개동ㆍ북구 시례동…부지 매입비 절감 `경제성` 탁월
울주군 율리, 부지확보ㆍ접근성 우수한 반면 `경제성` 떨어져

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2019/11/17 [17:41]

부동산기획 취재팀

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오는 2027년 이전 예정인 울산 농수산물 도매시장 이전 후보지로 울산 남구ㆍ북구ㆍ울주군에서 각 1곳이 경쟁대열에 오를 것이란 분석이 나왔다.

본보와 부동산 경제 전문기관이 이들 지자체가 제시한 후보지 7곳을 대상으로 입지 적정성ㆍ접근성ㆍ경제성ㆍ미래성 등 이전 후보지 평가기준에 따라 자체 분석한 결과 남구 상개동과 북구 시례동, 울주군 청량읍 율리의 경쟁력이 우수한 것으로 나타났다.

앞서 본보와 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소(소장 박 일)는 지난 1일부터 15일까지 2주간 소속 연구위원 3명과 함께 `울산 농수산물 도매시장 이전 후보지 검토 보고서`를 조사ㆍ작성했었다.

이번 보고서에 따르면 남구 상개동 137번지 일원의 경우 토지매입 및 사업성 등 경제성이 뛰어난 것으로 평가됐다. 울산시가 현재 예상하고 있는 부지매입 예산은 약 220억 원 정도이다.

그러나 상개동 후보지 토지매입비는 약 101억 원으로 추산돼 예산대비 119억원을 절감할 수 있다는 분석이 나왔다. 특히 이 지역은 자연녹지와 일부 완충녹지로 조성돼 있어 개발제한 요소가 거의 없는 것으로 알려졌다.

따라서 공법상 규제가 적어 사업진행 속도가 빠를 것으로 예상된다. 또 이 지역은 도심의 중앙로를 거치지 않고 접근할 수 있어 기존 농수산물 도매시장 이용 고객들과의 연계성이 양호하고 외곽도로ㆍ선암역 등을 이용할 경우 다른 도시와의 접근성도 용이한 것으로 나타났다.

반면 인근 공단지역으로 인해 환경적 측면에서 불리하고 주변에 상권이 없는데다 공단이 있어 미래개발 가능성이 차단돼 있다. 이외 주변 공단으로 이동하는 화물차량이 많아 일정 지역에서 교통정체가 발생할 수 있다는 단점을 안고 있다.

북구 시례동 산 86번지 일원도 토지 매입과 사업성 등 경제성이 우수하다. 토지 보상비가 약 166억원으로 추산돼 예산대비 54억원을 절감할 수 있다.

특히 이 지역은 지상물이 거의 없고 이용할 수 있는 토지가 많아 무엇보다 부지확보가 쉬울 것으로 분석됐다.

또 주변에 중소기업 공장이 형성돼 있어 도시 기반시설 확보가 가능하고 장현 도시첨단산업단지가 예정돼 있기 때문에 미래개발성도 확보돼 있다는 평가가 나왔다.

그러나 일대가 자연녹지, 개발제한구역, 공익용 산지, 보전 산지 등으로 이뤄져 있어 개발제한 요건을 해제하는데 상당 기간이 소요될 것으로 분석됐다. 이외 이전 후보지로 진입하기 위해 진입로를 신설해야 하고 동천서로를 이용해 접근할 경우 극심한 교통 혼잡이 야기될 것으로 조사됐다.

이런 단점 외 현재로선 대중교통 노선이 없어 소매상을 이용하려는 일반시민이나 가정주부들이 접근하기에 불편을 겪을 것이란 지적도 나왔다.

한편 울주군 청량읍 율리의 경우 부지 확보와 접근성에서 뛰어난 반면 경제성과 미래성이 떨어지는 단점을 안고 있다. 울산ㆍ문수 나들목(IC)을 통해 고속도로와 연결되고 이를 통해 부산, 밀양, 포항 등과의 물류 유통이 양호하다는 점, 또 양산시 덕계ㆍ서창과의 접근성이 장점으로 꼽힌다.

또 기존 도매시장 이용객들이 율리까지 30~40분 내 도착할 수 있다는 점도 강점으로 나타난다.

무엇보다 이 일대가 평지로 구성돼 있는데다 지상물이 거의 없고 이용할 수 있는 토지가 많아 부지확보가 쉽다는 점이 최대 장점이다.

그러나 후보지가 자연녹지, 가축사육제한 구역, 개발제한 구역 등으로 돼 있어 중앙정부와 울사시가 협조해 이를 해제하기까지 상당한 시간이 소요될 것으로 예상된다. 게다가 일대에 상권이 형성돼 있지 않고 주변에 도시 기반시설이 확보돼 있지 않은 점도 마이너스 요인에 속한다.

하지만 이보다 율리의 최대 약점은 토지 보상비다. 울산시의 매입 추산치보다 2배 가까이 많은 430억 원이 소요될 것으로 예상된다.

앞서 남구 농산물시장 존치 위원회는 토지 보상비가 200억원을 초과할 경우 후보자에서 제외할 것을 요구한바 있다. 이런 경쟁 후보지의 반발을 감안하면 토지 매입비 해결이 `울주군 유치`의 관건이 될 전망이다.

한편 울산시는 이달 중 평가위원회를 구성해 후보지 7곳에 대한 평가를 실시하고 11월말 까지 최종 선정 작업을 마친다.  부동산기획 취재팀

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