양도세 중과 시행..5월 9일이후 부동산은 어떻게 흐를까?

[경호처장]

◈ 양도세 중과 시행 효과는 매우 컸다.

 ○ 거래 가격 측면

   - 2026년 5월 9일 허가 신청분까지 중과 유예 조치라는 한시적 매도 기간이 큰 영향을 줌.

   - 2월과 3월의 경우 각 지역 단지별 최고가 대비 평균 6억 정도 하락 모습이 나타남.

   - 그마나 3월하순이후 초저가 매물들이 소진 되며 1억이상 상승하며 거래 이어져

   - 올림픽파크 포레온 84㎡(34평)의 경우에도 2~3월의 경우 26억5천대 거래로 시작되다가

   - 로얄동·층의 경우 4월하순에는 29억~30억사이 거래가 이어지며 재반등 모습을 보였고

   - 막바지엔 시간 싸움에 밀린 매물들이 단지에 따라 27억5천~28억5천사이 거래로 마감.

   - 결국 정부가 의도하는 가격 안정화 모습은 어느정도 결과로 나타난 듯.

 ○ 거래량 측면

   - 서울 전지역이 저가 매물 출시 영향과 한시적 갭투자가 가능한 상황으로 거래량은 폭발적 모습을 보임.

   - 서울의 3~4월 거래량은 작년 4/4분기 전체와 올 1~2월의 전체 거래량을 뛰어넘은 높은 수준을 보임.

   - 가격이 내려가자 대거 매수자들이 저가 매수에 합세한 상황.

   - 올림픽파크 포레온의 경우에도 정확한 거래량 산출은 어렵지만 대략 80여건이 넘는 수준을 보일 듯.

   - 여기에 '소형 1+1' 배정 조합원들이 14평과 18평을 대거 매도를 하면서 거래량 증가에 한몫한 상황.

   - 18평+18평 소유자들의 경우 실제 양도세 부담액과 보유세 부담액을 단순 계산해보면

   - 보유해도 가격 상승 여력이 높고 월세 수입을 통해 세금 압박 부담을 충분히 극복할 수 있는 상황임에도

   - 결국은 공포심에 따른 결과로 보임.

   - 거래량 측면에서도 일시적이나마 정부의 의도대로 시장에서는 결과를 내보인 상황.

◈ 양도세 중과 시행은 어떻게?

 ○ 장기보유특별공제 적용 배제

 ○ 2주택자 : 기본세율(6~45%) + 20%p 중과

 ○ 3주택자 : 기본세율(6~45%) + 30%p 중과

   - 지방소득세까지 포함하면 3주택자 최대 세율은 82.5%

 ○ 올림픽파크 포레온 조합원의 경우 대다수 양도차익이 10억 이상 형성 되기에

   - 예를 들면 8억 매수/29억 매도한 20년 보유한 2주택자가 중과 유예시 : 양도세 약6억5천5백

   - 중과 적용시에는 : 양도세 약14억3천.

◈ 5월 9일이후 시장 변화

 ○ 매물 잠김 심화

   - 토허제 시행으로 4개월내 입주 가능한 매물만 거래 가능한 상황

   - 다주택자 매물의 경우 매도를 하지 않은 상황에서 양도세 폭탄 때문에 매물 잠김

   - 결국 시장에서의 매물은 감소 모습이 뚜렷.

 ○ 가격 변화

   - 급매가 사라지고 매물이 감소하면 가격 회복 속도는 빨라질 듯

   - 실제 거래 증가 여부에 관계 없이 시장 호가는 재 상승이 유력.

 ○ 올림픽파크 포레온의 시장 변화 모습은?

   - 대단지임에도 불구하고 매물 감소는 뚜렷하게 나타나고 있음.

   - 실거주 만족도가 높고 대단지 신축 프리미엄에 따라 대기 수요는 꾸준하게 이어질 듯.

   - 결국 5월 9일이후 시장은 가격 상승은 뻔한 상황이기에 매수자들에겐 매물 확보가 중요해 질 듯.

   - 따라서 매수자들의 경우에는 우량 매물 선점을 위한 빠른 선택이 필요 할 듯.

◈ 올림픽파크 포레온 재산세 증가 문제

 ○ 올림파크 포레온 2026년 공동주택가격은 얼마나 올랐나?

   - 평형에 따라 차이가 있지만 작년 대비 평균 5억~5억5천정도 상승한 것으로 파악 됨.

   - 각 단지 생활지원센터에서 각 호수별 공동주택가격 열람 중.

 ○ 올림파크 포레온 2026년 재산세 얼마나 나올까? (평균 예상 금액임)

   - 34평 → 1주택자 : 480만원 전후 / 다주택자 : 660만원 전후

   - 37평 → 1주택자 : 520만원 전후 / 다주택자 : 720만원 전후

   - 43평 → 1주택자 : 580만원 전후 / 다주택자 : 800만원 전후

   - 50평 → 1주택자 : 640만원 전후 / 다주택자 : 860만원 전후

 ○ 금년도까지는 당장 재산세 증가 영향은 그리 크지 않지만 내년은 달리 판단해야 할 듯.

   → 공동주택가격 파악후 연락주시면 개략적인 재산세 안내해드리겠습니다.

◈ 결론

 ○ 5월 9일이후 서울지역은 단기적으로 가격 혼조세속에도 상승세가 유력해 보임.

 ○ 단, 지방선거전후 하반기 정부의 추가적인 부동산 대책은 관심있게 봐야할 대목.

 ○ 올 연말이면 올림픽파크 포레온은 입주 2년차가 되는 상황이기에 일반분양분의 매물화 영향과

 ○ 장기보유특별공제를 위한 2년 거주 요건을 채워 매도에 나서는 매물들도 다소 증가 예상 되며

 ○ 정부가 후속으로 내놓을 대책 수위가 향후 부동산 시장의 방향을 결정 할 듯.

5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 종료된 이후 부동산 시장에 대한 대략적인 전망을 해보았습니다. 매도를 계획하시거나 또는 재산세와 양도세에 대한 문의가 있으신분은 언제든 전화주시면 성심껏 상담해 드리겠습니다.

이상 올림픽파크 포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.