재산세 논쟁 1. 내년도 재산세 건물과표조정안과 향후 보유세제 개편방향

[청풍]

	제목 : 내년도 재산세 건물과표조정안과 향후 보유세제 개편방향 2003-12-17
	담당자 : 총괄기획과 / 총괄기획과 ( jing@mofe.go.kr / 02-2110-2177 )

내년(2004년)도 재산세 건물과표조정안과 향후 보유세제 개편방향

행정자치부는 지난 12월 3일 2004년 7월 재산세 과세시 적용할 건물과표조정기준안을 발표하였다.

이 조정안은 아파트와 같은 공동주택의 건물과표를 책정함에 있어서 시가를 반영할수 있도록 한다는 것이다. 이는 평수가 같더라도 대도시의 값비싼 아파트에 대해 재산세를 더 물리도록 함으로써 과세의 형평성을 높이려는데 그 목적이 있다 하겠다. 그러나, 일부 기초자치단체에서는 세부담이 급격히 늘어난다 하여 행자부에 수정하여 줄 것을 건의하고 있다.

여기에서는 건물과표조정안의 내용과 현행 제도의 문제점 그리고 향후 추진방향 등에 대하여 설명하고자 한다.

△ 2004년 건물과표조정안 내용

신축건물기준가액을 ㎡당 17만원 에서 18만원으로 5.9% 인상한다.

국세청기준시가의 경우 신축건물기준가액이 ㎡당 46만원이므로 이를 기준으로 한 과표현실화율은 금년 37.0%에서 내년에는 39.1%가 된다. 이는 토지과표현실화율을 내년에는 개별공시지가의 39.1%로 하기로 한 것과 보조를 맞추기 위한 것이다.

가감산율을 면적기준에서 시가기준으로 변경한다. 즉, 현재는 면적을 기준으로 최고 60%까지 가산하고 있는 것을, 국세청기준시가를 기준으로 해서 ㎡당 가격이 높은 아파트는 100%까지 가산할 수 있도록 개선하려는 것이다.

△ 현행 건물과표의 문제점

▲ 과표계산시 면적만 반영, 시세 미반영

건물과표는 기본적으로 ㎡당 신축가액에 면적을 곱하여 계산하는 바, 여기에 면적을 기준으로 한 가감산율을 또 다시 적용하게 되면 면적이 넓은 아파트일수록 재산세가 늘어나게 된다. 면적기준이 2중으로 계산되는 문제점이 있는 것이다.

그 결과 서울 강남의 30평 아파트(시세 5억원)와 지방의 30평형 아파트(시세 1억원) 사이에 많은 시세의 차이가 있음에도 불구하고 재산세 세부담액은 별 차이가 없는 불형평의 문제가 야기되었다.

이렇게 시세가 반영되지 않음으로써 아래표와 같이 서울등 수도권과 지방간, 서울에서도 강남ㆍ북간 세부담율의 격차가 크게 나타난다.

▲ 불형평이 발생하는 또 하나의 이유

현행 재산세 건물과표의 산정은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 광역지자체장인 시ㆍ도지사의 승인을 얻어 결정하도록 되어 있으며, 행정자치부장관은 전국적인 통일과 행정능률을 위하여 조정기준안을 만들어 권고하도록 되어있다.

그 결과 지방자치단체장은 지역주민의 반발 등을 우려하여 과표현실화에 소극적이어서 보유재산의 시가상승에 따른 재산세의 적정부담이 이루어지지 못하였다.

재산세 과표에 시가를 반영하기 위하여 국세청기준시가에 따라 3억이상 아파트에 2∼10% 가산하던 가감산특례를 2003년부터 투기과열지구 등에는 4∼30% 적용하도록 한 행자부의 권고안에 대하여 서초구, 송파구 등이 거부한 사례가 현행 체계에서 과표현실화가 어렵다는 것을 말해준다.

이는 1996년 이후 2002년까지의 총조세 및 지방세 증가율에 비하여 재산세의 증가율이 낮다는 사실에 의하여 뒷받침된다.

특히, 재정자립도가 높은 지자체일수록 이와 같은 현상이 발생할 소지가 많은 것으로 보인다.

이에 따라 서울, 경기 등 수도권이 지방에 비하여 건물가격 상승률이 높은데도 불구하고 전국 과표 증가율에 비하여 수도권 과표 증가율이 더 낮다.

결과적으로 강남등 서울지역은 교육이나 교통등의 여건이 좋아 많은 사람들이 거주하기를 선호하는 지역이어서 수요 증가에 따라 집값이 많이 오름에도 불구하고, 주택 시가에 따른 재산세 부담은 지방에 비해 낮다. 이와 같이 낮은 세부담은 최근 강남등 일부지역의 아파트 투자수익율을 더욱 높여 부동산 투기를 더욱 더 부채질하는 원인이 되기도 하였다.

△ 정부안대로 과표를 조정하게 되면

이번 조정안이 적용되면 서울지역, 특히 강남의 비싼 아파트는 현재보다 재산세 부담이 대폭 상승하게 되고 지방의 저가 아파트는 현재보다 다소 하락하게 되어 그동안 문제가 되어왔던 서울 강남ㆍ북간, 서울ㆍ지방간 재산세 부담의 불형평 문제가 상당히 개선된다. 즉, '비싼 아파트에는 더 많은 세금, 싼 아파트에는 적은 세금'을 매김으로써 시가에 따라 세부담이 공평해진다.

강남의 고가 아파트의 경우 이번 개편안으로 재산세 부담이 최고 7배 이상 인상된다고 하여 우려하는 목소리가 많다. 그러나, 이는 그동안 너무나 잘못돼있던 재산세 체계를 바로잡는데서 생기는 예외적이고 일부적인 현상을 확대 해석하여 지나치게 우려하는 것이다.

우리나라의 평균 재산세 실효세율은 2001년 기준 0.09%로 추정된다. 즉, 시가 5억짜리 아파트의 경우 재산세 부담이 45만원 정도면 평균이라는 말이다. 그렇다면 이번 개편안으로 아파트 소재지역에 따라 세부담이 어떻게 변하는지 사례를 살펴보자.

위 표는 다음과 같은 사실을 말하여 주고 있다.

첫째, 지금까지 강북이나 지방 아파트의 평균 실효세율은 강남 아파트에 비하여 아주 높았다.

둘째, 이번 개편안으로 강남의 고가아파트는 세부담이 상당히 늘어나며, 강북이나 지방의 대형 아파트는 세부담이 다소 감소한다.

셋째, 그럼에도 불구하고 개편안 적용 이후에도 강남 아파트의 실효세율은 전국평균에 못미치는 경우가 많으며, 여전히 강북이나 지방 아파트의 실효세율보다 낮다.

△ 서울시의 수정건의 내용을 살펴보면

이번 행자부의 조정안에 대하여 서울시는 재산세 실제 인상율이 당초 행자부 발표보다 20% 높게 나타나고 세부담율이 최고 7배나 오르는 경우가 있다는 이유로 신축건물기준가액을 17만5천원으로 하고 가감산율을 아파트의 국세청기준시가 총액기준으로 하되, 최고 60%까지 가산하는 수정안을 건의하였다.

그러나, 서울시의 수정안과 같이 가감산율을 국세청기준시가 총액을 기준으로 할 경우 서울 소형아파트와 수도권의 저가대형아파트의 세금 격차가 완화되지 않는다.

△ 2005년 부동산보유세제 전면개편

행자부안과 같이 건물과표를 조정하더라도 근원적으로 건물신축가액과 면적을 기준으로 과표가 산정되기 때문에 건물의 시가에 상응하는 재산세의 부담이 이루어지지 아니하여 세부담의 불형평성 문제가 완전히 해소되지 아니한다.

따라서, 정부는 2005년에 부동산보유세제를 전면개편하여 부동산가액이 높을수록, 부동산을 많이 갖고 있을수록 더 많은 세금을 내도록 함으로써 세부담이 보다 공평하게 되고 부동산 과다보유를 억제하는 한편 지방자치단체의 자주재정확충을 도모할 계획이다.

▲ 건물과표의 법정화

재정자립도가 높은 수도권 소재 일부 지자체가 건물과표조정안을 거부한다거나 지방세법이 허용하고 있는 탄력세율(재산세율 0.3∼7%의 50% 범위내 감산 적용 가능)을 적용하는 경우, 지역간 세부담 격차가 더욱 심화된다. 이를 완화하기 위하여 정부는 현재 지자체장이 결정하도록 되어있는 건물과표를 법정화하며, 탄력세율의 범위를 10%로 인하하는 방안을 추진할 계획이다.

건물과표를 법정화하는 것이 지방분권에 역행하는 것이 아닌가 하는 우려가 있을 수 있다. 그러나 지방분권도 중요하지만, 부동산 투기억제와 지역간 과세형평이라는 국가목표에 우선할 수 없다.

이미 취득세와 등록세의 토지과표는 개별공시지가로 법정화되어 있으며,

금년에 지방세법을 개정하여 종합토지세의 과표도 공시지가의 50%로 법정화 하였으므로 과표의 법정화가 지방분권에 역행하는 것은 아니다.

▲ 종합부동산세 도입

2005년부터는 정부가 발표한대로 보유세제를 이원화할 계획이다. 1차적으로는 시ㆍ군ㆍ구에서 지역내 토지와 건물에 대하여 낮은 세율로 과세하고 2차적으로 인별로 전국의 토지와 건물을 합산과세하는 것은 국세인 종합부동산세로 하여 토지 및 건물 과표를 법에 직접 규정하고자 한다.

▲ 다주택자에 대한 보유세 과세강화

나아가 정부는 1세대 다주택자에 대하여 높은 세율로 중과함으로써 재산증식 목적으로 주택을 보유하는 것을 억제할 계획이다.

문의. 재경부 부동산 보유세개편 추진팀 02-2110-2504~6