틈새 재 테크

[초원]

소형 오피스텔&원룸 투자 노하우
부동산 약세 속 나홀로 호황!
글 최은성<자유기고가> 도움말 김은경(부동산1번지 부동산연구소 리서치팀장), 전영진(예스하우스 대표), 김일수(기업은행 PB고객사업부 부동산팀장)

1인 가구가 증가하면서 소형 오피스텔과 원룸의 몸값이 높아지고 있다. 소형주택 공급이 당분간 정체를 빚을 것이라는 점에서 임대수익뿐 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다. 최근 뜨고 있는 소형 오피스텔 & 원룸 유망 투자처 및 투자 노하우를 알아봤다.

1인 가구나 1인 사업자가 많이 찾는 소형 오피스텔과 원룸은 부동산 시장 침체 속에서도 ‘귀한 몸’ 대접을 받으며 호황을 누리고 있다. 실제 소형 오피스텔의 경우 매매가가 올해 2월 이후 11월 현재까지 단 한 차례 하락 없이 꾸준히 상승세를 기록했다. 올해 초부터 10월까지 매매가격은 1.94%, 전세 가격은 2.1% 상승했다.

소형 오피스텔 · 원룸 왜 뜰까?

최근 지어진 소형 오피스텔이나 원룸은 빌트인(built-in) 시설 및 보안시설이 잘돼 있어 살림이 따로 필요 없고 주로 역세권이나 도심권에 위치해 직장이 가깝다. 그 점에서 신혼부부는 물론 독신 직장인이나 학생들에게 인기가 높다. 아파트에 비해 가격도 저렴하고 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않는다. 수요는 증가하는 데 반해 공급 속도가 이를 따라가지 못하고 있는 상황. 때문에 투자관점에서도 전망이 밝다.

성공 투자 포인트

부동산에 투자할 때는 임대수익을 올릴 것인지, 시세 차익을 노릴 것인지 목적을 분명히 해야 한다. 임대료는 상승세여도 매매값이 소폭 오르거나 수년째 제자리걸음인 곳이 있다. 시세 차익이 목적이라면 서울 강남처럼 선호도가 폭발적이거나 용산처럼 개발호재가 있는 지역이 좋다. 임대수익이 목적이라면 여의도·광화문·마포 등 수요가 풍부한 지역을 노려야 한다. 신촌·서울대 등 대학가 역시 학생층이라는 고정수요가 탄탄해 임대수익 확보에 유리하다. 택지개발지구 내 신도시 지역의 소형 오피스텔이나 원룸에 투자할 때는 디지털 연구소 등이 있는 수원 삼성전자 사업장처럼 자족 기능을 갖추고 있는지를 살펴야 한다. 인프라가 갖춰지지 않았다면 베드타운에 불과하기 때문에 세입자를 구하는 데 어려움을 겪을 수 있다.

대출을 이용할까? 전세를 낄까?

투자금이 3천만~1억원 정도의 소액일 때 유망 지역에 오피스텔이나 원룸에 투자하는 방법은 2가지다. 대출을 받아 임대료로 대출이자를 충당하는 방법과 전세를 끼고 사는 방법이다. 대출이 부담스럽다면 유망 지역에 전세를 끼고 사두는 것이 좋다. 이때는 시세가 올라 세금이나 유지비용을 포함한 목표 수익률을 채웠을 때 차익을 취하고 매매하는 것이 좋다. 계약기간이 끝날 때마다 조금씩 임대보증금을 내려서 월세로 전환하는 것도 노후 재테크 차원에서 고려할 만하다.

지역별 투자 유망 오피스텔 · 원룸

서울 강남권

대표적인 오피스 밀집 지역인 만큼 젊은층의 선호도가 높고 그에 따른 임대료도 만만찮은 지역이다. 최근 강남권 아파트 전세시장이 물량 부족으로 가파른 상승세를 보이고 있어 다른 지역과 달리 임대수익뿐 아니라 시세 차익까지 기대할 수 있다. 현재(11월16일 기준) 강남권의 오피스텔 3.3㎡는 1천1백70만원, 원룸은 9백만~1천만원 선이다. 최근 대형 오피스타운이 속속 생기면서 수요가 더욱 늘고 있다. 원룸은 90년 초중반 지어진 것들이 대부분이어서 장기적인 관점에서 투자하면 재개발도 노려볼 수 있다. 다만 원룸의 경우는 매물이 워낙 부족하고 건물 전체를 매매하는 경우가 많아 중개소를 누비며 발품을 많이 팔아야만 하는 어려움이 있다.

서초구 서초동 대우디오빌강남 2004년 입주한 곳으로, 총 3백40가구로 구성돼 있다. 공급면적 36~59㎡의 소형으로만 이루어져있으며, 강남대로 서쪽에 위치해 지하철 2호선 강남역과는 도보 7분 거리에 있다. 주변의 풍부한 유동인구와 함께 꾸준한 수요가 뒷받침되는 곳이어서 임대수익과 시세 차익을 동시에 기대할 만하다. 49.58㎡의 경우 매매는 1억5천만, 전세는 9천5백만원, 월세는 보증금 1천만원에 80만원 선이다.

서초구 서초동 도시에빛Ⅱ 서울의 대표적인 오피스 밀집 지역인 강남역 역세권에 자리해 임대수요가 풍부하다. 지하철 2호선 강남역 3번 출구에서 도보 2~3분 거리인 초역세권으로 건물 바로 앞에 버스전용차선 정류장에는 서울 강남북은 물론 수원·용인·분당·성남·오산·안양·인천 등 각지로 가는 버스 노선이 다수 있어 교통여건이 좋다. 냉장고·드럼세탁기·에어컨·붙박이장 등 기본 빌트인 시설이 잘돼 있다. 2005년 입주한 단층식 오피스텔로 69~148㎡ 규모이며 총 3백40가구다. 매매는 76.03㎡의 경우 2억1천5백만~2억2천만원, 전세는 1억3천5백만~1억4천만원. 월세는 보증금 1천만원에 1백10만원이다.

서울 도심권

도심권에 직장을 둔 신혼부부나 핵가족은 주거환경보다 직장과 가까운 곳에 집을 두기를 원한다. 하지만 상업시설이 대부분을 차지하는 도심권은 아파트 비율이 주거지역과 비교해서 현저하게 부족하다. 특히 서울 종로구와 중구는 예전부터 상업지역으로서 개발됐기 때문에 노후화된 주택지역과 불편한 교통 상황 등 열악한 환경으로 인해 직장인 수요자가 적당한 집을 찾기에 불편함이 크다. 따라서 이런 도심 지역에서는 매물량이 적은 아파트보다 오피스텔을 선택하는 수요가 많다. 청계천 복원으로 주거환경도 크게 개선됐다.

종로구 경운동 운현궁SK허브14층 규모에 총 4백34가구이며, 공급면적은 42~102㎡로 구성돼 있다. 2005년 입주한 단지로 비교적 내부시설이 좋은 편이다. 지하철 3호선 안국역과 직접 연결돼 있어 지하철 이용이 편리하며, 1호선 종각역과 5호선 광화문역도 도보 10분 안팎의 거리에 위치해 있다. 42.98㎡의 경우 매매는 1억1천만~1억3천만원, 전세 시세는 7천만~8천만원. 월세는 보증금 1천만원에 70만원.

종로구 내수동 경희궁의 아침 총 1천31가구로 이뤄진 초대형 단지로, 오피스텔로는 매머드급 규모. 공급면적은 52.8~ 128.7㎡까지 다양하다. 2004년 5월 준공됐으며 지하철 3호선 경복궁역과 5호선 광화문역을 모두 도보 5분 거리 이내에 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치해 도심 내 직장인의 선호도가 높다. 도심권 재개발에 따른 시세 상승 효과라는 반사이익도 기대할 수 있다. 72.72㎡의 경우 매매 2억1천만~2억3천만원, 전세 1억1천만~1억4천만원이다. 월세는 보증금 1천만에 90만원 선이다.

마포구 공덕동 신영지웰 지하철 5·6호선 공덕역에 바로 접해 있는 역세권 단지다. 공급면적은 42~92㎡ 규모 총 4백24가구로 구성돼 있고 인근에 대형사무실과 금융기관이 많다. 또한 사무실 밀집지역인 여의도와의 접근성도 뛰어나다. 마포구는 용산 재개발 효과의 반사이익을 누릴 수 있는데다 여의도 세입자 수요층까지 흡수할 수 있어 임대수요가 탄탄하다. 92.56㎡의 경우 매매 2억5천만~2억8천만원, 전세 1억6천만~1억9천만원. 월세는 보증금 1천만원에 1백30만원이다.

여의도권

2013년까지 국제금융센터(SIFC) 등 대형 빌딩이 건설될 계획이어서 향후 외국인 투자가나 금융권 관계자들의 유입이 이뤄질 전망이다. 올림픽대로와 강변북로 등을 통해 진출입이 용이해 직장이 가까운 직주근접형 주거지로 관심도가 높은 곳으로 특히 지하철 9호선 개통을 통해 강남권과의 접근성이 더 편리해짐에 따라 관심도가 크게 증가하고 있다. 또 여의도 내 아파트 단지는 대부분 노후 정도가 심해 선호도가 낮기 때문에 임차를 통해 둥지를 틀려는 직장인이나 독신자·신혼부부 등 임대 수요가 풍부한 편.

영등포구 도림동 대우미래사랑 20층짜리 2개 동, 총 4백14가구로 이뤄졌다. 공급면적은 42㎡~99㎡ , 준공은 2004년. 지하철 1호선 영등포역이 도보로 5분 거리에 있고, 서부간선도로·영등포로·경인로 등의 여러 간선도로가 인접해 있어 교통여건이 우수한 편이다. 특히 영등포 일대를 직접 연결하는 신림선 및 서부선의 경전철이 개통되면 발전가능성은 더욱 높아질 것으로 전망된다. 52.89㎡의 매매 가격은 1억2천만~1억3천만원, 전세 가격은 9천만~1억원이다. 월세는 보증금 2천만원에 70만원이다.

영등포구 여의도동 아크로폴리스 2001년 준공된 오피스텔로 총 2백28가구로 구성돼 있다. 52~79㎡ 규모의 소형으로 이루어졌다. 지하철 5호선 여의나루역에서 도보 5분 거리에 위치하며 서강대교 초입에 자리 잡고 있어 올림픽대로 등을 통한 교통이 편리하다. 인근 단지들에 비해 시세가 다소 낮게 형성돼 있는 편이어서 저렴한 가격에 투자가 가능하다. 52.89㎡의 경우 매매 9천만~1억원, 전세 5천만~6천만원이다. 월세 보증금 5백만원에 50만원이다.

구로구 구로동 SK허브수 2005년 입주한 오피스텔로 총 9백40가구의 대규모 오피스텔이다. 공급면적은 62㎡·79㎡·99㎡·128㎡ 네 가지 유형이다. 15층 2개 동으로 이뤄졌으며, 지하철 1호선 구일역이 도보 3분 거리에 자리한 역세권 단지다. 시청·광화문 등 도심권 출근이 편리한데다 여의도·영등포·구로 등을 아우르는 서남권 개발이 가시화되면서 최근 오피스텔의 몸값도 상승하고 있다. 풀옵션으로 에어컨·냉장고·드럼세탁기·붙박이장·화장대·가스쿡탑 등이 갖춰져 있다. 62.81㎡의 매매 1억3천5백만~1억5천만원, 전세 1억1천만~1억2천만원. 월세 보증금 1천만원에 75만원이다.

경기 · 인천권

경기지역에서는 신도시나 택지지구 내 중심업무지구에 오피스텔 밀집지역이 위치한다. 이들 지역은 서울과의 연계성이 좋으면서도 서울보다 상대적으로 낮은 투자 금액으로 매입이 가능하다는 이점과 교통 편의성 등으로 수요가 꾸준한 것이 특징이다. 또 풍부한 유동인구를 통해 안정적인 수익을 낼 수 있으며 신도시 형성 초기에 분양받을 경우 프리미엄까지 기대할 수 있다. 분당은 정자동·서현동·야탑동 일대가 꾸준한 임대수요에게 각광을 받고 있으며, 일산은 일산 신도시 초입의 백석역을 비롯해 정발산~마두역의 대규모 상업시설 주변과 사법연수원, MBC 드림센터 등이 자리한 장항동 부근의 오피스텔이 활성화돼 있다. 분당이나 송도의 경우 장기적으로 투자하면 시세 차익을 기대할 수 있다는 게 전문가들의 의견. 다만 송도의 경우는 인프라를 갖추기까지 시간이 걸리기 때문에 충분한 여유를 갖고 투자해야 한다. 또 부평은 부평역을 중심으로 재개발 확정 지역이 많기 때문에 그 부근에 투자할 경우 이주수요 발생에 따른 시세 및 전월세 상승효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다. 현재 오피스텔의 시세는 3.3㎡ 기준 분당 5백만~6백만원, 수원·고양·부천·송도 등은 3백만~4백만원 선이다. 원룸은 오피스텔보다 10~30% 정도 저렴하다.

[무진장]

언제쯤 호황기로 들어설런지 ..

[산딸기]

뭐시 이래 기노

[루비세공]

소형 오피스텔이라고 만만하게 볼게 아니군요