법조칼럼 계약금, 위약금, 해약금에 대해

[광역매일]

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서주원 법무법인 더정성 변호사

▲ 서주원 법무법인 더정성 변호사    

민사문제 중 법률전문가가 아닌 분들이 흔히 오해하고 있는 부분으로 계약금 문제가 있습니다. 우리는 살아가면서 수많은 계약을 하고 있고, 부동산매매계약, 임대차계약 등 비교적 큰 금원이 오가는 계약에 있어서는 계약금이라는 돈을 주고 받는 경우가 많습니다.

그런데 이 계약금은 종류에 따라 다른 의미를 가지고 있어 주의를 요합니다. 계약금은 먼저, 계약이 성립되었다는 증거로서의 의미를 가지는 경우가 있는데, 이때의 계약금을 증약금이라고 합니다. 다음으로, 계약을 위반한 경우 이에 대한 벌 또는 손해배상 명목의 의미를 가지는 경우가 있는데, 이때의 계약금을 위약금이라 합니다.

마지막으로, 계약으로부터 해방되는데 필요한 돈이라는 의미를 가지는 경우가 있는데, 이 경우의 계약금을 특별히 해약금이라 합니다. 그리고 우리 민법은 계약 당사자 간 다른 약정이 없다면 계약금을 해약금으로 추정한다는 취지의 규정을 두고 있습니다.

매도인과 매수인이 울산 소재 부동산을 4억 원에 매매하면서 계약 당일 계약금으로 4천만원을 주고 받고 매수인의 잔금 3억 6천만원의 지급과 매도인의 소유권이전등기를 동시에 처리하자고 정한 가상의 사례를 들어 보겠습니다.

이 상황에서 매도인이 잔금 수령을 거부하면서 계약 해제를 요구할 경우, 매수인으로서는 매도인을 상대로 계약의 이행을 주장하여 소유권이전등기를 청구하는 외에 계약 해제를 주장하여 계약이 없었던 것처럼 복구시키라고 청구하면서 손해를 배상하라고 청구할 수 있습니다. 여기서 매수인이 손해배상청구를 택할 경우, 흔히들 위약금의 명목으로 매수인이 매도인에게 계약금의 두배인 8천만원을 손해배상으로 청구할 수 있다고 생각합니다.

그러나 오히려 우리 법원은 계약금을 주고받았다 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 사유로 해제되었다 하더라도 계약 상대방은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 당연히 계약금을 위약금으로 볼 수 없다고 보고 있습니다.

쉽게 말하면, 계약서에 "매수인이 계약을 위반하면 계약금을 포기하고 매도인이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 지급한다"는 등의 `계약을 위반 시`를 상정한 계약 조항이 있어야만 흔히들 생각하는대로 청구할 수 있고, 매매계약서에 위약금 특약 없이 이와 같은 문구가 있을 뿐이라면, 매도인의 계약 파기 시 매수인이 매매계약을 적법하게 해제한 이후 매도인을 상대로 받을 수 있는 돈은 계약금 4천만원과 증거로써 증명가능한 실제 손해액만을 청구할 수 있다는 의미입니다.

매수인으로서는 계약금 4천만원을 돌려 받는 이상 추가로 5천만원 상당의 실제 손해가 발생하였음을 구체적으로 증명하기가 쉽지 아니하므로, 손해발생사실 및 손해액에 대한 증명 없이도 계약금 이상의 손해배상을 받을 수 있게끔 해준다는 점이 위약금 특약의 장점입니다.

한편, 우리나라 부동산표준계약서상에는 단지 "매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불할 때까지는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다."라는 문구가 기재되어 있을 뿐으로, 이 기재만으로는 위약금 특약이 있다고 볼 수 없습니다.

위와 같은 부동산매매 표준계약서 조항은 계약금의 종류 중 해약금을 규정한 조항으로서, 당사자가 계약금을 포기하거나 계약금 배액을 지급함으로써 계약으로부터 해방된다는 의미에 불과합니다. 또한, 계약금을 포기하고서 계약을 해제할 수 있는 시기는 `이행에 착수하기 이전까지`로 제한되므로, 이 시점 이후에는 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하는 방법으로는 계약을 해제할 수 없게 됩니다. 이상과 같이, 계약금은 거래계에서 다양한 의미를 가질 수 있으므로, 계약 시 법률전문가의 도움을 받는 것도 불의의 손해를 피할 수 있는 좋은 방법입니다.

기사입력: 2019/05/12 [17:16]  최종편집: ⓒ 광역매일