모순 과 헛점을 찾아 주민에게 홍보바랍니다.

[eagles]

다음은 어느 재개발 예정구역의 민영이냐 공영개발이냐 의 기로에서 주공이 주민에게 홍보한 내용입니다.

겉으로 보기엔 다 옳은 것 같은데 분명 모순 과 헛점이 있으므로 주공에서 개발한 타 구역에서 

주공을 상대로 시위하는 것을 매스콤을 통해 많이 보았습니다.

시범지구가 되어 정부 돈이 투입된다는 것은 그만큼 공공이 투입될 확율이 높다는것 입니다.

내년 9월 기본계획 확정고시 후 를 대비하여

주공을 적극 반대하시는 분들께서는 주민을 위해,추후 만에 하나  이런 홍보물이 뿌려질 것에 대비하는 차원에서

모순점과 헛점을 니플로 분석하여 주민께 알려주십시오.

----------------------다 음---------------------

대한주택공사의 주택재개발사업 추진 방법

1.주민과의 협의에 의한 사업추진

관리처분, 이주비지원, 철거, 시공사 선정 등 사업추진과정의

주요 사항에 대하여 주민전체회의 및 주민대표기구와의 협의를

통해 시행함

2.업무처리의 투명성 및 신뢰성 확보

감사원 감사,국회 국정감사 및 주민이 추천하는 회계법인 회계감사

시행으로로 업무처리의 투명성 보장

3.개발이익을 모두 주민에게 배분

원가정산방식

주민 – 토지 및 건물 출자 (소유권 보유)

대한주택공사 – 사업비, 부대비 등을 선 투입후 사업 종료시 원가 회수

사업비 절감

사업기간 단축(조합 추진시 주민동의 요건 강화 및 사업일정 지연)

주공 자체 감리로 감리비 절감(전문인력 투입)

정비사업 전문관리업자 선정 불필요로 컨설팅 비용 절감

설계 VE에 의한 공사비 절감

4.개발이익 배분 방법

분양가격

 주민 – 건설원가

 일반 – 주변시세 등을 감안 최대한 수익을 높일 수 있는 수준에서 결정

개발이익 배분

 주민이 소유한 종전자산평가액 비율로 배분

대한주택공사의 사업추진 방법에 오해가 없으시길 바라며,

주민참여형 원가정산방식을 원칙으로 재개발 사업을 진행하게 됩니다.

감사합니다.

한 예로 위글의 한 부분을 제소견으로 분석하여 보겠습니다.

주민이 소유한 종전자산평가 평가액 비율로 배분 에 대해서 분석해보면.

전체 아파트를 ( 조합원 총분양가 프러스 일반 총분양가) 마이너스 주공에서 기반시설 및 아파트건설에 투자한 자금과 이자, 하고 남은 총 이익을 내 지분률로 곱하여 나온 금액에 조합원 아파트 분양가로 나눈 평수의 아파트를 준다면 주공 을 100번 찬성 합니다.

그러나 주공에서는 기반시설 및 아파트건설에 투자한 금액을 상식적으로는 납득이 가지 않게 부풀린다고 하는군요. 그리고 남은 것에서 지분 감정가 나누기 조합원분양가를 하여 내가 신청한 아파트평수  빼기  감정가로 나온 평수를 하여 나머지 부분에 대해 추가 분담금을 내야 하기 때문에 문제 입니다. 그리고 거기에서 남는 이익금을 가져 가는 것이 문제인 것 같습니다. 가장 좋은 대책은  내지분 평수 만한 아파트는 추가 부담금 없이 입주 약속을 하고 개발을 시작 해야 합니다. 승산이 있으면 들어 올 것이고 그렇지 않으면 포기 하겠지요.그래야 지분이 비싼 곳이던, 싼 곳이던 소유주 들의 이익 이 보장 될 것으로 생각 합니다.   

[원숭이]

제가 재개발에 관하여 깊이 있게 알지 못한다는 것을 전제로 하고 말한다면, 공공이 조합을 대행하여 윗글 내용대로 해준다면 주민이 조합을 구성하는 것 보다 훨씬 유리할 거라 생각합니다. 그런데 반대하시는 분들은 위 내용과 다르게 말씀하시는데 어떤 근거로 다르게 주장하시는지 저도 궁금합니다.

[원숭이]

반대하시는 분들의 주장은 공공이 조합 대행을 하면 아파트도 주공 브랜드로 건설하고, 주민이 가져가야 할 이익을 주공이 빼앗아 갈거라고 하는데 윗글 내용대로라면 주공이 조합대행을 한다해도 주민들이 조합을 설립했을 때와 비교해서 특별히 더 많은 부담금을 주민에게 전가한다는 근거는 없는 것 같은데… 답변 듣고 싶습니다.

[원숭이]

상대적으로 감정가액을 낮게 평가한다면 주민의 입장으로 봤을 땐 당연히 손해겠죠!!! 일리가 있는 말씀입니다. 사실관계는 더 확인할 필요는 있을 것 같습니다.

[원숭이]

한가지 의문점이 생기는데 감정평가 기관은 독립적인 조직인 걸로 알고 있는데 감정가액을 이중으로 평가한다면 재개발을 떠나서 기관의 신뢰성이 크게 훼손되 존립 자체가 힘들어 질 것 같은데 그런 무모한 짓을 할 수 있을런지....

[원숭이]

우리나라 감정평가 기관들을 그렇게 믿을 수 없다면 신뢰성 있는 외국 기관이라도 찾아서 주민들이 기관을 선정할 수 있도록 하는 것도 한 방법이 될 것 같은데... 현실성이 없는 겁니까??

[원숭이]

저도 반갑습니다... 그런데 업무때문에 계속 있을 수 있을런지.....

[원숭이]

나중이라도 시간되시면 수고좀 해주시면 감사하겠습니다.

[eagles]

가을 벤치님 좋은글 많이 실려 주십시오

[파수꾼]

주공에서 홍보하는 내용을 보면 주민들이 쉽게 동의할수 있도록 홍보합니다. 그러나 동의받은후 실제시행과정은 홍보내용과 많은 차이가 남으로 주민들은 늦게서야 반발하게 되죠.윗홍보내용가운데 하나하나 집어보면 1번항에 주민총회및 주민대표회의와 협의 하여 시행한다고 했는데 주민에게 어떤 결정권을 주는것이 아니며 오로지 협의기구역할이고 주민총회를 갖는다고 해도 주민들이 전문성을 갖고있지 못하기 때문에 이의를 제대로 재기하지 못합니다. 2번항에 업무의 투명성인데 합법적으로 모든일을 수행하여 문제발생거리는 없지만 시행업무를 주민이 세세히 알지 못하므로 불이익으로 인한 고발을 할수도 없고

[파수꾼]

3번항에 각종비용 절감으로 사업비를 절감하고 사업을 단축시킨다고 했는데 선투자하는 부대비용등이 과연 조합에서 시행하는것 보다 저렴하다는 보장도 없을뿐더러 사업시기 단축도 주민의 불만족으로 갈등이 발생할경우 조합이나 주공이나 강제로 시행할수 없으므로 다같이 지연될수 밖에 없으며 개발이익을 모두 주민에게 돌려준다면 주공이 자선사업을 하겠다는것인지 아니면 어떠한 댓가를 원하고 선투자한 원금만 회수 하겠다는것인지 믿음이 안가는 대목입니다. 어찌됐던 주공에서 꼭 시행을 하려면 주민총회를 열어 주민들의 요구사항을 듣고 모든사항을 공증하여 법적으로 보장을 받은후 주민동의를 받게해야 될것 같습니다.

[파수꾼]

참고로 염려스러운건 타구역에서도 주민동의 50% 받아 시행을 하는 주공이 막상 시행자가 되고 나면 주민들의 불만고조로 사업의 난항을 격고 있으며 대부분 지역 주민들은 동의해준것을 후회 한다고 합니다.

[원숭이]

조합설립 구성을 주공을 할지 아니면 주민이 할지 선택의 시간이 남아 있는 지금 어떤 것은 안된다고 단정짓고 시작하는 것 보다는 선택의 폭을 넓게 가지고 경직되지 않은 사고로 판단하려는 자세가 필요하다고 생각하고요... 어떤 경우라 할지라도 조합을 설립하기 위해선 정관을 만들어야 한다고 알고 있는데 그때 주민총회 및 주민대표회의 협의 내용에 대하여 결정권을 행사할 수 있는 지분을 갖도록 하던가... 의문점이 있다면 단서조항을 두어 정관을 만드는 방법도 있고, 주공 관계자의 프리젠테이션을 받아 그들이 주장하는 것이 근거는 있는지 실현가능한 현실성이 있는지, 그때 판단하고 결정하면 될거라 생각합니다.

[원숭이]

물론 파수꾼님과 같이 재개발에 관하여 지식이 있는 분들의 도움이 필요하겠죠!!!

[원숭이]

어떤 것을 선택하든 선택기준이 절대평가가 아닌 상대평가이므로 주민에게 조금이라도 이익을 더 주는 쪽을 선택할 것이며, 참고로 저는 주공 앞잡이가 아님을 밝혀드립니다.

[eagles]

원숭이님 감사합니다. 마자막 표현은 안하셔도 되는데......... 소유주 라면 누구나 선택의 자유가 있습니다. 내가 좋아 하지않는 곳을 다른 사람이 선택 했다고 하여 비방하고 욕하고 몰아붙이는 문화가 잘못된 것이지요

[후낸쟈]

쭈~욱 읽으면서 저에게 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다 (__)