"전세도 월세도 없다"… 사상 초유의 부동산 '매물 동반 가뭄' 속사정

[경호처장]

안녕하세요 올림픽파크포레온 전문 부동산헤드라인(02-482-8900)입니다.

요즘 전셋집이나 월셋집 알아보고 계시는 분들 많으시죠?

중개업소를 방문해 보신 분들이라면 백이면 백, 똑같은 이야기를 들으셨을 겁니다. “지금 집이 아예 없어요.” 단순한 전세난을 넘어, 최근 부동산 시장에는 매매와 전세, 월세 물량이 동시에 말라붙는 ‘사상 초유의 3중 매물 가뭄’이 이어지고 있습니다.

특히 1만 세대가 넘는 초대형 단지임에도 올림픽파크포레온 역시 예외가 아닙니다. 일반적인 시장 흐름을 완전히 벗어난 이 기현상의 원인과 앞으로의 전망을 짚어보겠습니다.

1. 통계가 말해주는 현실 : "진짜로 매물이 사라졌다"

원래 부동산 시장은 시소와 같습니다. 매매가 위축되면 전·월세 매물이 늘어나고, 반대로 임대차 시장이 불안하면 매매 물량이 풀리는 것이 일반적인 경제 원리입니다.

그런데 2026년 현재 시장은 세 가지 유형의 매물이 동시에 급감하는 이례적 상황이 펼쳐지고 있습니다.

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2. '3중 매물 가뭄'이 발생한 3가지 핵심 이유

3중(매매,전세,월세) 매물 가뭄은 단순히 한 시장만의 문제가 아니라, 매매,전세,월세 시장이 동시에 잠기는 현상입니다. 전문가들은 공급 부족과 규제, 그리고 정비사업의 영향이 복합적으로 맞물린 결과라고 분석합니다. 특히 최근 입주한 대형 단지의 사례를 보면 지금의 기현상이 더 잘 이해됩니다.

① 실거주 의무 및 세제 요건 강화로 인한 매물 잠김

정부의 규제와 7월 세제 개편 예고도 매물 가뭄을 부추기는 핵심 요인입니다.

1주택자의 양도세 비과세 혜택이나 장기보유특별공제를 받기 위한 실거주 요건이 까다로워 질 것이라고 예상 되기 때문입니다.

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② 전세·월세 공급 감소

최근 임대차 시장에서는 전세와 월세 매물이 동시에 줄어드는 현상이 나타나고 있습니다.

금리 환경 변화로 인해 집주인들이 임대 방식을 신중하게 선택하면서 신규 공급이 감소하고 있습니다. 또한 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 활용하거나 높은 이사 비용 부담과 높아진 전세 가격을 회피하기 위해 재계약을 선택하는 사례가 늘어나면서 시장에 새롭게 나오는 전세, 월세 물건도 크게 감소하였습니다.

또한 전세 물건이 월세나 반전세로 전환되는 경우가 늘어나면서 전세 공급은 더욱 감소하는 모습을 보이고 있는데 임대인은 월세를 통해 앞으로 높아 질 것으로 예상되는 보유세 등을 대비하는 모습으로 전세는 월세 매물보다 상대적으로 더 적어지는 모습이며

월세의 경우에도 보증금 형태로 큰 목돈을 묶이는 것보다는 월세로 거주하며 다른 투자처를 찾는 임차인들도 증가하는 모습에 임대차 시장 구조 자체의 변화가 나타나고 있는 상황입니다.

③ 신축 대단지 입주 효과 소멸(feat. 올림픽파크포레온)

예를들어 올림픽파크포레온과 같은 신축 대단지는 입주 초기에 투자자와 실거주 예정자들이 한꺼번에 움직이면서 매매·전세·월세 물량이 대량으로 시장에 공급됐습니다. 당시에는 선택할 수 있는 매물이 많아 거래도 활발하게 이뤄졌습니다.

하지만 현재는 입주한 지 아직 채 2년이 지나지 않은 시점으로, 상당수 소유자와 세입자들이 자리를 잡은 상태입니다. 실거주를 시작한 집주인들은 매도를 서두를 이유가 없고, 세입자 역시 재계약을 선택하는 경우가 많아 신규 매물이 쉽게 나오지 않고 있습니다.

즉, 입주 초기에 한꺼번에 풀렸던 물량이 대부분 소화된 이후 안정화 단계에 접어들면서, 시장에 나오는 물건이 크게 줄어드는 현상이 발생하였습니다.

3. 앞으로의 시장 전망과 세입자 대응 전략

전문가들은 공급 부족이 당분간 지속될 것으로 보고 있습니다. 실제로 한국건설산업연구원은 올해 전국 주택 매매가격은 2.5%, 전세가격은 그 두 배 수준인 5.0% 상승할 것으로 전망했습니다.

공급 부족이 계속되는 가운데 임차 수요가 유지되면서 전세가격 상승 압력이 더욱 커질 것으로 분석했습니다. 전·월세 매물 부족과 전세의 월세화가 계속되면서 임차인들의 주거비도 점차 커질것으로 보입니다.

4. 3중 매물 잠김 현상 속 임차인의 대응 전략

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지금의 부동산 시장은 ‘공급 가뭄’이라는 거대한 파도 앞에 서 있습니다. 매물이 원활하게 돌지 않는 상황에서는 당분간 임대인의 우위 시장이 지속될 가능성이 높습니다.

이사를 계획 중이신 임차인분들이 계신다면, 평소보다 여유 있게 일정을 잡고 발 빠르게 매물을 선점하시길 권해드립니다.

공급 부족이 단기간에 해결되기 어려운 만큼, 정부 차원의 실효성 있는 임대차 시장 안정 대책이 시급해 보입니다.

5. 결론

어떤 시장이든지 출구는 있어야 합니다.

전·월세 시장은 매매 시장과는 땔래야 땔수 없는 유기적 관계가 있습니다. 매매 시장에서 출구도 없고 주거 이전의 길을 막는 정책은 결국 집도 사지 말고 이사도 가지 말라는 신호일뿐이며 이런 시장 환경은 결국 서민들에게 직격탄을 주는 전·월세 물량 감소와 가격 폭등이라는 불편한 결과를 초래 할 수 있습니다.

이런 왜곡된 시장 상황이 전개되면 당연히 매매 시장은 다시금 가격 상승으로 전환될 수 밖에 없는데 매매를 계획하던 1주택자들이 매매에 당장 나서기 보다는 보유세가 증가하더라도 높은 전·월세를 활용하여 보유세 증가분을 임차인에게 전가하며 보유를 유지 할 수 있기 때문입니다.

결론적으로 매매 시장은 높은 전·월세 가격으로 지지를 받으며 상승 분위기가 강하게 형성되는 것입니다.

6. 올림픽파크포레온 전세 ·월세 추천 매물

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둔촌주공때부터 한 단지에서 21년 영업을 유지해온 올림픽파크포레온 전문 부동산입니다.

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