경매관련 도움글들-GGI

임의 경매에 있어 경매개시 결정전과 후로 나누어보자 *임의경매 경매개시 결정전에 이미 피담보채권의 부존재나 담보권이 무효일 경우 잔금납부전에는 물론 후에도 잉의를 제기하여 승소하면 낙찰허가가 취소되고 소유권도 돌려받을 수 있다. 경매개시 결정 후에 피담보채권의 변제등으로 담보권이 무효가 되면 이는 반드시 낙찰자가 잔금을 납부하기 전에 담보권등기를 말소하거나 이의 신청을 해서 경매를 취소시켜야 소유권을 지킬수 있다. *강제경매 경매개시 전이든 후든 어떠한 경우에도 이를테면 강제경매에 있어 채무명의 (판결문이나 화해조서,조정조서,공정증서 등등)상에 채무액을 전액 변제를 했어도 경매절차외에서 청구이의에 관한 소로 다투어 채무명의 자체를 무효화 시키지 않는 한 잔금을 납부하여 소유권을 차지하면 되돌려지는 법이 없다. 따라서,청구이의에 관한 소를 제기하기 전 반드시 잠정처분신청을 해서 경매 절차를 중지 시켜야 된다.주의할 점은,그냥 경매절차 중지 가처분 신청을 해서 는 중지가 안된다.  - 강제경매에 있어 소유권을 돌려 받지 못한다면, 경매개시결정 전에 무효인 채무명의로 경매신청을 했다면 경매신청자를 사기의 죄를 물을 수 있을것이고,그가 배당받은 돈은 당연히 돌려받아야한다.  - 그 경매절차에서 배당받은 다른채권자들한테는 돌려받는지 여부, 돌려받을 명분이나 법적근거가 없다.  - 강제경매의 경우 선순위 근저당권자의 채권액을 변제하고 나면 경매 신청권자는 찾아갈 돈이 없다.따라서,경매가 취소가 된다.만약 취소가 되지 않을 걸 대비해서 낙찰허가결정이 나기 전에 무잉여를 주장하면 직권취소 신청을 낸다.물론,이 신청은 채무자가 신청을 해야 하고,이런경우 신청은 판사의 주의를 환기시키는 것으로 그치는 거이지만 커다란 효과가 있을 것이다.  * 내용증명발송  - 임차인들에게 소유권발언  - 신계약을 채결하려면,기존임대보증금에 20%를 인상해 달라고 협상할 것. 그리고,계약을 하려거든 배당을 포기하고 채무인수를 하게 해달라고 협상할것.  - 민사집행법 제 143조를 보면,(1)매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙 이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다. (2)채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있도록 규정되어 있다.  - 즉 말소기준권리,저당권,가압류,담보가등기,압류,경매개시결정등기가 설정 되기전 등기된 전세권은 경매시 전세등기 설정 선후에 의하여 후행 전세권이 말소 된 경우는 없다.즉,전세권을 선순위로 설정해 놓은이상 보증금은 안심해도 된다.  *유치권  -유치권시고서와 공사내역서가 실내인테리어 비용이 전부인 경우  - 인도명령을 피해서 영업을 오래하기 위한것과 인테리어 비용을 받아내기 위하여 신고한 것으로 판단됨  - 영업을 위한 인테리어 공사는 건물의 객관적 가치를 높였다고 볼수 없어서 유익비 로 인정받기가 어렵다.그러나 인도명령은 쉽지 않다.  -신고된 내역을 판사가 보고 어느정도 신빙성이 있으면 심문기일을 잡아서 몇가지 질문을 하고 사실이라는 심증이 가면 인도명령 신청을 기각하고 그렇지 않으면 인도명령을 발하는 것이 보통이다.  - 유치권에 의한 점유는 판결이나 결정을 받아서 행사하는 것이 아니고 유익비를 지출한 사실이 있을 경우 그러한 사실만을 가지고 행사할 수 있는 것이라서,강제집행 을 거부하고 점유권을 행사할 수 가 있다.  - 그러나 일방적으로 인도명령이 발령되어 집행관이 집행을 하면 반항하는 경우가 없으나,만약 실제로 유익비를 지출해서 유치권을 행사할 수 있는 자가 집행관에게 강제 집행당해 점유를 잃었을 경우 점유회복청구의 소를 통해 점유를 다시 찾을 수 있다.  - 요즈음은 경매컨설팅을 하는 사람들이 여러가지 피해가는 방법을 터득해서 유치권 에 기해 점유하는 점유자들에게 방법들을 전수하고 있는 실정이다.  -즉,인도명령이나 명도소송은 결정문이나 판결문을 가지고 집행하게 되는데 결정문 이나 판결문상에 나타난 채무자나 피고가 집행을 받을 사람과 반드시 동일하여야 한다는 법규정을 역이용해서 피해가는 방법도 있다.  -무단 점유자의 함정피해가기 : 여자 점유자의 악의로 각본을 짠 함정에 낙찰자의 무고와 공갈협박에 대응한 맞고소로 협박후 합의서+인감증명서 첨부받기  *인도명령이나 명도소송없이 점유자 내보내기 1.잔금납부 후 부동산을 인수받는 경우에,낙찰받은 후에 건물주나 세입자에게 편지를 하고,건물이 경매에 넘어가게 되어 얼마나 가슴아프냐고 위로의 인사를 하고,이사 날짜와 기타 일의 협의를 위해 한번 만나는 것이 좋지 않겠느냐고,우리측의 연락처를 명기해서 서신을 보내면 100%연락이 온다. 약속한 날 부부가 같이 음료수나 소주 몇 병을 사들고 찾아가 그분들의 하소연을 다 들어 주고,우리측의 어려운 사정도 얘기하고,대략 살림규모에 따라 이사비용을 2~300만원 정도 주겠노라고 미리얘기하면,대부분의 사람들이 고맙게 생각하고,이사날짜를 정해 주고,자기가 살던 건물의 취약점(하수,전기배선,난방문제등)을 상세히 알려주면,집수리 및 리모델링시 많은 도움이 된다. 2.집수리 및 리모델링과정 집수리를 하는 사람에게 토탈로 의뢰해서 계약을 한 후 수리를 하지말고,분야별(전기, 난방,설비,조적등)도 또다시 다른 업자와 계약하여 분야별로 계약하고 감독을하여 예산을 줄여라. 요즘은,배관이나 전기자재,기타 건축용자재와 부품들이 대부분 표준화 되고 또한 간편 하게 시공 할 수 있도록 개선되어 마음만 먹으면 직접시공 할 수 있는 분야가 많이 있다. 그 결과 건강도 좋아지고 자신도 모르는 사이에 그분야에 남이 모르는 노하우도 쌓을수 있다. 3.계약경제일보,지지옥션등 관련매체와 인터넷을 통한 다양한 정보수집을 꾸준히 하고 현장을 다른사람보다 2~3배 더 부지런히 뛰어다닐것.정해진 세금은 꼬박꼬박내고 남에게 피해를 주지않으려고 노력할것. *경매 낙찰후 잔금납부후 인도명령신청과 점유이전금지가처분신청을 할것 인도명령신청서송달은 송달과 송달불능이 있다.송달불능의 경우 불거주확인서를 첨부 하여 공시송달한다.  - 법원의 흐름을 알기위해 법원에 살아라.낙찰가를 가지고 물건을 분석하라 낙찰받지 않아도 인터넷 의 물건을 수백개를 보고서 예상가격을 맞추는 놀이로 경매를 즐길것. 1.땅이고 주택이고 경매장에 나오기전에 미리 손을 쓰는게 가장 좋은 방법 2.나와 있는 물건을 낙찰되기전에 취소,취하시키고 자신의 것으로 만드는 것. 3.물건분석을 잘해서 낙찰받는것.(물건분석,낙찰,명도,매매)->수익이 높은만큼 위험이 높다.(주변세탁소를 통해정보 캐라)  - 사채로 돈을 빌렸는데 돈값으라는 독촉에 도망갔고,경매사실을 안 사채업자가 전입신고 를 한 경우:사채업자가 돈을 뜯어낼 생각으로 점유하고 있음을 잘 알고 있고,그걸 역이용하는것이다.뜯어내야 200~300만원 달라고 할 것이다.(300만원이상 달라고 하면 그냥 시간이 걸려도 강제집행하는 것이 낫다고 생각하여 낙찰자가 합의를 안해줌)  - 소액임차인이 배당신청기간에 신청을 못하면 배당에 배제되어 쫗겨나가야 하는 실정  - 약한자에게 상황에 따라 강하게,강한자에게 더욱 강하게 나가는 것이 경매에서 승리하는 길:낙찰후 등기를 하면서 인도명령신청을 하고 게임을 즐기기만 하면 된다. 어쨌든,시간이 걸려서 그렇지 열쇠는 낙찰자가 가지고 있다는 것이고,고개숙이고 들어갈 필요가 전혀 없다.명도합의를 했으면 좋겠는데 합의의사가 없으면 강제집행시키겠다. 경매한지 5년되었는데 단순하게 싸게 받아서 파는 개인적으로 하는 사람이 아니다.수원 법원앞에 변호사 사무실에서 파견 근무하는 전문적 컨설턴트다.한달안에 제가 싹 비워 드릴까요?그리고 무슨 집행비용이 350입니까?크기에 따라 다르지만 50만원이면 하겠구만. 일단 만나서 이야기 하자고 할것.만나서 가격을 협상하자고 하자.  - 가압류 딱지가 여기저기 붙어있을경우 명도합의가 안될시 유체동산만 따로 처리해야한다.  ->즉,잘 구슬려서 합의를 하는것이 시간과 비용이 적게든다.  - 점유자에게 명도 합의서를 작성해 줘야 이사비용(200~300)을 준다고 할 것.  (세입자의 인감도장,인감증명서,신분증,의료보험증,등분챙길것->반드시 본인이 할 것) 내가 정확하게 확인해야 탈이 없을 꺼 아니냐며,혹 당신이 것짓말을 하면 정말로 세입자가 나타나면 난 어쩌라고 하며 따지고 들 것.만약 거짓말을 하면 형사고발(강제집행면탈,강제집행 방해죄)할 것이다.남의 인감 및 서류를 도용하여 마치 본인의 대리인인 것처럼 행동했고, 권리도 없으면서 남의 집의 열쇠를 복사해서 점유했으니까 좀 힐들거라고 말할 것. 합의를 하려고 했는데 없던걸로 하고 이쯤에서 그만두자고 할것. 사채업자에게 안끌려 다니려면 누가 상황을 예상하느냐,그거야 말로 명도의 포인트이다. 사채업자에게 끌려가는 입장이었다면 아마 힘들었을 것이다. 이사짐센터차를 부르고 짐이 다 옮기고 난 후 차가 떠날때 돈을 주겠다고 한다.  ->즉 동시이행을 꼭 시킬것.이미 돈을 받고 이사를 안간다거나 물건에 손을 댄다거나 기타 비협조적으로 나오는 경우가 종종발생한다.  - 유체동산에 가압류를 한물건을 다른곳으로 옮길때에는 신고를 해야한다.자기가 붙였다고 해서 자기마음대로 옮기는 것도 마음에 걸리고 진짜 세입자가 와서 내물건이라고 하는것도 문제가 되고 명도비 100을 주는대신 사채업자가 집안의 모든 물건을 처리하고 그로 인해 발생 하는 민,형사상책임을 전적으로 진다는 각서를 받을것.-->혹시하는 마음에 이삿짐센터직원 에게 다시한번 확인시켜 증인확보에 나서며 싸인까지 받는다.-->모든것이 마무리 되면 고개 숙여 사죄를 한다.깨끗하게 마무리하는것이 나중에 또 볼지 모르는데 확실한게 좋잖아요. 명함 한장만 주세요,제가 나중에 술한잔 대접.만난것도 인연인데 서로 도울수 있으면 좋겠다고 할것.  ->권리도 없어도 이사비용을 사채업자들이 받을 수 있다.  - 일단 집은 주부님들 상대로 잡는다고 생각해서 주방만큼은 잘 준비해야한다. 그리고 집을 새단장하고 복비를 100을 줘서라도 집을 홍보하고 빠른매매를 하도록 유도 그리고 벽보를 제작해서 광고를 할것.집을 매매하는데 효자노릇하는 인테리어물품 둘것 :화분,슬리퍼,액자,커튼,비데.김치냉장고,반찬냉장고,마루등등  - 경매 낙찰후 잔금지불하고 나면 소유권이전하기 전에 공과금은 면제받을 수 있다.  - 최상층일경우 방수,보일러 난방상태 점검