부동산 세금 올가이드⑥"1가구2주택 양도세와 절세전략"
작년 8.31 대책으로 1가구2주택자는 올해(2006)부터 양도세를 실거래가로 과세하게 된다. 실거래가로 과세를 하게 되면 현재는 실거래가의 80% 수준인 기준시가로 과세를 하는 것보다 자연스럽게 집을 팔 때 내야 하는 양도세 부담이 커진다.
또 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세가 이뤄지고 2주택자에 대한 양도세율이 높아지기 때문에 다주택자들의 세부담은 더욱 가중화 될 것으로 보인다.
작년(2005년)까지 2년 이상 보유한 주택은 양도차익에 따라 양도세율을 9~36%까지만 책정하고 있지만 2007년부터는 양도세율을 50%로 대폭 강화한다.(올해 2006년도까지 중과세 1년간 유예) 여기에 3년 이상 장기보유시 양도차익의 10~30%를 공제해주던 장기보유특별공제제도도 폐지된다.
수도권이나 광역시에 기준시가가 1억원을 초과하는 집을 갖고 있거나 나머지 지방에 기준시가 3억원을 초과하는 집을 보유하고 있을 때 해당된다.
투기지역은 이미 실거래가로 세금을 내는 반면, 비투기지역은 현재 기준시가(실거래가의 70~80%)로 과세되고 있기 때문에 투기지역보다 비투기지역에서 양도세의 상승폭이 높을 것이다.
◇양도세 중과 예외도 있다.
다주택자가 집을 팔 예정이라면 양도세율이 오르기 전인 올해(2006년)말까지는 팔아야 유리하다. 2주택자 양도세율이 올해 1년 정도 유예기간을 거친 뒤 2007년부터 50%로 높아지기 때문이다.
하지만 주택이 2채라고 무조건 양도세가 무거워지는 것은 아니다. 수도권이나 광역시에 집이 2채라고 해도 기준시가가 1억원 이하인 주택이나 지방에 있는 주택일 경우는 기준시가 3억원이 하면 중과 대상에서 제외된다.
주택자가 기존 주택을 팔기 전에 다른 주택을 취득하는 바람에 일시적으로 2주택이 됐을 때 1년 이내에 종전 주택을 팔면 비과세 대상이다. 또 노부모를 모시거나 결혼하면서 2주 택이 됐을 때도 2년 이내에 먼저 파는 주택은 비과세 대상이다. 그 밖에 상속 주택, 문화재주택, 이농ㆍ귀농주택 등도 양도세 비과세 대상이다.
◇1가구2주택자 절세하려면
올해안에 팔면 종전대로 9~36%의 세율이 적용되지만 2007년에 팔면 50%의 세율이 적용되는데다 장기특별보유공제 혜택도 받을 수 없다. 또 과세표준도 2007년부터는 기준시가에서 실거래가(모든 지역)로 바뀐다.
과표와 세율이 모두 인상되면 비투기지역내 주택의 경우 세부담이 3~4배 이상 높아져 실익이 크지 않게 된다. 이에 따라 양도차익은 적은 반면 양도세 부담만 커지는 주택은 올해안 파는 게 좋다.
그러나 1가구 2주택자라도 가격이 낮은 주택을 보유한 경우라면 걱정할 필요가 없다. 수도권 1억원 이하 주택과 지방 3억원 이하 주택은 중과세 대상에서 제외되기 때문이다.
전국 1가구 2주택자(72만가구) |
양도세 중과(28만가구) |
-수도권/광역시 : 공시가격 1억원 초과 -지방 : 공시가격 3억원초과
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양도세 중과 제외(44만가구) |
-수도권/광역시 : 공시가격 1억원 이하(10만가구) -지방 : 공시가격 3억원 이하(22만가구) -불가피한 2주택자(12만가구)
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[양도세 중과 예외] |
- 일시적 2주택 : 주택양도 전에 다른 주택 취득 1년 내 매도 - 노부모 봉양 : 합가 후 2년 내 양도 - 혼인 : 혼인 후 2년 내 양도 - 기타 : 상속주택, 문화재주택, 이농/귀농주택 등
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