호남 최대 수완지구 아파트 청약 뜨거울까 ?

[김윤삼]

호남최대 '광주 수완지구' 청약 뜨거울까

10개 업체 17개 블록 8439가구 8월말 분양 예정

8월 말 광주 수완택지지구에서 10개 민간건설업체가 1차분 아파트 8439가구를 동시 분양할 예정이다.

광주 광산구 수완ㆍ신가ㆍ운남ㆍ흑석동 일대에 조성되는 수완지구는 광주ㆍ전남 지역에서 가장 규모가 큰 택지지구로 총 139만평에 달한다.

총 2만6465가구가 들어서는 매머드급의 초대형 택지지구로 개발이 모두 완료되면 인근 첨단ㆍ신창ㆍ운남ㆍ신가 지구 등과 함께 새로운 주거의 중심축 역할을 할 것으로 보인다.

이번 1차 동시분양에는 중견업체인 대주건설, 모아주택산업과 GS건설, 코오롱건설, 한양, 현진 등 수도권업체 등 10개 업체가 참여할 예정이다.

주관업체인 대주건설의 한 관계자는 "업체간 협의를 통해 수완지구내 통합모델하우스 개관일정을 8월 25일로 결정했다"며 "코오롱건설 등 3개 업체는 별도의 모델하우스를 지을 방침"이라고 전했다.

통합디자인 도입한 친환경 신도시로 개발

광주 수완지구는 최신의 가로경관 디자인 통합설계를 적용한 친환경의 계획도시로 개발될 예정이다.

이에 따라 지구내 인도 포장에서부터 도로 환경시설물에 이르기까지 거리 전체에 통합된 색채와 디자인 개념이 도입된다. 또 각 블록별로 각각 통일된 다양한 색채계획도 수립된다.

막대한 비용이 소요되는 가로경관 디자인 통합설계는 지금까지 일부 거리 또는 시설물에 제한적으로 적용된 사례는 있지만 이번처럼 대단위 택지지구 전체에 도입된 사례는 없다. 판교신도시의 경우도 5개 주요 간선도로에만 통합 디자인 설계가 도입되는데 그쳤다.

이와 함께 토지공사는 수완지구를 환경친화적 주거도시로 개발한다는 방침이다. 이에 따라 풍영정천을 포함해 전체 면적의 22.7%인 32만평을 모두 녹지로 조성할 예정이다. 인구밀도도 1ha당 172명으로 일산신도시(176명)이나 분당신도시(198명)보다 낮게 계획했다.

또 수완지구는 기존 자연환경을 최대한 살린 '자연 일체형' 단지로 개발될 예정이다. 특히 택지지구를 관통하는 풍영정천을 따라 현재 자연발생적으로 형성된 철새도래지, 초원지, 습지 등을 최대한 보존해 자연형 하천으로 가꾼다는 복안이다. 또 이와는 별도로 풍영정천 주변에 자연생태공원과 2만여 평의 인공호수를 조성해 주거환경의 쾌적성을 높일 계획이다.

난방방식도 공해가 없는 열병합 발전시스템이 적용된다. 이 방식은 에너지효율은 높은 대신 가격은 저렴해 최근 인기가 높다. 중앙난방이나 지역난방보다 난방비가 싸다.

또 토지공사는 주변 공단에서 발생하는 소음, 공해 등을 차단하기 위해 공단과 택지지구 사이에 폭 50m의 완충 녹지를 조성할 예정이다.



전매금지는 중소형 5년, 중대형 1년

8월 1차 동시분양에 들어가는 수완지구 아파트의 분양가상한제 적용 여부와 전매제한 기간은 단지별로 사업계획승인 신청 시점에 따라 차이가 있다.

우선 사업계획승인 신청 시점이 2005년 3월 9일(개정 주택법 시행일) 이전인 단지는 이번 분양에서 분양가 상한제를 적용받지 않는다.

중대형의 경우(전용면적 25.7평 초과)에는 8ㆍ31 대책 관련 법령의 시행일인 2006년 2월 24일 이후에 사업계획승인을 받는 단지에만 상한제가 적용된다.

광주 수완지구의 경우에는 대부분 2005년 3월 9일∼2006년 2월 23일 사이에 사업계획승인 신청이 이뤄져 중소형은 분양가상한제의 적용을 받지만 중대형은 상한제 적용대상에서 제외됐다.

이번 수완지구 분양에서 분양가상한제를 적용받지 않는 단지로는 대주(C8-2, C8-4, C13-1), 코오롱건설 등 4개 중대형 단지 2000여 가구다.

이 단지들은 계약일로부터 1년동안 전매가 금지된다. 분양가상한제가 적용되지 않는 만큼 이들 물량은 분양가가 다소 비쌀 수도 있다. 하지만 주택품질에서 경쟁력이 앞설 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.

반면 대방건설, 모아주택, 새한건설, 신한건설 등 13개 중소형 단지 6000여가구는 분양가 상한제를 적용받아 정부가 정한 표준 건축비가 적용된다. 때문에 중대형에 비해 평당 분양가가 저렴하게 책정될 것으로 보인다.

전매제한이라는 복병이 있지만 상대적으로 분양가가 저렴해 실수요들이 관심을 가져볼만 하다는 게 전문가들의 분석이다. 다만 중대형과는 달리 5년 동안 전매가 금지된다.

전문가들은 "수완신도시의 경우 분양가 상한제 적용 여부에 따라 아파트마다 분양가격, 주택품질, 전매제한 등이 모두 다르다"며 "청약 희망자들은 실수요 여부 등 구입목적을 분명히 하고 아파트별로 청약에 나서는 게 좋다"고 충고한다.

공급과잉으로 분양 성패는 불투명

수완지구는 광주지역의 만성적인 주택 공급과잉으로 분양성공은 장담할 수 없는 상황이다. 인구는 140만 명으로 고정적인데 비해 지난 10년간 택지기구 개발은 20여개 이상으로 남발된 탓이다. 따라서 전문가들은 신규수요 창출에 필요한 인구가 부족해 광주지역 아파트 분양시장이 거의 포화상태에 도달했다고 보고 있다.

이런 상황에서 광주지역 전체 아파트 가구수(27만7000여 가구)의 9.5%에 해당하는 2만6465가구가 쏟아져 나올 경우 과연 이를 모두 소화해 낼 수 있을지 의문이라는 것.

더구나 공급 과잉이 염려되고 있는 마당에 신규분양은 계속 늘어나고 있다. 광주광역시청의 통계에 따르면 현재 이 지역에서 분양 중인 아파트만 해도 15개 단지 9400여 가구에 이른다.

시공중인 아파트도 115개 단지 5만9506가구에 달한다. 특히 전용면적 25.7평 이하 중소형을 기준으로 할 때 1만2200가구로 지난해(6620가구)에 비해 2배로 늘었다. 이처럼 급증하는 입주물량으로 인해 집값도 5년째 거의 제자리걸음이다.

수요에 비해 공급이 많아지면서 광주지역의 아파트 미분양도 꾸준히 증가하고 있는 추세다. 광주시의 6월 현재 미분양 아파트는 현재 총 4037가구에 이른다. 이는 지난해 6월 대비 28.5% 가량 증가한 수치다. 이 때문에 일부 택지지구 아파트의 경우 밤이면 불켜진 곳을 손가락으로 꼽을 수 있을 정도라는 게 현지 중개업소 관계자의 전언이다.

따라서 전문가들은 수완지구의 분양성패는 전세주택을 팔고 새 아파트를 구입하려는 대체 수요에 달렸다고 보고 있다.

국민은행의 통계에 따르면 광주지역의 매매가 대비 전세가 비율은 72.4%로 전국에서 최고 수준이다. 매매가가 1억1000만원인 남구 백운동 송촌파인힐 32평형의 전세가는 무려 9000여만원 선이다.

대주건설 관계자도 "최근 주택시장 침체로 광주지역의 매매가 대비 전세가 비율은 점점 높아져 중소형 평형의 경우 전세보다는 매입이 유리한 상황이 조성되고 있다"고 말했다.

수완지구에 대한 부정적인 평가도 있다. 우선 공단에 인접해 매연, 악취 등으로 인한 피해가 예상된다. 광주환경운동연합 등 시민단체들은 최근 성명을 통해 "수완지구와 하남산업단지 사이의 완충녹지가 크게 부족해 입주후 악취와 대기오염, 소음 등의 민원이 제기될 것"이라고 주장했다.

또 광주 도심과 멀고, 배후 수요가 적다는 게 단점으로 꼽힌다. 그러나 하남산업단지 등 향후 개발 수요는 있다. 광주시 외곽으로 아직은 교통여건이 조금 불편한 것도 문제점으로 지적된다.

통합 모델하우스 오픈은 8월 25일

수완지구 통합모델하우스는 8월 25일께 문을 열 예정이다. 현재 8월말로 예정된 1차 동시분양을 앞두고 모델하우스 건립 등 막바지 준비작업이 한창이다.

분양가는 중소형(전용면적 25.7평 이하)의 경우 분양가 상한제가 적용돼 평당 550만원선으로 책정될 예정이다. 이는 광주지역에서 가장 주거선호도가 높은 상무지구내 아파트의 평당 매매가보다도 비싼 수준이다.

분양가 상한제가 적용되지 않는 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트의 분양가는 마감재와 선택품목, 주변시세에 따라 건설업체별로 약간 차이가 날 것으로 예상된다.

청약접수는 건설업체로부터 입주자 선정 대행업무를 위임받은 은행이나 인터넷을 통해서 할 수 있다. 인터넷 신청의 경우엔 먼저 해당 은행에 인터넷 뱅킹 이용신청을 해야 한다.