특급리포트/상가 투자는 안정성이 우선 |
2008년 전망⑤ 상가시장, 극심한 양극화 예상 |
2008년 상가시장은 ‘침체 장세 속 극심한 양극화’로 예상된다. 공급은 넘쳐나지만 투자 수요는 줄어들 것으로 보이기 때문이다.
상가정보제공업체인 상가114에 따르면 2001년부터 지난해까지 전국에 분양된 상가는 모두 4000여 개 동, 32만여 점포에 달한다. 특히 경기가 호황이던 2003년과 2004년에 2000여개동, 15만여 상가가 분양돼 최근 6년 간 공급물량의 50% 가량이 한꺼번에 몰렸다. 이중 10∼20% 가량은 아직 분양을 끝내지 못했다는게 업계의 추산이다.
상가 공급은 넘쳐나는 반면 투자수요는 되레 줄어들 것으로 보인다. 대통령선거 이후 대통령선거 이후 재건축 등의 규제완화에 대한 기대감이 커지면서 상대적인 반사이익이 감소했기 때문이다. 때문에 2008년 상가시장은 만성적인 공급초과로 고전을 면치 못할 것이라는 게 대다수 전문가들의 분석이다.
시중은행 금리 인상도 2008년 상가시장의 악재로 꼽힌다. 은행금리가 오르면서 대부분 20~30%의 대출을 끼고 투자하는 투자자 입장에서는 조달금리(상환해야하는 대출금리)가 올라 상가 투자가 위축될 수 있기 때문이다.
재건축 등 주택 규제 완화에 대한 기대감도 상가시장을 위축시키는 요인이다. 주택 규제에 대한 반사이익을 노리고 상가에 관심을 두었던 유동자금이 다시 주택시장으로 유턴할 가능성이 크기 때문이다.
반면 최근 소비 지표 상승세는 상가시장의 호재로 작용할 것 같다. 지난 11월 통계청이 발표한 ‘10월 소비자전망조사’에 따르면 소비자 기대지수는 103.3으로 전월(103.2)보다 상승했다. 이는 지난 4월부터 7개월 연속 기준치 100을 넘어선 것이다. 경기 회복이 본격화되면 상가에 대한 투자자들의 관심이 높아질 수 있다. 경기 회복은 소비를 촉진하고 매출 증대를 가져와 상가의 수익률 향상으로 이어지기 때문이다.
2007년 11월부터 시행에 들어간 부동산개발업법도 상가투자 전망을 밝게 하는 요인으로 꼽힌다. 법 시행으로 난립한 상가 시행업체가 걸러지면 중장기적으로 신규 상가 공급 물량이 감소할 것으로 예상되기 때문이다.
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▲ 2008년 상가시장은 ‘침체 장세 속 극심한 양극화’로 예상된다. 공급은 넘쳐나지만 투자 수요는 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 사진은 일산신도시 장항동의 대형 상가 웨스턴돔 전경. |
2008년 8월부터 시행될 수도권지역 투기과열지구 오피스텔 전매 강화 조치도 상가시장의 호재로 꼽힌다. 경쟁관계이던 오피스텔시장이 위축되면 상가시장이 상대적인 반사이익을 거둘 수 있기 때문이다.
전문가들은 2008년 상가시장은 전반적인 침체 장세 속에 지역•상품별 양극화 현상이 더욱 두드러질 것으로 보여 그 어느 때보다 유망 상가를 골라내는 선구안이 필요하다고 조언한다.
2008년 상가시장 ‘악재’
▶공급과잉
- 건교부 통계에 따르면 2000년 이후 상가 공급 물량(인허가 연면적 기준)은 폭발적으로 증가
- 상업용 건물 연간 건축허가 연면적 추이 : 2000년(1888만2000㎡), 2001년(2588만8000㎡), 2002년(4986만2000㎡), 2003년(4580만9000㎡), 2004년(3096만6000㎡), 2005년(2336만8000㎡), 2006년(3257만㎡), 2007년 9월(2507만3000㎡)
- 반면 공급 물량의 10∼20%가 현재 미분양 상태도 추산돼 현재 적체 현상 심각한 수준
▶재건축 등 주택 분야 규제 완화
- 상가시장에 대한 반사이익 기대감 줄어 투자 심리 위축
▶시중금리 인상 기조
- 대출금리가 인상되면 덩달아 상가 중도금 담보대출에 대한 이자 부담 늘어 투자 심리 위축 불가피
▶주식•펀드시장 활황 기조
- 주식•펀드 수익률이 현상태를 유지하면 시중 개인자금의 상가시장 투자 유입은 감소 예상
▶상가 기준시가 인상
- 2008년 수도권 등의 상업용건물 기준시가가 8% 인상으로 세부담 증가
- 일부 상가의 양도소득세, 상속•증여세 등 늘어 투자 심리 위축 불러올 수도
2008년 상가시장 ‘호재’
▶오피스텔 전매 규제
- 수도권 투기과열지구 오피스텔 전매 규제 시행되면 경쟁관계인 상가시장의 반사이익 기대돼
▶내수 회복 기대감
- 신정부 출범 이후 적극적인 경기 부양 예상돼 내수시장 회복 기대감 증가
- 최근 소비자 기대지수도 상승 추세라 상가시장에 긍정적인 신호로 작용
유망 상품별 투자 전략
▶대규모 아파트 단지내 상가
- 아파트 단지 내 상가는 지난해에 이어 꾸준한 인기가 예상되지만 선별적인 투자 필요
- 최근 배후 아파트의 규모•유형, 점포의 층•호수 등에 따라 명암이 엇갈린 사례가 적지 않게 나오고 있기 때문
- 고가 낙찰은 피해야, 내정가 대비 낙찰가 비율이 150% 미만이면 무난
▶신설 역세권 근린상가
- 매달 고정수입은 물론 시세차익까지 바라 볼 수 있는 신설 역세권 근린상라도 선별적인 투자가 필요
- 상가 건물내 업종간 시너지 효과를 고려해 분양율이 높은 곳을 선택해야
▶아파트형 공장 내 상가
- 최근 틈새상품으로 떠오르지만 주의해야 할 점 많아
- 전체 건물 연면적 중 상가 면적의 비율이 7∼8%선이면 투자를 고려해볼 만
- 가급적 공장 내 근로자를 고정적인 수요로 확보하고 있는 가운데 외부 유동인구를 덤으로 끌어들일 수 있는 역세권 등을 선택해야
▶복합단지내 상가
- 아직 투자성이 검증되지 않은 초기 단계로 실제 투자에는 신중해야
- 상가와 함께 들어서는 복합시설의 고객 흡인력이 높아야
2008년 상가투자 유의점은
▶자기자본 비율 높여라
- 금리 오르면 중도금 대출이자 부담 급증해 자기 자본 비율을 70% 이상으로 잡아야
- 가급적 여유자금으로 투자한다는 기본 중의 기본을 지키는 것이 중요
- 금리 인상에 따라 임대료로 은행이자를 충당할 수 있다는 어설픈 계산은 버려야
▶트렌드를 살펴라
- 가급적 새로 뜨는 지역과 상품에 선별적으로 투자해야
▶시세차익 욕심을 버려라
- '주변 개발에 따른 수혜 예상 지역’ ‘무제한 전매가능’ 등의 홍보문구에 넘어가지 말아야
- 불황기에는 매매에 따른 시세차익 보다는 ‘임대수입의 안정성’을 택하는 게 좋아
▶안정성에 투자해야
- 상가시장 전망이 불투명해 가급적 기대 수익률이 높은 경쟁력 있는 상가의 선별적 투자 필요
- 임대가 완료된 선임대 상가도 노려볼만