낡은 건물 새 것으로 '제2건축'
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소유하고 있는 건물을 앞으로 어떻게 운영할 것인지는 모든 건물주의 공통된 고민이다.
시간이 갈수록 건물은 낡아지고 임대수익은 주변의 신축건물에 빼앗길 수 밖에 없기 때문이다. 특히 부동산 경기가 침체될수록 기존 주택은 설자리를 잃기 마련이다.
낡은 건물을 그대로 쓰는 경우에는 수익률이 하락할 수밖에 없고 재건축을 하기에는 초기 자본이 부담되기 때문이다. 바로 이 점때문에 건물을 필요한 용도로 완전히 탈바꿈시킬 수 있는 리모델링이 눈길을 끌고 있다.
◇리모델링이란
건물의 기능과 성능을 고도화하는 대규모의 개보수공사를 말한다. 시간이 흘러 노후된 건축물에 재투자를 해서 부동산 가치를 극대화하는 건축기법으로서 `제 2의 건축'이고 부른다. 리노베이션 리폼 등 관련 개념들이 혼재하고 있으나 가장 넓은 의미로 쓰이는 것이 리모델링이다. 리폼이나 리노베이션의 경우는 주로 낡은 아파트나 주택의 내부개조를 뜻한다. 새로운 기능을 추가하기 보다는 기존 기능을 개선하는 데 촛점이 맞춰져 있다.
리모델링은 주거용 건물뿐만 아니라 상업과 업무 시설 등 다양한 용도의 건물을 개조대상으로 삼는다. 범위도 안팎의 마감재에서부터 설비의 개보수까지 포함한다.
즉 기능과 성능을 고도화하는 비교적 대규모의 개보수 공사까지 포괄하는 의미로서 리모델링을 정의할 수 있다. 여기에는 건축물의 외관만 수선하거나 건축물의 내·외부를 고치는 방법, 증·개축을 통해 건물 전체를 완전히 다른 형태로 고치는 방법 등이 있다.
큰 돈을 들이지 않고 고치는 방법으로는 건축구조의 중심을 이루는 내력벽과 바닥, 기을 그대로 둔채 내부와 외관을 바꾸는 것이 가장 일반적이다.
◇왜 리모델링인가
리모델링의 최대 장점은 건축비용을 줄일 수 있다는 것이다. 신축하는 것에 비해 30∼40%의 소규모 비용으로 큰 효과를 얻을 수 있다.
우선 토목공사를 하지 않기 때문에 뼈대를 만드는 구조공사에 대한 비용을 절감할 수 있다. 일반적으로 아파트를 개조하는 데에는 대략 평당 80∼90만원선이면 단독주택은 평당 110만원이 드는 것으로 추산 된다.
상가 리모델링의 경우 외벽마감 교체에서 증·개축까지 광범위해 평균적인 금액을 환산하기 힘들다. 다만 비용을 결정하는 요인들이 있으므로 쓰고 있는 건물의 쓰임새를 따져 꼭 필요한 부분과 그렇지 않은 곳을 구별하면 비용을 더욱 줄일 수 있다.
건물성능 개선공사는 주택을 점포로 혹은 상가의 용도를 변경하는데 필요한 인테리어 공사 등 소규모가 아니라 지은 지 오래된 대규모 병원, 호텔, 사무용빌딩을 전면적으로 개선하는데도 적용된다.
첨단 의료시설 설치를 위해 병원을 재설계하거나 문서 이송시스템, 정보통신설비, 자동제어설비, 에너지 절약형 냉난방 설비, 고속 엘리베이터, 방범시스템 등 최신 편의시설을 설치하는 경우 등이다.
오래된 고층 대형 평형 아파트 단지를 새롭게 단장하는데도 리모델링을 적절히 활용할 수 있다. 저층 소형아파트가 아닌 경우에는 재건축 대상으로서의 매력이 떨어지기 때문에 애물단지로 전락하는 수가 많다.
이 경우 건물 외장을 바꾸고 내부를 현대식으로 꾸밀 경우 신축아파트와 같은 효과를 볼 수 있다. 리모델링의 또 다른 장점으로는 재건축에 비해 환경친화적이라는 점을 들수 있다. 최근 건축법이 개정돼 건축물 용도변경과 절차가 간소화됐고 재건축이 어려운 고층아파트 입주민들에게 설비교체 자금지원을 검토하는 등 정부의 지원이 강화됐다.
공사기간이 짧은 것도 이점으로 꼽힌다. 신축에 비해 2∼6개월 정도 단축할 수 있다.
현대건설에 따르면 국내 리모델링 시장 규모는 전체 건설시장의 4.7%이나 2010년에는 18%(13조원)에 이를 것으로 전망된다.
미국 등 선진국의 경우 리모델링 신장률이 신규 주택건설 신장률을 이미 넘어섰다.
일본만 해도 91년에 이미 연간 10조엔 이상의 시장을 형성하고 있다.
유럽의 경우는 건설시장의 30∼40%를 리모델링이 차지하고 있을 정도다.
◇돈버는 리모델링
주거지역 안에 있는 단독 다세대 주택의 건축주도 건축물 일부를 근린생활시설로 전용해 사용할 수 있게 됨에 따라 어떤 종류의 상가로 리모델링 할 것인지에 대한 관심이 높아졌다. 위치에 따른 돈버는 리모델링은 어떤 것이 있는지 살펴보자.
@역세권 이면도로
원룸텔이나 세미텔, 카페 등이 제격이다. 원룸텔은 전용면적 1.4평의 초미니 원룸이다.
침대 전화 컴퓨터를 비롯한 최소한의 살림살이가 구비되어 있다.
하숙을 하기에 여의치 않은 회사원이나 학생들이 주요 수요층이다. 직장인의 경우 아침 한끼를 위해 월 40∼50만원의 하숙비를 지출해야 하고 학생들도 시간에 맞춰 식사를 하기에 불편함을 느끼는 경우가 많기 때문이다.
세미텔은 주거를 해결하는 업무공간으로 최근 신종 직업군으로 떠오른 소호족을 대상으로 한 임대용 건축물이다. 원룸텔보다 조금 넓고 집무에 필요한 수납장, 냉난방 시설이 갖춰져 있다. 주거와 업무를 동시에 해결하는 만큼 팩스실과 인터넷방을 공용으로 사용할 수 있게 해야 한다.
신축을 통해 세미텔을 지을 경우 약 7개월이 소요되지만 기존 건물을 개조할 때는 2개월이면 충분하다. 전문업체에 개발을 의뢰할 경우 입주와 운영, 유지 관리에 이르기까 지 종합서비스를 제공하므로 사업주가 경험이 없어도 가능하다.
카페의 경우 이면도로인 만큼 독특한 색깔을 갖춰 입소문을 이끌어내야 한다.
주택의 정원을 이용한 노천카페 등을 예로 들수 있다.
@주택가
주택가는 창업할 수 있는 업종이 제한되어 있고 유동인구가 적기때문에 신중한 선택이 필요하다. 하지만 틈새시장을 공략한다면 적은 개조비용으로도 창업에 성공할 수 있다.
유동인구가 적다는 점을 감안하면 고객을 불러들이는 업종보다는 배달 위주 업종을 권장할 만하다. 또 상권이 아니기 때문에 계절을 타거나 유행에 민감한 업종은 피해야 한다.
쌀 배달전문점이나 세탁전문점, 만화대여점, PC방 등이 괜찮다. 주택규모가 클 경우 산후조리원등도 좋다. 주변이 조용해 안정을 취할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.
## 국내시장 점검...현대건설.삼성물산 선두 다툼 ##
미국이나 유럽 등과 달리 국내 리모델링은 아직 초기 단계다. 우리나라의 경우 전체 건축공사에서 리모델링이 차지하는 비중이 4.7%에 지나지 않지만 미국은 29%, 유럽은 40% 이상이다. 국내에서는 삼성물산과 현대건설 등이 선두주자로 참여하고 있으며 우방 LG건설 등이 이제 막 사업을 시작했거나 준비중이다.
이밖에 가구나 조명기기 등 부문별로 리모델링 회사가 생겨나고 있으나 아직까지는 전문화된 업체로 발돋음하지 못하고 있다.
하지만 2002년에는 국내 리모델링사업이 전체 건축공사에서 차지하는 비중이 9%에 이를 것으로 전망되는 만큼 다양한 업체들이 진출을 모색하고 있다.
◇삼성물산
삼성은 건설관련 계열사들이 대거 리모델링에 본격적으로 참여하고 있다.
이중 활발한 영업활동을 하고 있는 삼성물산 건설부문의 리모델링은 크게 일반적인 의미의 개보수인 제안·창출형 종합 개보수와 에너지 절약형 개보수로 분류된다.
이사급 임원을 포함해 10명의 본사 직원으로 리폼 사업팀을 구성한 삼성물산 건설부문은 올 연말까지 조직을 20명으로 확대할 계획이며 궁극적으로는 리폼 사업을 전사(全社)조직으로 키워간다는 계획이다.
이와 별도로 건물 치료 개념의 `빌딩클리닉센터'도 개설했다.
리모델링에 관한 모든 사항을 통합 관리하고 삼성건설은 실내 인테리어는 물론 인텔리전트 빌딩 개조작업, 구조보강 및 지하환경과 냉난방 설비개선 등의 작업을 하고 있다.
이미 이태원의 구(舊) 비바백화점을 제일기획으로 리모델링한 사례가 있으며 태평로 삼성생명 본관을 분수 등이 구비된 현대식 건물로 탈바꿈시켰다.
이와 함께 삼성물산 건설부문이 중점을 두고 있는 영역은 에너지 절약을 위한 리모델링이다. 전기안전과 단열 등 에너지진단을 위한 프로그램을 자체 개발했으며 이를 바탕으로 한국과학기술연구원(KIST)과 강남구청에 대한 리모델링사업 진단 컨설팅 용역을 수행했다. ESCO는 정부가 에너지 절약을 위해 지난 91년 만든 제도로서 등록 기업이 정부의 자금을 지원받아 에너지 절약시설에 투자한 후 여기서 발생하는 이익으로 투자비와 이윤을 회수할 수 있도록 한 것이다. 현재 총 18개 업체가 등록해 활동중이다.
한편 삼성물산 주택개발부문은 아파트를 중심으로 한 리모델링에 참여하고 있다.
주택개발부문은 특히 개별 아파트의 내외장 시공보다는 전체 단지를 리모델링하는데 중점을 두고 있다.
◇현대건설
컨설팅과 기획 설계 건축신고 및 허가와 시공에 이르는 전과정을 전담하는 별도 조직을 운영하고 있다. 현재 서울대병원과 외환은행 본점 사옥의 리모델링공사를 748억원에 수주해 진행중이다. 까다로운 병원을 맡아 작업하는 만큼 기술에 있어서는 상당 수준 선진국에 근접했다는 평가다. 현대건설도 리모델링의 세계적인 추세가 에너지 절약에 맞춰져 있는 점을 감안해 부설 기술연구소를 활용해 적극 나서고 있다.
적외선 열화상 기기와 가스 분석기, 전력량 측정계, 데이타 스캔 등 첨단 장비를 동원해 건물 에너지 흐름과 누수 원인을 분석한다. 특히 공조설비와 위생설비, 소화설비, 자동제어 부문을 종합적으로 점검해 개선보고서를 작성하고 최적의 환경조건을 제시한다는 것이 현대건설측의 설명이다. 올해초 ESCO에 등록했다.
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출처 : 매일경제신문. 1999.05.11
*******************************************************[부동산칼럼] 아파트 재건축‘거품’많다
우리나라 주택시장에서만 볼 수 있는 기이한 현상이 있다. 낡고 오래된 아파트 값이 새 아파트 값을 능가하는 것이 그것. 이는 재건축에 따른 기대심리가 가격에 반영된 때문이다. 낡고 오래된 아파트는 「황금알을 낳는 거위」나 다름없었다. 그렇다면 요즘도 그럴까. 재건축 사업의 수익성을 따지는 잣대로 「무상지분율」이 있다. 예컨대 무상지분율이 150%라고 하면 20평형 조합원의 경우 30평형(20평×150%)까지 무상으로 입주할 수 있다는 뜻이다.
예전에는 이 무상지분율이 평균 150% 선이었다. 바꿔 생각하면 무상지분율 150% 만큼의 가격 상승은 거품으로 볼 수 없다는 뜻이다. 최근에는 무상지분율이 사업성 악화로 크게 떨어진 상태다. 평균 110~120% 선으로 30~40%포인트 정도 하락했다. 예를 들어 무상지분율을 120%로 가정했을 때 평당 매매가가 5백만원이라면 20평형 재건축 아파트의 실제 가치는 1억2천만원이라는 것이다.
최근에는 고층아파트도 재건축 대열에 합류하려는 추세다. 우선 고층 아파트 재건축을 수익성 측면에서 살펴볼 필요가 있다. 고층 아파트의 경우 20평형에서 20평형, 30평형에서 30평형으로 옮기는 무상지분율 100% 사업이 될 가능성이 높다.
고층 아파트가 들어선 지역이 상업지역이라면 사정이 다를 수 있다. 그런데 간과해서는 안될 부분이 있다. 그것은 재건축을 통해 다시 태어날 아파트의 모습이다. 지금처럼 녹지가 있고, 놀이터가 있고, 산책도 할 수 있는 그런 단지가 아니다. 초고층 주상복합형 아파트로 예전의 넉넉함과 여유로움은 찾아볼 수 없는 단지로 새롭게 탄생할 가능성이 매우 높은게 현실이다. 사회적인 시각에서 보면 고층아파트 재건축은 환영할 사안이 아니다. 건물을 헐고 새 건물을 짓는 것 자체가 사회적 비용 지출을 전제로 하기 때문이다. 국가 경제적으로 접근해도 고층 아파트의 경우 재건축보다는 리노베이션이 훨씬 경제적이다.
현재 재건축 사업의 현주소를 알려주는 얘기가 있다. 조합원으로 재건축 후 다시 입주해 거주하는 비율이 평균 30%도 안된다는 사실이다. 그나마 남아 있는 원 조합원 역시 3년 안에 다른 곳으로 이사하는 게 일반적인 현상이다.
낡고 오래되면 무조건 건물을 헐고 고층 아파트를 지어야 한다는 사고방식. 과연 누구를 위한 재건축인지 우리 모두가 곰곰이 생각해 볼 시기이다.
〈김정렬·대한부동산경제연구소장〉
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-리노베이션이란?-
리노베이션은 수명이 다하지 않은 기존의 건축물을 헐지 않고 손질해야 하는 것을 말한다.흔하게 보수라고 번역이 되거나 리모델링(remodeling), 리폼(reform)등과 혼용한다.하지만 이들은 모두 포함하는 광범위한 개념이라는게 전문가들의 설명이다.
"리모델링이 부분적으로 손질을 뜻하는 협의의 개념이라면 리노베이션은 건축법규에 따른 증축,개축,재축,대수선,이전,용도 변경등은 물론 부분적인 신축까지도 포함하는 광법위한 개념"이라고 설명했다.
"리모델링이 필요한 부분만 단장하는 것이라 면 리노베이션은 전면적으로 새롭게 단장하는 것"이라고 구분했다.
-리노베이션이 각광받는이유?-
바닥을 확인하겠다는 듯 쉬지 않고 추락하는 가격과 거래기운마저 끊겨 꽁꽁 얼어붙고 있는 부동산 시장. 부동산 중개 업자들이 손을 놓고 있는 요즘에도 유독 눈길을 끌고 있는 곳이 바로 주택이나 상가를 리노베이션하는 업체들이다.
부동산의 매기가 끊긴데다가 임대마저 안되자 건축설계사무소,부동산 컨설팅,인테리어업체로 주택이나 상가를 소유한 사람들이 개.보수를 통해 수익을 얻거나 부동산가치를 높이기 위해 찾아들고 있다.
리노베이션에 관한 전문가이야기로"부동산 경기가 꽁꽁 얼어 리노베이션이나 리모델링으로 자산가치를 높이거나 임대를 유리하게 하려는 사람들의 문의가 많다"면서 특히 상가에 관한 관심이 높다고 한다.
이처럼 리노베이션에 관심이 끌리는 이유는 저렴한 비용으로 부동산을 단장해 가치를 높이것이 낫다는 판단에서이다.물론 임대시 임대료 더 받거나 임대가 나갈 수도 있다는 기대도 작용하고 있다.
IMF시대에 주택지생산 즉 소자본으로 주택 상가등의 이윤의 극대화를 위하여 시공을 앞당길 수 있습니다.신축공사같은 경우 보통 3층을 기준으로 볼 때 6~7개월의 시간이 소비되면서 평당 180만원~220만원의 자본이 들게 됩니다.
그렇지만 미래 리노베이션은 3~4개월의 기간과 평당 30만~120만원의 저렴한 자본으로 새로운 공간을 창조할 수 있습니다.