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[청솔]

<양도소득세>

양도소득세란 소득세법에 의하여 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전됨으로써 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금이다. 부동산 매매·교환 등으로 소유권이 타인에게 유상으로 넘어가는 경우, 발생하는 양도가액에서 취득가액과 필요경비·공제금액를 뺀 소득인 양도차익금액에 대해 부과된다.

양도소득세 납세의무자는 개인으로 국내 거주자와 비거주자, 법인격 없는 사단ㆍ재단 기타 단체이다.

<양도소득세 비과세 대상>

예외적으로 비과세되는 경우도 있다. 비과세 대상은 주택(주택에 딸린 부속토지 포함)과 농지만 해당된다.

1) 1세대가 1주택을 3년 이상 보유(거주 및 소유)한 후 양도
- 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 산정
- 잔금청산일은 증빙서류가 확실할 경우 잔금청산일을 기준으로 보유기간을 산정
- 단, 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에 소재한 주택에 대해서는 보유기간 중 2년 이상은 실제로 거주해야함. (2004년 1월 개정)


2) 1세대가 1주택을 1년 이상 보유한 후 양도(한시적 운용)
- 무주택자가 99년 1월 1일 ∼ 99년 12월 31일에 매매(분양) 계약을 체결하고 입주해 1주택자가 된 경우 잔금 청산일로부터 1년 이후에 양도
- 재개발·재건축 조합원이 99년 1월 1일 ∼ 99년 12월 31일에 가사용 승인이나 사용검사를 득해 1세대 1주택이 된 경우. 단 이 기간 안에 분양권이나 재개발·재건축 지분을 매입, 1세대 1주택자가 되었다면 3년 보유 요건을 만족해야 비과세

3) 8년 이상 자경한 농지 양도
- 농지 소재지에 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지 양도
- 농지 소재지란 농지가 소재하는 시·군·구 지역이나 이와 연접한 시·군·구 지역
- 경작상 필요에 의해 경작하던 농지를 팔고, 다른 농지를 샀을 때 종전 농지

4) 농어촌주택
- 상속·이농·귀농 등의 사유로 농어촌주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유하고 있는 경우. 일반주택을 양도할 때는 1세대 1주택 소유자로 간주, 양도소득세 산정
- 농어촌주택이 도시계획구역 밖의 읍·면에 소재, 농어촌주택이 위치한 곳에 연고

5) 부득이한 사유의 비과세 대상 : 1세대 1주택자가 부득이한 사유로 3년 이상 거주하지 못하고 양도한 경우. 부득이한 사유로 인정되는 경우는 다음과 같다.

- 취학·1년 이상의 질병의 요양·근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를 할 때
- 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
- 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
- 임대주택법에 의하여 건설임대주택에 거주하다 이를 분양 받아 양도하는 경우로서 당해 주택의 임차일부터 양도일까지의 기간이 5년 이상인 때
- 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 경우
- 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축 기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축 아파트로 세대 전원이 이사하게 되어 팔게 될 때
이 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 한다.

6) 일시적 1세대 2주택

- 1세대 1주택자가 새로운 주택을 매입해 1세대 2주택이 된 경우 종전 주택을 새 주택 취득일(잔금 청산일)로부터 1년 내에 팔 때. (단 종전주택은 양도일 현재 3년 이상 보유) 단,노부모를 동거봉양하거나 혼인으로 인한 일시적인 2주택의 경우에는 2년으로 허용한다. (2002년 3월 30일부터 시행)
- 결혼으로 인한 1세대 2주택. 결혼한 날(혼인신고일)로부터 1년 이내에 먼저 양도하는 주택. (단 양도일 현재 2주택의 보유기간이 모두 3년 이상이어야 함)
- 1세대 1주택자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위해 세대를 합치고 1세대 2주택이 된 경우 그 합친 날로부터 1년 이내에 먼저 양도하는 주택. (단 양도일 현재 2주택의 보유기간이 각각 3년 이상이어야 함)
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어 1세대 2주택이라 하더라도 1세대가 주거용으로 모두 사용하다가 일괄하여 양도할 때.단, 고가주택은 과세.
※ 구분하여 각각 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여 양도소득세가 과세.

- 1주택(일반주택)을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면 지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 있는 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌 주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유. (서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)

7) 등록문화재 주택에 대하여 1세대 1주택 특례 인정
- 등록문화재 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도할 경우 1세대 1주택으로 간주하여 비과세한다. 종전에는 지정문화재 주택에만 해당되던 특례를 등록문화재 주택에도 적용하게 된 것이다.

☞ 등록문화재 : 지정문화재가 아닌 건조물 또는 기념이 될 만한 문화재 중에서 보존 및 활용을 위한 조치가 특히 필요한 것으로 문화재위원회의 심의 등 소정의 절차를 거쳐 등록된 문화재 ("01.3.28 문화재보호법 개정시 신설)

< 양도소득세 감면대상 >

양도소득세를 감면받게 되면 따로 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 물어야 한다. 반면 비과세는 농어촌특별세를 납부할 의무가 없다. 감면대상은 주택에 한정돼 있다.

1) 98년 5월 22일 ~ 99년 6월 30일 사이에 취득(매매 혹은 분양계약 체결)한 신축 공동주택(분양 아파트, 미분양 아파트)의 매매(분양)계약을 체결하고, 잔금 청산일 이후 5년 이내에 매각할 때 주택 수에 상관없이 양도세 전액 감면

2) 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대주택을 일정 기간 후 팔 때 (일정 기간 : 신축주택은 5년, 기존주택은 10년)


※ 1세대 1주택자로 양도소득세가 과세되는 경우

1) 종전에는 공동주택의 고급주택 분류기준이 전용면적 50평 이상이면서 양도실거래가 6억원 초과하는 주택이었지만 작년 10월 1일 이후에는 면적기준을 45평 이상으로 하향 조정하였다. 또 2003년 1월 1일 이후부터는 고가주택으로 용어를 개정하고 면적기준이 완전 폐지돼 공동주택과 단독주택 모두 금액기준으로만 고급주택 여부를 판정, 양도실거래가 6억원을 초과하는 모든 주택에 대해 실거래가로 양도세를 과세한다.

1세대 1주택이며 종전규정에 의하면 고급주택에 해당하지 않았으나, 고급주택 기준변경으로 새로 과세대상으로 포함되는 기준면적미만의 고가주택에 대해 5년 이상 장기보유시 장기보유 특별공제율을 확대하여 세부담이 급격히 증가하는 것을 방지했다. 이 규정 역시 올해 1월 1일부터 시행되었다.

2) 미등기된 주택을 팔 경우. 법정 다툼, 건축허가 규정 미비 등으로 등기가 불가능한 경우에는 미등기 전매에 해당되지 않음.

3) 콘도미니엄과 오피스텔은 비주택으로 간주하여 양도세 과세.

4) 아파트 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 간주해 양도세 과세. (단 도시재개발법에 의한 재개발 조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축 조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존 주택이 철거되는 경우에는 기존 주택의 철거일 현재 1세대 1주택 3년 보유 요건을 충족한 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(아파트 분양권)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 간주해 비과세)

5) 공부상 주택이라도 실제 다른 용도로 사용했을 경우

< 양도소득세 계산법 >




< 양도가액과 취득가액 >

기준 시가 및 실거래가로 계산한다.
0. 실거래가액으로 계산해야 하는 경우
- 실거래가액이 6억원을 초과하는 경우
- 분양권 또는 입주권을 양도하는 경우
- 미등기 자산을 양도하는 경우
- 취득후 1년 이내 양도하는 부동산
- 허위계약서의 작성 등 부정한 방법을 사용하는 경우
- 양도·취득당시 실지증빙을 갖추어 확정신고 기한까지 실거래가액으로 신고하는 경우
- 1세대 3주택 상태에서 양도하는 경우
- 투기지역으로 지정된 경우


<필요경비>

부동산의 가치증가 및 양도에 소요된 비용

0. 기준시가로 신고한 경우 : 필요경비 개산공제
- 취득당시 기준시가 × 3% 공제(미등기는 0.3% 공제)

0. 실지거래가액으로 신고한 경우
- 자본적 지출액 및 양도비용 등 실제 소요된 경비를 공제
(예) 취득세와 등록세, 법무사비용, 중개수수료 등


< 장기보유특별공제 >

보유기간이 3년 이상인 경우에 한하여 양도차익의 일정비율을 공제한다.



단, 60% 중과세율 적용대상인 1세대 3주택 이상자의 주택양도차익에 대해서는 3년 이상보유한 경우에도 장기보유특별공제를 해주지 않는다.


< 양도소득세세율 >

0. 부동산, 부동산에 대한 권리, 기타자산

 

< 양도소득세 과세 기준일 >

과세 기준일이 되는 양도 및 취득시기는 매매·교환 등 일반적인 경우 원칙적으로 대금을 청산한 날이다. 기타의 경우는 아래와 같다.

(1) 일반적인 거래
- 실제적인 대금 청산일
- 대금 청산일이 불분명한 경우 계약서상 잔금 지급 약정일
- 잔금 지급 약정일이 확인 불가나 그로부터 1개월 초과한 경우는 등기 접수일
- 대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 한 경우에는 등기 접수일

(2) 상속 증여인 경우 : 상속 개시일 또는 증여 등기일

(3) 자기 건축인 경우
- 사용검사필증 교부일
- 사용검사 전 사용했거나 무허가 건축물인 경우 사실상 사용일
- 사용검사에 앞서 가사용 승인을 얻은 경우 가사용 승인일


< 양도소득세 납부절차 >

양도소득세는 자진신고 납부가 원칙이다. 자진신고는 예정신고와 확정신고로 나눌 수 있다.

예정신고는 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 말한다. 예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10%가 감면된다.

예정신고를 하지 않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부하면 된다. 확정신고시에는 세액 감면혜택이 없다.

한편 부동산 양도신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부하면 예정신고를 한 것으로 간주됨은 물론 세액의 15%가 공제된다.

마지막으로 신고를 하지 않을 경우에는 20%의 가산액을 납부하게 된다.


* 부동산 예정신고

- 신고 장소 : 주소지 관할 세무서 직접 방문, 우체국에 비치된 부동산 양도신고용 왕복민원우편 이용
- 제출 서류 : 부동산양도신고서(세무서·우체국에 비취), 토지 및 건물 등기부등본, 토지대장 및 건축물대장 등본, 보유기간중 환지가 있었던 경우 및 도시재개발 또는 주택재건축이 있었던 경우에는 이를 확인할 수 있는 서류

* 양도세 예정신고

- 신고장소 : 주소지 관할 세무서
- 제출서류 : 매매차익 예정신고 및 자진 납부 계산서(세무서 비치), 매매차익 계산 명세서(세무서 비치), 주민등록등본 1통, 토지 및 건물대장 1통, 토지 및 건물등기부등본 1통, 양도 및 취득 매매계약서(실거래가 기준시

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