스크랩 부동산 땅 이야기 - 부동산 고수 되려면 땅보는 눈 키워야

[반디]

부동산 고수 되려면 땅보는 눈 키워야
 
2006년 부동산 시장은 2005년 8.31조치와 2006년 부동산 실거래 이후 정부의 강력한 부동산정책으로 변화를 예측할 수 없을 만큼 혼란들이 가중되고 있다. 언론들과 신문들은 앞다투어 부동산의 버블을 이야기하고 있고 마땅한 부동산 투자 대안을 찾기가 어려운 요즘이다. 한동안 기획성 기사들과 기획부동산의 정보로 투자정보가 쏟아지고 특정지역 부동산은 전문가들의 진단까지 봇물처럼 터져 검증되지 않은 부동산 전망들로 인해 금방이라도 부동산투자 잘 될것 같다는 기사들이 많았다.

연일 투기억제를 한다, 분배정책을 한다 등등의 정부 정책들이 쏟아져 나오고 있지만 오히려 부동산안정에는 큰 도움을 줄것 같지는 않다. 불투명한 경기 회복과 8.31대책 등 각종 투기억제대책, 저금리 등의 경제 환경을 감안한다면 부동산재테크는 신중해야 할 것이며 좋은 정보보다는 신뢰할수 있는 파트너를 만나는 것이 더 중요한 시기이다.

그만큼 성공보다 오히려 실패의 확률이 높은 투자가 되지 않도록 신중을 해야 하는 것이다.시중에 발간되어 눈과 뇌를 현혹시키는 많은 서적만을 믿고 부푼 꿈으로 서투른 투자를 감행하면 위험한 일이 될것이며 부동산투자는 이젠 누구나 다 하는 주거용 부동산투자에서 토지에 투자를 권유해보고 싶다.

주거용 부동산 아파트 등은 공시지가가 높고 거래가격이 높은 편이며 많은 이들이 공유하고 있으며 노출이 많은 반면 그만큼 정보도 많은 점이 투자의 약점이 되기도 한다. 온라인 발달로 매매가격이 인터넷으로 쉽게 열람할수 있으며 큰 가격 차이없이 쉽게 적정한 매매가격을 알수있는 장점도 있다.

실거래가격 기준으로 아파트 3억짜리를 거래하는데 구입하는 사람은 취득세와 등록세 등 비용이 약 1,500만원 안팎이 될 것이다. 종전 같으면 공시지가 기준으로 약 500만원이면 아파트를 구입 할수 있었는데 지금은 소요되는 비용이 많으므로 투자를 해서 오른 가격으로 판다는 것은 그만큼 어려워진 것이다. 비록 오른 가격에 아파트를 팔았다 하여도 양도세에서 자유롭지 못할 것이며 아파트 구입으로 인한 4대보험료 또한 크게 올라 가게부담으로 남을 것이다.

종합부동산세의 첫 납부 등 각종 투기 규제장치의 가동으로 지금의 부동산투자는 양적 부동산투자에서 확실한 알짜 토지에 투자를 한다면 크게 구입비용 부담없는 투자가 될 것이다. 토지는 아직 저평가된 부동산들이 많은 편이며 호재들이 많은 지역이 2008년말 2009년초 개통을 앞두고 있는 중부고속도로에서 시작하는 서울방향 마지막 IC강일에서-춘천간 경춘고속도 총연장 62.1km가 지나가는 가평지역과 양평 여주간 고속도로 건설중인 양평지역, 2007년 덕소에서 양평 원주까지 전철이 개통시점을 기다리고 있는 양평지역에 투자를 하면 좋은 투자가 될 것이다.

경춘고속도로가 개통되면 서울 진입 15분 거리에 있는 양평군 서종면 지역과 30분거리에 있는 가평군 설악면 인근 매물들은 작년에 이미 기지개를 펴고 활발한 거래가 되고 있는 지역이기도 하다. 경춘 고속도로가 지나가는 홍천지역과 남춘천까지도 활발한 거래가 예상되고 있다. 가평지역은 2009년 경춘고속도로와 경춘선 열차가 개통되면 서울진입이 30분거리로 가까워져 접근성이 인근 위성도시 출퇴근거리보다 더 가깝고 빠를 것으로 예상된다. 출퇴근 하는 길이 강따라 산따라 물따라 나 있는 가평지역과 양평지역은 청청주거환경으로 손색이 없을 것이다. 2008년 주5일 근무를 앞두고 활발하게 전원주택지로 손꼽히는 양평과 가평지역이며 토지거래허가 구역이 아니라 거래도 자유롭다.

땅 투자를 할 때 가장 중요한 것은 ‘보는 안목’이다. 부동산의 현재 가치는 누구나 보는 기준점이 비슷하지만 부동산은 미래 가치를 보는 눈을 가져야 한다. 흔히 말하는 ‘좋은 땅’의 개념은 시대에 따라 다르며 과거에는 농사가 잘 되는 기름진 땅이 가장 좋은 땅이었지만 지금은 개발의 가치와 발달 접근성이 좋은 땅이 가장 좋은 투자매물이다.

모든 땅은 보통 모양에 따라 쓰임새에 차이가 있으며 정사각형을 좋은 땅으로 생각하지만 마음에 드는 땅을 찾기는 어렵다. 생긴 모양이 개발하는데 불편함이 없다면 크게 문제될 것은 없다. 길쭉한 모양의 토지라 하더라도 폭의 넓이가 개발용도에 불편함이 없다면 주저할 필요가 없다.

남쪽이 트이고 야트막한 경사를 이루고, 북쪽에 차가운 바람을 막아주는 산이나 숲을 끼고 있는 것이 좋다. 움푹 파여 들어간 소형 분지와 절벽이나 절개지 밑은 무너질 위험이 있으므로 조심해야 하며 점토와 사토가 고루 섞인 땅이 좋게 평가되고 있다.

땅 투자는 뭐니뭐니 해도 접근성을 무시 할수 없다. 우선 접근성 하면 교통망은 도로·철도·지하철·경전철·공항을 고려해야 한다. 수도권은 철도가 발달된 곳이 땅값이 오르지만 외곽지역은 철도보다는 육상도로 고속도로 국도등 차량 접근성 편리함에 따라 땅값에 더 많이 상승효과가 있음을 알아야 할것이다.