집터 선정과 집터 닦기

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집터선정[House Site Selection]

천재지변에 대비하고 조망권을 살린다.
2천년대의 기상 이변에 대처한 집터가 가장 이상적인 대지

미국, 캐나다 등 선진국에선 집을 짓기 전에 집터의 선정 및 정리까지 완벽하게 끝내 놓고 건축에 들어간다. 즉, 시에서 땅 분할을 허가받으면 전기, 수도, 가스 그리고 상하수도 등을 설치해 주기 때문에 큰 어려움 없이 시공을 할 수 있다. 그렇기 때문에 집을 다 지은 다음 집터까지 연결된 모든 전기선, 상수도관, 전화선, 가스관을 연결만 하면 끝난다.

국내의 경우도 오지가 아닌 왠만한 집터 인근까지 전기가 들어오기 때문에 전화국이나 한국 전력공사에 연락을 취하면 된다. 단지 상수도나 가스는 개별적으로 해결해야 하는데 문제는 집터를 어떻게 잡느냐 하는 문제가 가장 큰 숙제다. 한 번 잡은 집터는 최하 1백년은 가야 하므로 신중을 기하지 않을 수 없는 일이다. 만일 개인이 자신의 땅에서 직접 집을 지어야 할 일이 생기면 집터는 다음과 같은 사례는 반드시 피해야 한다. 사업자의 입장에서 단지형 전원주택을 지을 때도 아래와 같은 점은 꼭 염두에 둘 필요가 있다. 왜냐하면 2천 년대를 맞이하여 갈수록 심상치 않은 기후 문제도 감안해야 하기 때문이다. 그러므로 선진국의 집터 잡는 사례는 우리에게도 좋은 교훈이 될 수 있다.

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첫째, 저지대를 피한다. 그 이유는 장마나 홍수시의 위험도 위험이지만 집의 즐거움이라고 할 수 있는 조망권이 나쁘다. 선진국에서는 조망권(VIEW)을 매우 중시 여긴다. 그래서 산동네라고 할 수 있는 고지대에 고급 집들이 많은 것도 그 이유이다.

둘째, 강가나 바닷가는 범람이나 해일, 폭풍, 태풍 등의 천재지변이 있을 시 위험하니 피한다. (물론 지대가 높으면 별 상관 없다). 한국은 미국과 달라서 천재지변이 그리 많지 않으니 신경쓸 것 없다는 생각은 많지 않다. 집은 백년을 내다보는 마음으로 지어야 한다. 강이나 바다가 바짝 붙어 가까이 바라보이는 곳에 집이 있으면 매우 낭만적일 것 같지만 실상은 그 흐르는 강이나 파도 치는 바다를 매일 바라보는 심리는 안정감보다는 들뜸, 흥분을 연출시키기 때문에 주택으로써는 좀 곤란하다. 가끔 가는 주말주택이나 카페, 호텔이라면 또 모른다.

셋째, 숲이 많은 야산은 산불을 반드시 염두에 두어야 한다. 숲이 너무 울창하여 불을 도저히 저지할 수 없는 정도라면 곤란하다.

넷째, 가파른 경사의 땅은 산사태의 위험이 있으므로 피해야 한다. 특히 경사진 언덕에 나무를 자르고 난 후의 그루터기가 많이 남아있으면 산사태가 더 빨리 일어날 수 있으므로 토목공사시 경사진 곳의 그루터기까지 제거해 주면 더욱 안심이다. 그루터기가 썩으면 지반이 약해진다. 그렇게 되면 호우가 내릴 시 토사가 흘러내리기 쉽다.

다섯째, 주거용은 도로와 너무 가까우면 소음과 먼지가 많게 되므로 피한다. 그리고 자신의 집이 들어 설 집터 옆으로 새로 국도가 생길지도 모르니 사전에 해당 지자체에서 국토이용계획확인원을 떼어보는 것은 기본이다.

여섯째, 단지형 주택의 경우 주위 집과 좌우 열을 같이해서 밸런스를 맞추는 게 매우 중요하다. 국내의 단지형 전원주택을 보면 그 모양새 뿐만 아니라 집터도 들쑥날쑥이다.

일곱번째, 집터에 쓰레기, 혹은 흙을 메워서 만든 곳은 절대 피해야 한다는 점이다. 땅을 다른 곳의 흙으로 매립한 곳은 오랜 시간을 두고 땅이 점차 내려 앉기 때문이다. 예를 들어서 토목공사시 깎아 아래쪽을 두껍게 매립한 후 그곳에 집을 짓는 경우도 있는데 이것도 곤란하다. 집의 기초가 최소 수백년간 굳어온 땅이 아니면 땅이 조금씩 가라앉기 마련이다. 그렇게 되면 집이 기울고 기초 콘크리트가 금이 가게 된다. 이런 경우가 가장 위험하고 불행한 사례이다.

여덟번째, 물의 흐름도 관찰해야 한다. 집터는 반드시 건조해야 하기 때문이다. 쇠와 목재는 물과 상극이다. 그리고 습기가 많으면 곰팡이가 생길 우려도 높으므로 건강을 위해서라도 좋지 않다.

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집터닦기 [Grading]

다른 흙이 객토 된 곳에는 절대 집을 짓지 않는다.

산 속 경사진 곳에 집을 지을 때는 평지보다 더 신경을 써야 한다. 지표가 집의 무게를 못이겨 조금씩 밀릴 수도 있다는 미국의 연구 보고가 있기 때문이다.

특히 원래의 땅에 다른 곳의 흙으로 객토해서 집을 짓는 것은 절대금물이라는 걸 알아두자! 국내에선 이를 지키지 않는 사례가 적지 않다. Grading은 자연(언덕이나 야산)에 집이 들어갈 수 있도록 진입로, 하수도, 상수도 등을 만드는 일이다.

여기엔 대형 트랙터, 불도저, 백호(불도저와 비슷하면서 좀작다. 뒤쪽에 흙 파는 장비가 따로 붙어 있다.), 밥켓(Bob Cat, 백호보다 더 작음.)등 많은 장비가 있어야 가능하며 삽이나 곡갱이로는 엄두도 못낼 일이다. 때로는 그 산의 형태까지도 바꾸어 놓는 일이므로 대공사임을 알아야 한다. 특히 건축업자나 개발업자는 집을 짓기 위해 그 집터와 주변 환경을 그림 그리듯 잘 디자인해야 할 것이다. 선진국에선 이때 조망권(View)을 중요시하면서 집터를 배열한다. 조망권이 좋으면 그만큼 그 집의 가격도 높아진다. 이는 국내의 배산임수와 무관하지 않다. 하지만 이런 여러 필요조건 중에서 가장 기본은 안전이다. 집을 아무리 잘 지어도 Grading이 부실 시공되면 가족의 안전에 큰 문제점으로 연결되니 철처히 해야 한다. 특히 산이 많은 국내의 실정에서는 이 점 더욱 유의해야 할 부분이다.

Grading 시 금기사항
경사진 비탈에 집을 지을 땐 위의 흙을 낮은 쪽에 객토해서 평탄 작업을 한 후 집을 짓는 것이 우리네 전원주택 터 닦기이자 Grading이다. 이는 절대로 안되는 일이다. 이런 땅은 비가 오면 틀림없이 조금씩 내려앉게 되어 있다. 위쪽보다 객토 깊이가 더 깊은 아래쪽이 더 내려앉는 것은 자명한 이치이다. 경사진 전원주택지의 객토 깊이는 2~4미터 정도 되는 게 상례처럼 되어 있다. 만약 3미터가 객토됐다면 이 집은 수년 안에 50~60cm 내려앉게 되어 있다. 이를 메우기 위해 콘크리트를 부으면 그 무게로 집은 더 내려앉는다. 논과 밭으로 이용하던 준농림지에도 흔히 객토를 한 후 집을 짓는 경우가 많은데 이도 마찬가지. 머지 않아 이런 집은 금이 가게 되어 있다. 논과 밭은 지반이 매우 약한데다 거기가 객토까지 된다면 지반 침하는 불 보듯 뻔하다. 미국의 경우 인스펙터가 이런 사실을 알면 건축 허가는 절대 불가하다. 국제화시대에 이런 부실 시공은 있어선 안된다.

Grading의 요령
이웃집과 좌우 열을 맞추는 등의 밸런스를 맞추면 좋다. 도시계획이란 말이 밌듯이 한 동네도 집터를 짜임새있게 잡는 것이 그 동네의 정서나 생활에도 도움이 된다. 같은 동네, 지역에서 터 닦기를 공동으로 하면 경비 절감 효과가 있다. 집터는 각각 다르더라도 집의 구조나 층수 등은 이웃집과 유사하면 좋다. 산 속에, 들 속에 혼자 사는 것이 아닌 공동주택 단지라고 생각하고 집터를 닦아야 한다. 집터를 닦을 때 지하실을 만들지 말라. 이것은 선진국 추세이다. 어떤 경우든 지하실 구조는 편리함보다는 그 불편함이 더 크다. 터마이트와 기타 곤충 그리고 각종 지표 가스가 위로 올라올 수 있고 또 열 손실, 건축비 상승의 요인이 되기 때문이다. 50년 전부터 대, 중, 소 지하실을 만들지 않아온 것이 미국의 건축 경향이다. 마룻바닥은 땅 높이와 거의 같게 하는 것이 현명하다