양도소득세 절세 전략
양도소득세도 상황에 따라서 다양한 절세방법이 있으므로 양도 이전에 꼼꼼히 각종 절세방법을 마련해 놓고 양도시기, 양도순서, 증여 여부를 조정하는 것이 현명한 일이다.
양도소득세 신고는 양도일의 다음연도 5월에 하면 되지만 양도일 후 2개월의 말일까지 신고하면 예정신고세액공제 혜택을 준 제도가 2011년 부터 폐지되고,
반면 예정신고를 하지 않을경우 20%의 가산세 가 있어 기한내에 신고를 잊지 않도록 해야한다.1. 가능한 예정신고하고, 신고 전에 감면 내용은 반드시 확인한다
또 신고 전에 반드시 양도소득세 감면자산에 해당하는지 여부를 꼼꼼히 확인하여 혹시라도 내지 않아도 되는 세금을 내는 경우가 없도록 한다.
만약 잘못 신고하였더라도 환급신청을 반드시 하도록 하고 규정된 감면 50% 또는 100%를 그냥 날리는 일이 없도록 해야 한다.
2. 1세대 1주택 3년미만 보유한 경우 비과세 혜택을 놓치지 말라
양도소득세 비과세는 파산선고로 처분한 양도자산과 농지의 교환·분합·대토로 인하여 발생하는 양도소득과 1세대 1주택을 소유한 거주자의 양도소득에 대해서 세금을 면제해주고 있다.
이 중에서 1세대 1주택 비과세 규정은 가장 광범위하게 납세자에게 영향을 미칠 뿐만 아니라 복잡한 특례규정을 두고 있어서 비과세 대상에 해당하는지 판단하는 것이 쉽지 않다.
현재에는 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않는다고 하더라도 연령이 30세가 되어 비과세에 해당되거나, 보유기간이나 거주기간이 비과세 요건에 해당하게 되는 등
여러가지 특례 요건을 충족하여 비과세에 해당하면 작게는 몇십만원의 금액에서 크게는 몇천만원의 세액을 일시에 줄이는 이익을 얻게 된다.
3. 3년 이상 보유하지 않은 경우에도 혼인, 근무상 이전, 부모 봉양 등 비과세 되는 경우를 이용하라
다음과 같은 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택인 경우에 비과세되므로 이러한 조건을 이용하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
① 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 건설임대주택인 경우
② 공공사업용으로 양도되거나 수용된 경우(양도일 또는 수용일로부터 2년 이내 양도 포함)
③ 해외 이주·1년 이상 국외 거주로 세대 전원이 출국하는 경우
4. 연말에 매도할 건은 연초에 분할하여 양도할 수 있는 경우 연도를 달리하여 양도한다
양도소득세는 법에서 정한 양도자산은 1년동안 합산하여 양도소득세를 계산하므로 양도자산이 많아지는 경우 세율이 높은 누진세율을 적용받게 된다.
그러므로 올해에는 양도소득금액이 많고 내년에는 양도할 계획이 없다면 올해 12월 양도 계약은 잔금을 내년으로 미루게 되면 양도소득세율도 낮은 세율을 적용받을 뿐만 아니라,
양도소득기본공제 250만원도 추가로 공제받게 되므로 유리하다.
▷ 사례
올해1월과 12월에 양도소득금액이 각각 5천만원인 두 자산을 양도한 김씨와 똑같은 양도자산에 대해 올해 12월 잔금일자를 다음 해 1월로 연기한 이씨가
2003년 세법에 따라 양도소득세 납부세액을 비교해보면 다음과 같다.
① 김씨(한 해에 모두 양도)의 납부세액 : 21,060,000원
② 이씨(12월 양도를 1월로 잔금일자를 미룬 경우)의 납부세액 : 14,985,000원
③ 이씨(잔금일자 연기)의 이익 : 6,075,000원
양도자산의 가액이 커질수록 연기의 이익이 커진다는 사실에 유의하도록 하자
5. 결손(양도차손)이 생긴 양도자산이 있는 경우에 다른 양도자산과 함께 양도한다
앞에서 설명했듯이 양도소득세는 1년동안 합산하도록 되어 있다.
양도소득세를 계산하여 양도차손이 나왔다면 세액이 없으므로 즐거워 하여야 하지만 여기에서 만족하여서는 안된다.
세법에 규정한 양도소득세 계산 대상에 해당하는 다른 양도자산을 양도할 경우에 이 결손금액을 차감하여 계산할 수 있기 때문이다.
예를 들어 토지를 양도했더니 천만원의 양도차손이 발생하였다면 이번 해에 다른 양도할 자산이 있는지 확인하여야 하고 혹시라도 해를 달리하여 분양권, 골프회원권,
콘도회원권, 체육시설이용권 등을 양도하여 적어도 2~3백만원의 감면효과를 날려버리는 우를 범해서는 안된다는 이야기다.
6. 매년 4월 30일과 5월 31일과 12월 31일은 특별한 날이므로 이 날을 주의하라
매년 4월 30일에는 전국아파트의 기준시가가 고시되는 날이고 5월 31일에는 전국의 모든 토지에 대하여 개별공시지가가 새로 고시되는 날이다.
또 매년 1월 1일에는 개정세법이 발효되어 새로운 방법(일반적으로 경기상승시 높은 세율, 높은 기준금액)에 따라서 세액을 계산해야 한다.
그러므로 경기상승 국면에 있다면 토지 매매계약의 잔금일자를 7월로 하기 보다는 5월 30일까지 완료시키는 것이 ㎡당 개별공시지가 상승분을 계산에서 제외시키는 효과가 있고,
건물의 경우에 1월의 잔금일자를 12월 31일 이내로 당기는 것이 신축가격기준액 등의 상승을 반영되지 않도록 하므로 유리하다.
반대로 경기가 하락하는 국면에 있다면 잔금일자를 늦추어서 새로운 고시일 이후에 양도되도록 조정하면 양도가액이 줄어들게 되어 상대적으로 유리하게 된다.
참고로 2004년 개정에서는 신축가격기준액 등이 상승하지 않았으므로 2003년 양도가액과 2004년 양도가액의 차이가 거의 없다.
▷ 사례
위 7의 예를 들어 세액을 비교해보면 토지의 개별공시지가가 2004년 5월 31일에 230만원으로 5만원 높게 공시된 경우에 세액을 비교해 보면 다음과 같다.
① 2004년 5월 30일까지 양도한 경우 납부세액 : 36,628,200원
② 2004년 5월 31일에 230만원으로 5만원 높게 공시된 후의 납부세액 : 40,030,200원
5월 31일에 양도한 경우에는 하루 차이로 340만원의 세액이 늘어날 수 있음에 유의하여야 한다.
7. 용도에 주목하라
건물의 양도소득세를 계산할 때는 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×연면적(㎡)의 계산구조에 의하여 양도·취득 기준시가를 산정한다.
양도소득세가 줄어들기 위해서는 이 계산구조에 포함되는 구성요소들이 가능한 작아져야 양도가액이 낮아지고 세액이 줄어들 것이다.
구성요소 중에서 작아질 가능성이 있는 것은 무엇일까?
① 건물신축가격기준액은 2001년에 400,000원 2002년에 420,000원 그리고 2003년에 460,000원으로 정해져 있다.
연도별로 일정금액이 정해져 있으므로 납세자의 편의대로 줄일 수는 없는 것이다.
② 구조지수는 건축법에 규정된 건물의 구조에 따라 결정된다.
철근콘크리트 건물을 시멘트벽돌조라고 납세자의 편의대로 바꿀 수 없을 것이고, 세액에 차이를 가져올 수는 없다.
③ 위치지수는 부속토지의 개별공시지가에 따라 결정된다. 개별공시지가도 마음대로 줄일 수 있는 것이 아니다.
④ 잔가율도 건물 구조와 신축연도에 따라 결정되므로 변할 수 없는 것이다.
그렇다면 용도는 어떤가?
건물의 용도분류는 건축법시행령 "별표1"의 용도별 건축물의 종류에 따르고, 건축물관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의한다.
그런데 중요한 사실은 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다는 사실이다.
건축물대장에는 단독주택(용도지수 100)으로 규정되어 있으나 사실은 식당(용도지수 90)으로 이용되는 면적이 있거나 점포(용도지수 90)로 이용하고 있는
면적이 있다면 양도당시의 사실상 용도가 달라져서 용도지수 감소로 인해 양도가액이 줄어들게 된다.
그러면 양도차익, 납부세액은 차례로 줄어들어 절세효과를 낼 수 있다.
양도소득세 절세가 가능한 상황
□ 상속재산 중 현금이 부족하여 부동산을 물납할 때
양도란 등기 등록에 관계없이 매도·교환·대물변제·현물출자 등으로 과세대상 자산을 유상으로 타인에게 이전하는 것을 말한다.
따라서 상속세 납부를 위하여 상속받은 부동산을 국가에 물납하는 경우 그 자산의 양도가액(수납일 현재 기준으로 평가하여 물납에 충당하는 자산가액)과
취득가액(상속개시당시의 자산가액)의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세한다(소득법 88, 상증법령 75).
□ 이혼위자료로 부동산을 줄 경우
이혼으로 재산을 분할할 때는 반드시 민법상의 재산분할절차로 재산을 분할해야만 양도소득세를 과세하지 않는다.
만약 배우자에게 명의를 이전한 재산이 이혼위자료 지급에 갈음하여 대물변제한 것으로 판정되면 양도소득세와 가산세를 물 수 있다.
민법 제839조의2 규정에 의한 협의가 이루어져 이혼합의서에 재산분할청구로 인한 소유권 이전임을 확인할 수 있는 경우 또는 협의가 이루어지지 않아
가정법원에 재산분할청구권행사로 소유권이전이 이루어지는 경우에는 이혼자의 일방이 당초 취득시부터 자기지분인 재산을 환원받은 것으로 보아 이를 양도로 보지 않는다.
이혼시 재산분할에 대한 세법의 입장은 1998년 헌법재판소의 결정으로 그 이전과 이후에 큰 변화가 있다.
결정 이전에는 배우자의 재산을 무상으로 증여받는 것으로 판단하여 배우자상속공제액 초과분만 증여세 과세대상으로 증여를 받는 날(이전등기신청접수일)에
취득한 것으로 보았으나 위헌판결에서 이혼재산의 분할은 부부공동재산에 대한 청산으로서 재산의 무상취득과 관련이 없다고 판시하였다(헌재 96헌바14, 1997.10.30).
이에 따라 상속증여세법 제31조 제2항을 1999년부터 삭제하고 배우자공제액을 초과하는 분에 대해서도 증여세 과세대상에 포함되지 않도록 세법을 개정하였다.
위자료는 성질상 위법한 행위 등에 의하여 발생한 정신적 고통에 대한 손해배상이므로 혼인기간 중 이룩한 공동재산의 청산으로 보기 힘들고 대가성이 인정되므로
양도소득세를 과세하는 것으로 본다.
그러므로 이혼 당시에는 당사자간 합의를 미루고 있다가 일정한 시일이 지난 후에 부동산으로 위자료를 지불해야 하는 상황이 발생하면 합의를 했던 것보다 더 큰 손해를 볼 수 있는 것이다.
□ 경락재산이 원소유자에게 환원될 때
임의경매신청에 의한 법원의 경매처분 판결로 경락된 자산을 경락자에게 2개월내 경락금 전액을 변상하고 경락자산을 환원하였을 때는 자산이 유상으로
사실상 이전되어 양도에 해당하는 것이므로 자산의 경매처분으로 인하여 소유권이 이전되는 경우에도 양도에 해당되는 것이며 경락자에게 합법적으로 소유권이 이전된 후
경락대금을 지급하고 원소유자에게 소유권을 환원하는 경우에도 양도에 해당되는 것이다.
□ 양도담보 재산
명의수탁자가 채무의 담보로 제공한 부동산이 법원의 확정판결에 의한 명의신탁해지에 따라 신탁자에게 소유권이 환원된 후 채무변제 불이행에 따른 경락에 의하여
소유권이 이전된 경우에도 소득세법 제88조 규정에 의한 "양도"에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것이다.
이 경우 동 부동산의 경락에 의하여 발생한 양도소득에 대한 양도소득세 납세의무는 실질소유자인 명의신탁자에게 있다(재일 46014-314, 1997.02.14).
□ 8년 자경농지의 양도소득세 감면
양도소득세에 대한 이의신청이나 심판청구 또는 행정소송으로 이어진 내용 중에 가장 많은 부분을 차지하고 있는 것이 8년 자경농지에 대한 양도소득세 감면에 대한 내용일 것이다.
감면요건을 충족하는지 여부는 다음과 같이 세가지 요건을 충족하는지 여부에 달려있다.
① 자경기간: 농지의 소유권 취득일로부터 양도일까지 실제 보유기간중 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간이 8년 이상인가?
② 자경요건: 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 농지인가?
③ 양도일 현재 농지: 양도일 현재 지목이 전, 답, 과수원, 목장용지 등인 경우는 별도로 작물재배 사실을 입증할 필요는 없겠지만
그 이외의 지목인 경우에는 작물재배사실을 입증하여야 한다.
위의 3가지 요건 모두가 어느 정도 객관적으로 증명하느냐에 따라서 세무서에서 용인하느냐 아니면 감면을 부인하느냐의 갈림길에 놓이게 되므로 감면을 받으려는
양도자는 증명할 수 있는 한 객관적인 증빙을 첨부하여야 신고납부 이후에 세무서의 경정결정을 피하고 심사·심판까지 몰고가는 어려운 상황을 모면할 수 있다.
□ 부담부증여를 이용하지 않고 증여하는 부모는 어리석은 부모이다?
더욱 많은 재산을 자녀에게 물려주고 싶은 것은 인지상정이어서 건물 증여를 하면서 임대보증금은 자기가 책임지려고 하는 부모가 많다.
이 때 임대보증금 채무는 다른 채무와 달라서 배우자나 직계존비속간의 채무인수는 인수가 없는 것으로 추정되지만 임대보증금 채무는 임대계약서가
객관적인 증명이 되므로 과세당국에서 인정하지 않을 수 없다.
그런데 당연히 인정되는 임대보증금 채무를 자식을 위해서 본인이 부담하고 건물만 자식에게 넘겨주었다면 이 부모는 국가와 자식에게 자비로운 부모일지 모르겠으나
부담하지 않아도 될 상당한 금액을 세금으로 납부하게 되어 자기 자신의 부를 더 많이 줄이게 된다.
부담부 증여를 하게되면 양도소득세와 증여세 두가지 세금을 내야되므로 계산하기 번거롭기는 하겠지만 증여세만 내는 것보다 상당히 유리하다.
왜냐하면 양도소득세에는 취득가액이라는 것이 있어서 세금을 줄여주지만 증여세에서는 평가가액이 고스란히 세금계산에 포함된다.
또, 증여세법상 공제만 이용하는 것보다 양도소득세법에서 인정되는 공제도 같이 받는 것이 유리하고 두가지 세금으로 과세표준을 나누면 누진세율제도에서
높은 세율을 적용받지 않게되므로 그만큼 유리하다.
□ 사업소득으로 보는 경우
주택을 양도하여 양도소득세를 신고납부하였으나 세무서에서 양도자를 사업자로 보아 종합소득세로 경정결정하는 경우가 있다.
양도한 자산에서 발생한 소득을 사업소득으로 보게되면 기장의무가 생기게 되고, 실거래가로 모든 거래내역에 대한 증빙을 갖추어야 하며,
기장을 하지 않았을 경우에 업종별 부가가치를 판단하여 과세하게 된다.
양도소득세로 세금을 계산했을 때 받을 수 있는 공제로 취득가액, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제가 있는데 사업소득으로 전환되면 이런 공제혜택을 못받게 되는 것이다.
그러므로 양도자산이 갑자기 많아지는 경우에는
첫번째로 이 양도자산이 판매목적으로 취득한 것이 아니라는 것과
둘째로 사업성이 없다는 사실을 관할 세무서에 서면으로든 구두상으로든 규명할 필요가 있다.
나중에 부동산매매업 또는 건설업 소득으로 과세되는 경우에는 갖추어야할 장부와 가산세 등의 비용이 늘어나기 때문이다.
□ 명의의 분산에 대하여
소득세는 인별과세를 원칙으로 하고 있다. 그러므로 한 사람이 소유하고 있는 재산이 많을 수록, 한 해동안 양도한 자산이 많을수록 높은 누진세율을 적용받는다.
그러므로 재산이 많은 경우에는 가족명의로 재산의 등기명의를 분산시키는 경우를 볼 수 있다.
특히 고위공직자들의 재산을 공개할 때 가족의 재산을 문제삼는 것은 그들의 재산이 가족명의로 명의만 빌려 등기되어 있는 경우가 많기 때문이다.
재산을 취득할 때 가족의 명의로 등기하는 경우에는 재산취득 자금출처조사를 염두에 두어야 한다.
국세청훈령 제1344호에 의하여 다음과 같은 금액 미만에 해당하는 경우에는 출처조사를 받지 않으므로 가족 중 미성년자가 아래 금액 이상의 재산을 취득할 경우에는
미리 대비책을 마련해 두어야 한다.
부동산 양도시 부과세 내는 경우도 있다.