주택재개발정비사업연계형뉴스테이(이하, ‘뉴스테이’)이란?
기존의 주택재개발정비사업지역에서 용적률.건폐율이 낮은 지역과 조합원 분양세대수를 제외한 일반 분양세대수가 충분하지 않아 조합 자체사업으로 수익성을 내기 힘든 사업지구나 일반주택재개발정비사업(이하, ‘재개발’)을 하더라도 미분양에 대한 부담과 낮은 분양가로 인한 조합원의 추가분담금이 늘어날 우려가 현저한 곳에서 용적률 인센티브는 물론 시세의 80%수준이라도 기업형 임대사업자에게 잔여물량을 매각하는 방식이기 때문에, 안정성이 담보되어 사업을 시작할 수 있는 동기부여가 된다.
이와 같은 이유로, 부동산 시장이 냉각되고 미분양이 속출하던 때에 사업에 한 발 내딛기도 힘든 정비구역에서 재개발사업의 숨통을 터주었던 사업방식이 뉴스테이사업이다.
그러나 뉴스테이연계형 재개발사업을 일단 시작해 놓고 보니 많은 문제점이 드러났다.
일반적으로 재개발사업은 조합원에게 분양하는 조합원 분양가가 일반분양 분양가보다 저렴하게 하여, 조합원들이 일반분양 받는 것보다 저렴한 가격으로 입주를 할 수 있게 하는 것이 기본 취지이지만 다음과 같은 문제가 있다.
첫째, 재개발에 비해, 분양가가 현저하게 낮다.
뉴스테이는 조합원 분양가와 임대사업자의 분양가가 같거나 비슷하다. 그러므로 조합원은 재개발시 시세대로 일반분양하여 얻을 수 있는 이익이 원천차단되어, 조합의 수익이 늘어남으로 얻을 수있는 비례율증가, 낮은 분양가산정의 기회를 가지 못하게 된다.
둘째, 재개발에 비해, 소수의 조합원의 책임만 더 커진다.
이는 재개발을 시작하여 입주까지 설계변경, 사업지연 등의 사정변경에 대한 흔한 변수로 인한 사업비 증가에 대한 부담은 낮은 분양가 수준으로 물량을 나누어 가진 임대사업자의 책임은 없고, 오로지 조합원이 추가분담금의 책임을 지는 상항이 발생할 수 있다.
셋째, 재개발에 비해, 조합원의 이익보다는 임대사업자의 이익이 우선되는 사업이다.
관리처분때 시세보다 낮은 가격에 임대사업자에게 분양하다보니, 시세보다 현저히 낮은 80%가격으로 분양하고, 입주시까지 수년의 시간동안 물가와 사업비상승이 되는 점들이 전혀 반영되지 않는다.
비근한 예로, 인천송림초등학교지구 파크푸르지오시티가 2022년 4월 입주를 앞두고 한창 공사중이지만, 솔빛마을주공1차아파트 일부 세대에 일조권을 침해한다하여, 공사금지 가처분상태이다.
이로 인하여 해당동의 건축이 잠정 중단되었고, 아직 소송중이지만 설계 변경하여 세대수를 대폭 낮추거나 일조권 침해 세대에 손해배상을 하여야 하는 상황이 발생할 수 도 있게되었다.
송림파크푸르지오는 인천도시공사 주관으로 진행하는 주거환경개선사업연계형 뉴스테이사업으로 인천도시공사가 시행사이기 때문에 조합원 자체가 없으니 조합원에 대한 불이익은 없을 것이지만, 재개발연계형 뉴스테이사업이었다면 조합원이 수백억원의 막대한 손해를 감당하여야 할 것은 자명하다.
그래서 청천2구역, 송림1.2구역에서는 뉴스테이연계사업을 접고, 일반재개발로 전환하였다.
뉴스테이로 진행할때는 사업의 단계가 많이 진행되었음에도, 그다지 수요자들의 관심을 받지 못하던 이들 지역이, 재개발로 전환하면서 짦은 기간동안에 가격상승폭이 커졌음을 볼 수 있었다.
조합장 및 집행부에서는 커다란 모험이겠지만, 조합원들의 입장에서는 장차 발생할 피해를 막기위한 방편이고 수익을 극대화하기 위한 방법될 것이다.
무엇보다도 조합장의 결단이 가장 중요하며, 기존의 임대사업자와 기존의 시공사와의 유착관계가 없어야 가능하다.
지금 바야흐로 인천부동산 시장은 물론이거니와 재개발시장이 투자자들과 수요자들로부터 핫한 주목을 받는 입장에서는 조합원들의 부담은 푹 내리고, 수익은 쭉 늘어나는 일반재개발로 가야하는 것이 당연한 상황이기도 하다.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
이외에도, 매매할 수 있는 여러 물건이 있습니다.
재개발에 관심있으신 분은 장승백이공인중개사사무소
032-762-7788 또는 010-4455-2001 로 연락주시기 바랍니다.
'카카오톡공식채널'에도 가입하여, 상담 톡 남겨주세요.^^
http://pf.kakao.com/_gSxgRxb
부동산 학사.석사 학위소지, 20년 경력노하우 겸비, 고객님의 부동산 문제를 통쾌하게 해결하여 드리겠습니다.
pf.kakao.com
#주택재개발정비사업연계형뉴스테이 #주거환경개선사업연계형뉴스테이 #송림초등학교지구뉴스테이 #금송지구뉴스테이 #전도관지구뉴스테이 #뉴스테이의문제점 #송림1.2구역뉴스테이 #송림1.2구역재개발 #청천1.2구역뉴스테이 #화수화평재개발 #송림3구역재개발 #서림초등학교구역 #장승백이부동산