재개발구역의 재산평가(감정평가) 기준

[랜드키-인천]

재개발구역의 재산평가(감정평가) 기준

재개발, 재건축 등의 사업구역내에서 보유하고 있는 부동산의 재산평가 또는 감정평가 금액이 계략적으로 어느정도 될 것인가를 미리 예측할 수 있다면 물건을 분석하고 매수할 때 매우 요긴한 정보가 될 수 있고, 더불어 매수하려는 물건의 가치가 적정한지를 판단할 수가 있어 성투를 하기 위한 좋은 정보가 될 수 도 있을 것이다. 

그래서 그 동안의 재개발구역 등에서 재산평가시 적용하는 평균적인 보상액 상정에 대한

원칙(?)을 몇가지 열거해 보기로 한다.

본 내용은 약간은 주관적인 면도 있으나 지금까지의 재개발 사업을 내용을 최대한 기초해서 작성되었음을 미리 말씀을 드립니다.

먼저 재산평가를 위한 관련 법규 및 평가의 방식에 대해서 간략하게 언급하면,

1. 재산평가의 법률적 근거

  1) 도시 및 주거환경정비법 

  2) 국유재산법 및 지방재정법 

  3) 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률

  4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 

  5) 도로법 

     ※ 한국감정평가협회의 토지보상평가지침(필수는 아님)

2. 재산평가의 기준방식

  1) 객관적인 기준평가  

  2) 구분평가(토지, 건축물 등) 

  3) 현황기준평가(사실상의 이용현황)

  4) 공시지가 기준평가

( 평가기준중 그나마 가장 객관적인 자료로 사전에 투자물건의 수익율을 평가할 경우 가장 많이 활용 )

  5) 사업시행인가일 기준평가

(해당 부동산의 평가기준 시점을 사업시행인가일을 기준으로 한다.)

  6) 보상평가 기준(현금청산시) 

  7) 개발이익 배제평가 

  8) 나지상정 평가(토지) 

  9) 지가변동율 및 기타 요인 보정(사업시행인가 후 상당기간이 경과하였을 경우)

기타 세부적인 법 조항 등은 추후 별도로 다시 언급하기로 하고, 각각의 부동산별 평가액 산정기준을 사례에 기초해서 나열해 보면,

1.건축물

  1) 평가기준

    건축물의 구조, 내용연수, 면적, 이용현황, 유용성 및 이전 가능성 등 가격에 영향을

줄 수 있는 요인들을 종합적으로 반영해서 평가액을 산정한다.

  2) 산정방식

    ① 원칙 : 원가방식(비용접근법)

    ② 예외적으로 주거용은 거래사례비교법을 적용하며(대략, 원가방식 대비해서

약 120% 수준), 상가의 경우에는 과거 2년간의 영업손실에 대한 보상 및

영업용 시설(고정된), 원재료 및 제품등의 처분손실액 등을 감안하여

산정할 수 있으나 현실적으로 적용하는 하는 경우는 그리 많지 않다.

    ③ 신규 발생 무허가건물(진짜 무허가?)은 평가대상에서 제외되나,

그렇다해도 토지는 나대지로 보아 평가대상이 된다.

  3) 일반적인 보상액 (건물 평당)

건물 노후정도	보상평가금액	기  타
준공후 5년이내	200~250만원	철근 콘크리트조
준공후 5년 ~ 10년이내	150만원	〃
준공후 10년이상	100~120만원	〃
무허가 및 구옥	50~  60만원

  ※집합건물의 경우 토지와 건축물의 평가금액의 대략 120% 수준에서 보상

     ※주거용인 경우 보통 평가액이 300만원 이하일 경우 300만원 수준에서 보상액 산정

2. 대지의 평가

  1) 일반적인 평가기준 : 표준지 공시지가의 약 130% 수준

(지역별, 구역별 개별성에 따라 차이가 있으므로 절대수치는 않임.)

  2) 무허가 건축물의 부지인 경우 무허가 건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정해서 결정

  3) 공부상의 지목과 지번은 하나이나, 실제 이용가치가 상이하고,

전면과 후면의 공시지가가 상이한 토지는 이를 구분하여 평가를 하여 평균값을 적용한다.

  4) 대지가 급경사(법면)인 경우 면적(급경사면적), 경사도, 도로조건, 토지형상 등을

고려한 이용 가능성(효율성)을 보고 평가

....일반적으로 인근대지의 50~70% 수준에서 결정된다.

3. 도로부지

  1) 사도법에 의한 사도 : 인근대지 가격의 5분의 1 수준으로 평가.

  2) 사실상의 사도 : 인근대지 가격의 3분의 1 수준으로 평가.

  3) 기타 사도 : 평가상 대지(사도)와 유사한 이용가치를 지닌 하나이상의  표준지 공시지가를 기준으로 산정

     단, 개설 당시 토지소유자가 자신 토지의 편익을 위해 개설한 도.수로부지는 제외)

  4) 구거 : 인근대지의 3분의 1 수준으로 평가.

  5) 용수를 위한 도.수로부지 : 기타 사도의 평가 기준과 동일.

4. 지상권이 설정된 토지인 경우 평가액에서 지상권 설정 금액의 제외한 금액

(평가금액 － 지상권설정금액)

 이상 통상적으로 적용되고 있는 평가 산정기준을 정리해 보았습니다.

투자시 물건의 실제 내제가치를 판단할 때 활용하시면 유용할 것 입니다