필요비와 유익비 청구권

[관리소장]

필요비와 유익비 청구권.hwp

필요비와 유익비.hwp

필요비와 유익비 청구권 

민법상 전세권(등기가 있는 경우)의 경우에는 전세권자 자신이 수선 및 유지의무가 있습니다.

그러므로 전세권의 경우에는 필요비상환청구는 할 수 없습니다.

그러나, 유익비상환청구의 경우에는 상환청구를 할 수 있습니다.

전세권이 아니라 임대차(전세권설정 등기가 없는경우)라면,

임대인에게 임차인에게 임대물을 사용할 수 있게 유지할 의무가 있기 때문에, 필요비상환청구권 및 유익비상환청구권 모두를 행사할 수 있습니다.

다만, 전세권이든 임대차이든 유익비상환청구권은 전세 또는 임대차 기간이 끝났을 때 여전히 그 가치의 증가가 현존하고 있는 상태에서 할 수 있습니다.

임대차의 경우 필요비상환청구권은 그 비용지출시에 곧바로 청구하실 수 있습니다.

님과 같은 경우에, 필요비인지 유익비인지 명확하진 않지만 필요비라고 판단이 된다면 필요비상환청구권을 행사할 수 있겠구요. 유익비상환청구는 임대기간이 지났다면 할 수 있습니다.

즉. 전세권설정을 한 경우 - 필요비 청구권 (X), 유익비(O)

전세권설정 없는 임대차- 필요비, 유익비 청구권(모두O)

수리가 가능한 보일러를 교체하려면 임대인의 동의를 받은후 해야 교체비를 받을수 있을것 같구요,

가능하면 수리하시고 비용을 청구하시는게 나을 것 같네요

3) 필요비와 유익비에 관한 법률관계

임대인이 목적물에 관하여 비용을 지출한 경우 필요비와 유익비로 구분된다.

필요비와 목적물의 보존에 관한 비용이다. 임대인엑게 본래 수선의무가 있는 바, 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통사의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 깨진 유리창을 갈아 끼우거나 새는 지붕을 수리한 비용이 그 예이다. 필요비는 당사자 사이의 특약으로서 임차인 부담으로 할 수 있으나 이 경우 임대료에 반영되어야 한다.

유익비는 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 비용으로서 본래 임차인이 지출하여야 하는 것이 아니지만 목적물의 가치가 증가한 경우 임대인이 부당이득한 셈이 되므로 유익비는 임차종료시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 임대인이 상환하여야 한다. 유익비 청구기간도 목적물 반환일로부터 6개월이지만 유익비에 대하여는 법원이 기한을 허여하면 그 기한이 도래한 날로부터 기산된다.

필요비나 유익비의 비용상환청구권에 대하여는 유치권이 발생하므로 비용상환이 지체된 경우 임차인이 유치권을 행사하여 명도를 거부 할 수 있다. 임대차 기간이 만료된 후에 지출한 비용은 불법점유이므로 유치권이 생기지 않는다.

비용상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 약정으로 포기할 수 있다. 통상의 임대차계약서에 필요비와 유익비 상환청구권을 포기한다고 기재하는 경우가 많은데, 본래 임대인에게 수선의무가 있는데도 필요비 상환청구권까지 포기하게 하는 것은 부당하고 특히 약관인 경우 무효라고 본다.

필요비.유익비청구

민법 제626조에 의하면 임차인이 목적물에 관하여 비용을 지출한 경우,

필요비인 경우와 유익비인 경우에 이를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

1) 필요비의 경우

필요비는 물건의 보존상 필수불가결하게 지출이 요구되는 비용으로 그 범위는 단순히 목적물 자체의 원상을 유지하거나 또는 그 원상을 회복하는 비용에 한하지 않으며, 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용을 포함합니다. 이 비용은 임차인의 사용, 수익하게 할 채무의 내용이므로 모두 임대인의 부담에 속하는 것이므로 임차인이 부담한다는 부동산계약상 특약이 없는 한, 임대인에게 상환의무가 있습니다.

2) 유익비의 경우

필요비는 아니지만 임차물의 개량을 위해 당해 물건에 관하여 지출한 비용으로서 그 물건의 객관적 가치를 증가시키는 비용을 말합니다. 다만 유익비인지의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다.

3) 부속물매수청구권 : 참고로 셋집의 미닫이, 덧문, 전기·가스·수도설비 등은 '부속물'이라하여 떼어낼 수 있는 것들로서 임차인이 이런 것을 설치한 때는 임대차 종료시 떼어내어 가지고 가도 되는데

주인의 동의를 얻어 설치한 것은 '시가로 이를 매수하도록' 주인에게 청구할 수 있습니다(민법 제646조).

이를 부속물매수청구권이라 하는데, 임차인의 청구가 있으면 임대인은 그것을 매수할 의무가 생기고 필요비나 유익비의 경우와는 달리 이 매수청구권을 배제하는 특약이 있더라도 이는 임차인에게 불리한 것이라서 효력이 없습니다.

하지만, 귀하의 문의하신 사안의 경우는 지출한 증빙서류를 첨부하여 필요비에 대한 상환청구권을 주인에게 행사할 수 있다고 생각합니다

---------------------------------------------------------------------------------------------

필요비와 유익비

민법 626조의 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다(대법원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결). 음식점 경영에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 임대인이 상환의무를 지는 유익비 또는 필요비에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

1.필요비

  1)의의:목적물을 보존하기위해 필요한 비용으로서 통상의 필요비와 특별필요비로 구분한다

  예) 통상의 필요비:목적물의 보존,수선,사육,공과공조등에 들어간 비용

       특별필요비:태풍으로 인한 가옥의 대수선등

---->즉 한마디로 그 목적물의 용도에 쫓아 그 목적물이 정상적으로 사용될 수 있도록 지출한 비용

        원칙은 집 주인이 문이 고장났다거나 하면 그 것을 고쳐 주어야 하는데 이를 임차인이 대신 했다면 집주인에게는 부당이득이 되므로 그 비용을 청구할 수 있다는 의미임

2.유익비

 1)의의:그 목적물을 개량하기 위해서 든 비용으로서 그 비용을 들임으로서 그 목적물의 가치가 상승한 경우임

2)예를 들어 아파트는 베란다 샷시없이도 사용이 가능하지만 임대인이 샷시를 설치함으로서 그 집이 더 가치가 있고 개량이 되었다면 그사람은 그가 지출한 비용이나 그 가치증가액중 선택하여 반환청구 가능

(그 가치 증가액이란 비용은 200만원 들었는데 그 물건을 팔 때 200만원 이상의 가액으로 팔았다면 자기가 청구하는 금액은 200만원이 아니고 그 이상을 청구 할 수 있다는 의미)

3.문제는 필요비는 어차피 주인이 그 목적물을 보존하기 위해서 지출해야 할 금액이므로 그 비용은 반환해줘야 하지만 유익비는 판단이 좀 다릅니다

 1)귀하가 어떤 투자 시설을 했는지 모르지만 그 물건이 원래 그 시설물을 꼭 필요로 하지 않는 물건이라면 이는 오히려 유익비가 될 수 없고 귀하가 집을 나가면서 그 시설물을 철거해서 원상복구 해 주어야 합니다

그러나 그 건물에서 귀하와 동일한 장사를 한다는 사람이 그 사무실에 들어와서 그 장사를 계속한다면 그 사람에게 시설 투자비를 받아 낼 수도 있겠으나, 집 주인 한테는 그 비용을 달라고 요구 할 수 없습니다

----->예를 들어 귀하가 타인의 임야에서 석재를 채취하기 위해서 돌 채취를 위한 시설을 한 경우에

귀하의 사업에는 필요하고 유익한 비용이라 하겠으나 그 산 소유자 입장에서는 그 시설은 자기 산을 보존하기위한 필요비도 아니고 그 산의 가치를 특별나게 증가시키는 유익한 시설도 아니라 할 것이므로 유익비도 될 수 없어 귀하는 그 비용을 산주인에게 청구할 수 없고 오히려 그 시설물을 철거해서 목적물을 원상으로 복구해서 반환해야 합니다

따라서 귀하의 경우 집이 너무 엉망이어서 인테리어 비용이 생각보다 많이 들었다고 하는데

그 비용중에서 귀하의 사업을 위해서 귀하에게만 필요한 시설물(즉 다음 사람이 그 장소에서 다른 사업을 한다고 했을 때 그 사람에게는 전혀 필요없는 시설물)에 대해선 비용청구를 할 수 없고 오히려 귀하가 철거를 해야하며, 귀하가 수선을 하지 않았더라도 집 주인의 입장에서 수선해서 임대할 필요가 있었던 부분에 대해선 필요비 청구를 할 수도 있을 것입니다

그러나 집 주인 의사에 반해서 귀하가 억지로 그 집을 수선한 경우에 대해선 비용을 청구할 수 있다는 입장과 비용을 청구 할 수 없다는 입장이 대립합니다만 소유자가 원하지 않았던 경우에는 원칙적으로 비용청구를 할 수 없다는 것이 맞습니다

필요비는 임대차종료를 기다릴 필요없이 지출 후 즉시 청구할 수 있습니다.

유익비는 임대차종료시에 그 가액의 증가가 존재한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나

 증가액을 상환하여야 합니다.

1. 비용상환의무

① 필요비

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다리지 않고서 곧 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항).

② 유익비

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존할 때 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(민법 제626조 제2항).

 ③ 임차인은 비용상환청구권에 관하여 유치권을 갖는다.

    그러나 유익비에 관하여 기간을 허여받은 때에는 유치권은 생기지 않는다.

 ④ 필요비 및 유익비상환청구권은 목적물을 반환받은 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.

 2. 판례

① 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다(대판 1975.4.22, 73다2010).

② “임차인이 임차건물을 증․개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다”고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고, 이러한 약정의 특별한 사정이 없는 한 유효하다(대판 1983.2.22, 80다589).

③ 임대인의 담보책임 : 임대차는 유상계약이기 때문에 매매에 관한 규정이 준용되므로 임대인은 목적물에 하자가 있거나 권리에 하자가 있는 때에는 매도인과 동일한 담보책임을 부담한다