역모기지론과 부동산가격

[배종찬]

역모기지론이 부동산가격

역모기지론 이야기가 언론을 통하여 많이 나오고 있다. 쉽게 이해가 가는 부분도 있고 이해가 가지 않는 부분도 있을 것

이다. 부동산을 담보로 한 달에 얼마 식으로 돈을 받는다는 부분은 알겠지만 이런 제도가 나온 이유와 이런 제도가 나옴

으로써 부동산가격과의 관계는 어떻게 될 것인가에 대하여는 모르는 사람들이 거의 대부분일 것이다. 언론에서도 역모기

지론에 대한 이야기만 즐비하지 역모기지론에 의하여 부동산가격이 어떻게 움직일 것이라고 예상하는 언론기사를 없기

때문이다. 그냥 단편적으로 역모기지론이 나오므로 65세 이상의 부동산 소유자는 생활비 마련의 의미에서 금융기관을 통

하여 한 달에 얼마씩 돈을 탈 수 있다. 라는 신문의 기사가 다 일 것이다. 정보의 바다라는 인터넷을 뒤져도 결론은 마찬가

지입니다. 시세 얼마의 아파트를 소유한 경우에 돈이 필요하거나 연금 식으로 돈을 받으려면 부동산을 담보 잡히고 죽을

때까지나 아니면 15년 동안 기간을 정하여 역모기지론 주관사에 한 달에 매번 얼마의 고정 금액을 수령한다는 이야기이

다.

                              역모기지론 ( reverse mortgage loan)

장기주택저당대출이라고 한다. 주택은 있으나 특별한 소득원이 없는 경우, 고령자가 주택을 담보로 사망할 때까지 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 연금 형태로 지급받고, 사망하면 금융기관이 주택을 처분하여 그동안의 대출금과 이자를 상환 받는 방식을 말한다. 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 장기주택자금을 대출받는 제도인 모기지론과 자금 흐름이 반대이기 때문에 흔히들 역모기지론이라고 불린다.

                               모기지론 (mortgage loan)

주택자금 수요자가 은행을 비롯한 금융기관에서 장기저리자금을 빌리면 은행은 주택을 담보로 주택저당증권을 발행하여 이를 중개기관에 팔아 대출자금을 회수하는 제도. 중개기관은 주택저당증권을 다시 투자자에게 판매하고 그 대금을 금융기관에 지급하게 된다.

주택구입자금대출과 주택담보대출 두 종류가 있는데, 대출한도는 일반적으로 집값의 70%까지 융자를 나가며, 대출기간은 최장 30년이다.

사실 역모기지론에 대하여 언론기사들은 많이 나오지만 그다지 어르신이 아닌 우리들 입장에서는 피부에 와 닿지도 않는

일이다. 우리들의 경우에는 내 집 마련과 부동산가격이 상승할 곳에 하나 더 장만해 두는 것이 꿈과 희망이기 때문에 역

모기지론이 나하고는 상관없다는 생각이 더 맞을 지도 모른다. 하지만 이러한 작은 제도를 놓고 봐서도 엄연히 부동산시

장에 대해서는 돈이 왔다 갔다 하는 것이 보인다. 이것이 부동산전문가들이 보는 눈이며 투자자들이 생각하는 마음이다.

언론에서는 있는 그대로의 사실을 전달하는 것이지 나머지 부분 이것이 투자성이 있는 것인지, 돈을 빌려 쓰라는 것인지,

돈을 빌릴 경우에 손실인지 이득인지, 차후의 가격은 어떻게 될 것인지에 대해서는 각자의 아는 지식의 크기만큼 수익이

되는 경우도 있으며 손실이 되는 경우도 있으며 아무것도 모르는 경우에는 멍히 쳐다만 볼 뿐입니다.

중요한 사실은 이러한 기사 하나하나가 바로 돈이라는 사실입니다.

자 장황하게 복잡난해하게, 유식한 척 설명할 필요가 없다. 먼저 화끈하게 역모기지론으로 인하여 부동산가격에 미치는

영향에 대하여 결론부터 내려 보면 다음과 같다. 역모기지론 실행으로 인하여 부동산가격은 더 이상 떨어지는 것 보다는

더 이상 떨어지지 않는다. 라는 작은 결론을 내려 본다. 그 이유는 참여정부이후 꾸준하게 보유세를 상승시키고 있으며

재산세의 경우에도 주택에 대한 기준시가 상승과 적용률 상승으로 인하여 계속 올라가고 있는 실정에 언론에서는 투기의

목적이 아니라 20년 가까이 거주의 목적으로 살고 있는 어르신들에게 재산세 납부에 대한 부담감이 생기게 한다면 조세

형편의 원칙상 이치에 맞지 않을 수도 있을 것이다. 투기꾼을 잡기위하여 세금을 올리는 점에는 동의를 하지만 투기꾼이

아니라 실거주의 목적으로 20년 가까이 살고 왔다면 이것은 분명 투기꾼이 아닐 것이다.

이런 분들에게까지 재산세를 원칙대로 징수 하게 되면 직업이 있거나 일정한 수입이 있는 경우의 어르신들의 경우에는

재산세를 납부하겠지만 연금을 타거나 일정한 수입이 없는 분들에게까지 재산세를 원칙대로 거둘 경우에 조세저항이 있

을 수 있다. 혹자들은 세금 납부하기 싫으면 이사를 가면 되겠지. 라고 생각하시는 분들도 있겠지만 요즘 서울에 원만한

아파트가 수억에서 수십억을 하는데 무슨 돈으로 이사를 가겠는가? 또한 단편적인 문제로 볼 것이 아니라 20년 가까이

오래 사신 분들의 입장에서는 그 집이 바로 고향인 셈이다. 조세가 부담된다면 고향을 떠나라. 라는 이야기는 형편상 맞

을 수가 없는 법이다. 따라서 이런 처지에 있는 어르신들의 경우에는 주택을 매도하고 작은 집으로 이사 가기에도 그렇고

그렇다고 계속 주택에 거주하면서 재산세나 종합부동산세를 납부하기에는 어려운 실정이다.

정부의 입장에서도 보유세를 높임으로써 급매물이 증가할 것이고 결국 매물 증가와 매수세감소로 인하여 주택가격 하락

을 노리는 정책을 핀 것이겠지만, 정부가 의도하는 만큼의 큰 영향은 나타나지 않고 있는 것이 실정이다. 실질적으로 보

유세의 증가분이 그다지 생활에 큰 영향을 끼치지 않기 때문입니다. 예를 들어서 보유세 일 년에 200만원 납부하는 것이

400만 원 납부한다고 하여 일 년에 200만원 증가한다고 주택을 매도하지는 않기 때문이다. 오히려 보유세가 올라간 만큼

시세가 더 올라가거나 전세보증금이 올라가기 때문에 웬만해서는 그냥 보유하고 마는 심리가 깔아져 있다.

즉 보유세를 높임으로써 부동산 가격이 크게 하락할 것이라는 예상은 실무에서는 그다지 영향을 끼치는 내용이 아닐 것

이다. 하지만 시중에서는 이러한 재산세 납부에 대한 어려움으로 인하여 내 집을 내놓는 경우도 종종 발생한다. 또한 은

퇴로 인하여 달랑 가진 주택 하나에 이렇게 보유세를 많이 납부하게 되면 은퇴자들은 어떻게 살아가느냐? 등등의 집 가진

사람들의 아쉬운 이야기가 나오게 되는 것이다. 물론 실체에 대한 조사는 뒷전이고 현재사실에 대한 어려움을 이야기를

하는 것이겠지만, 이런 시기에 (어르신들께서 보유세를 납부하기가 다소 버거운) 먹구름이 가득한 곳에 햇살이 비치는 정

책이 또 하나 나왔다. 그것이 바로 역모기지론이다. 왜 필자가 햇살이라고 표현하느냐? 라고 물어보신다면 이렇게 간단하

게 답을 드린다.

재산세를 납부하기 어려운 분들이 계시다면 억지로 부동산을 매도하지 말고 재산세 납부할돈만큼 은행에서 역모기지론

을 이용하여 대출을 받으시면 된다는 말이다. 아마 재산세 납부하지 못해서 부동산을 매도하는 경우의 수는 많지 않겠지

만 그럴 경우에도 억지로 매도의 필요성이 전혀 없다는 것이다. 이미 부동산규제완화정책 중 취득세 인하, 다주택자

양도소득세 중과세 폐지 등등의 이유로 볼 때 부동산 가격이 하락할 가능성 보다는 상승할 가능성이 더 농후하므로

재산세를 납부하지 못해서 부동산을 처분하기 하기에는 부동산이 지금 너무 아깝다는 것이다. 따라서 역모기지론이 나옴

으로써 순수하게 어르신들의 생활안정자금으로 부동산을 담보로 연금을 받으시라는 좋은 정책이지만 오히려 역으로 생

각하면 ‘어르신들 재산세에 대한 부담감을 줄어 들릴 테니까 주택 팔지 마세요. 라는 의미로 보이기 때문이다.

비단 역모기지론을 가지고 말하는 것은 아니다. 대한민국 부동산의 역사를 자세히 들어보면 이와 유사한 사례들이 꼭 보

이기 때문이다. 2004년 4월 모기지론 (mortgage loan)이 처음으로 한국주택금융공사에서 발행 되었다. 여기서 말하는

모기지론은 신혼부부나 서민층, 중산층 등 내 집이 없는 사람들의 경우에 쉽게 내 집을 마련하여 안정된 생활을 하라는

의미에서 장기로 시세의 70%까지 융자를 해 줄 테니 집을 사라는 선진국형 주택담보대출을 의미이다. 이런 제도가 나오

는 순간 필자는 직감을 한다.

‘아 모기지론으로 인하여 집 없는 서민들까지 주택을 구입하라는 의미이구나.’

집 없는 서민들이 70%의 융자를 받고 주택을 구입하면 결국에는 수요가 증가할 것이고,수요증가는 결국 부동산가격이

상승하겠구나. ‘라는 결론을 내리는 것이다. 이번 역모기지론 또한 같은 맥락에서 집은 있지만 재산세에 부담을 느끼시는

분이나 급전이 필요한 어르신들의 경우에 억지로 주택을 매도하지 말고 역모기지론을 이용하여 생활자금이나 연금형태

의 금액을 수수하다보면 자연스럽게 부동산 가격은 더 상승하여 결국 수익이 재창출되는 것을 알게 될 것이다.

주식처럼 결과를 가지고 말하지는 않겠다. 그 때나 지금이나 하나의 사실을 가지고 미래는 어떻게 움직일 것인가를 예측

할 수 있는 능력이 있어야 된다는 말이다. 필자의 예상대로 모기지론으로 인하여 그리고 생애최초주택마련 대출로 인하

여 결국 주택 가격만 올라가게 만들어 놓았을 뿐이었으며 더 웃긴 사실은 내 집 마련을 하는 서민의 대출이 나중에는

1가구 1주택자가 투자의 목적으로 하나의 주택을 더 매수하는데도 대출을 나감으로써 결국 공적기관이 돈을 빌려주고 부

동산을 사라는 의미밖에는 되지 않았으며 결국 모기지론으로 인하여 부동산 가격만 더 상승하게 만들었던 부동산과거가

있었다. 아마도 지금 이제도를 만든 그 당시 건설교통부 입장에서는 생애최초주택마련대출이나 모기지론이 부동산 시장

가격 안정에 그다지 긍정적인 효과를 발휘하였다고 보지 못할 것이며 오히려 주택가격만 상승시킨 하나의 작은 영향을

끼쳤다고 볼 것이다.

개인적으로 보았을 때 정부는 항상 두 마리의 토끼를 잡으려고 하는 것 같다. 주택시장에 대한 강력한 억제정책을 피면서

도 엉뚱하게 생애최초대출이나 모기지론을 통하여 대출을 확 증가시키는 행위를 하고, 재산세강화로 대출규제를 하면서

도 엉뚱하게도 역모기지론을 통하여 연금형식으로 대출을 해 준다면 결국 부동산을 팔지 말라는 의미밖에는 되지 않겠는

가?

마치 신문을 통하여 부동산이나 주식에 대하여 더 이상 오른다. 라는 기사와 더 이상 오르지 않는다는 기사가 공존하듯이

부동산 정책에 있어서도 때로는 잡는 듯 하면서도 경우에 따라서는 풀어주는 듯 한 정책들이 동시에 나오니 어떤 장단에

맞추어야 일반인들이 알 수가 없는 것이다. 

 오히려 진정한 투자자라면 이런 장단에 올라가는 장단에는 정책 자료에 올라타는 투자를 하고, 내려가는 장단에는 정책

자료에 내려오는 투자를 한다면 지금보다 훨씬 나은 투자결과가 양산될 것이다. 결론적으로 역모기지론은 취지는 좋으나

자칫하다가는 종합부동산세를 납부할 자금을 용퉁할 수단이 될 수도 있으며 더 길게 본다면, 노후대책을 부동산 담보로

잡히고 매달 일정금액 이상의 돈을 수령함으로써 부동산을 매도할 의미가 없어지는 것이며 오히려 시간이 지나면 지날수

록 시세상승분까지 노후대책자금으로 돈이 나오므로 굳이 부동산을 매도할 필요성이 급감하게 되는 것이다. 그리하여 역

모기지론은 오히려 부동산가격 안정세에 영향을 끼치는 것이 아니라 부동산가격이 더 이상 추락하지 않게 하는 안전판

역할을 하는 것으로 볼 수 있다.

다음카페 : 아름다운부자   http://cafe.daum.net/mibusa

팟캐스트 :   < 배종찬교수의 맛있는 돈이야기 > 일인 미디어 개인방송으로 동영상과 라디오로 부동산과 돈에 관하여

                 솔직담백한 담론이 이어집니다.  http://www.podbbang.com/ch/7320

[풀래시오]

좋은 정보 감사합니다. 팟캐스트 애청자입니다

[뽀롱망치]

감사

[임영숙]

감사합니다.

[부동산풍운아]

댓글이 4개 밖에 없다는 게 서글프군요! 대단하십니다. 저도 이제 막 부동산분야에 입문했는데 교수님처럼 내공이 쌓으려면 언제가 될련지 참 막막합니다. 그래도 글을 읽고 나면 왠지 뿌듯하고 공감이 감니다. 고맙습니다.

[선녀]

유익한 정보에 항상 감사드립니다^^