1억으로 월세 약 100만원 대구 평리동 근린주택경매

[서정욱]

상가주택 

다가구주택이 답이다.

오늘물건은 좀 떨어져 있는 인근이지만 서대구역대개발과 서대구공단재생산업과

평리촉진구역의 아파트 

세대수만 8천세대 이상입니다.

간접적으로 같이 시너지는 

나는 지역인거 같습니다.

본건의 지역은 주택지역이라서 공단은 조금은 떨어져있지만 다가구 지역이 많지는 않습니다.

그래서 수요는 서대구산업과 비산염색공단,3공단까지 이라고 생각이 드네요.

건축물 현황도에서는

사용승인일 : 2017.12.21

8미터 북측 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층

외벽 : 화강석 치장 및 스톤콧트마감 등,

화강석 석재마감이 되어 있어서 

더욱 깨끗한 외모인듯 합니다.

4층 다가구주택으로 주차5대

1층 : 소매점

2층 : 다가구주택 원룸4가구

3층 : 다가구주택 원룸4가구

4층 : 다가구주택 주인세대 1가구

총9가구 입니다.

안녕하세요.대구 자산부동산 

중개 경매 서소장입니다.

경기가 힘들수록 현제 시점에 

좋은 경매 물건 들이 많이

나오고 있는 듯 합니다.

앞으로 꾸준히 직접 발로

찾아가서 영상 올리며 

소계 해드리겠습니다.

자산부동산에 문의 주시면 

정성을 다하겠습니다.

영상으로 보고 싶으시면 꼭 구독해주세요.

https://youtu.be/hgW4CbrJA-w

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(구독자님 부탁인데 좀 만 광고 할께요.^^) 
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1)사건정보와 권리분석

2023 타경 2012

대구서부지원 경매5계(053)570-2306

매각기일 2024-07-09(10:00)

감정가 783,757,600원

대구광역시 서구 평리로73길 25

1 경매 일정 및 상세정보입니다.

감정가 783,757,600원 원 입니다.

2차 24년7월9일 548,630,000원 30%↓

2.물건정보와 도면확인

사용승인일 :2017년

다가구 원룸등 9가구

토지면적:51.76평

건축면적:100.57평

토지감정가: 384,632천 평당 743만

70%최저가: 269,242천 평당520만

건물감정가: 399,124천 평당 396만

70%최저가: 279,386천 평당 277만

사용승인일 : 2017.12.21

8미터 북측 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층

외벽 : 화강석치장 및 스톤콧트마감 등,

내벽 : 벽지마감,

바닥 : 타일 및 장판지깔기 등,

욕실겸 화장실 : 타일치장,

창호 : 하이샷쉬 2중창임

4층 다가구주택으로

1층: 계단실과 주차6대

2층 원룸2호실,투룸1호실

3층 원룸2호실,투룸1호실

4층 주인세대 방4개

공부상과 현상황은 본인이 확인이 꼭 필요합니다.

구독과 좋아요 꼭 부탁드립니다.

3.입지분석

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 "서도초등학교"

북서측 인근에 위치하며,부근일대는 다가구주택 및 일반주택 등으로 형성되어 있고

본건까지 일반소형 승용차의 출입이 가능하며, 

대중교통시설

및 간선도로와의 접근성 등을로 보아 

제반교통사정은 보통입니다.

좀 떨어져 있지만 서대구산업단지이며

재생사업지구입니다.

공단의 수요가 예상 되는 지역이며

시간은 많이 걸리지만 서대구역

 대개발에 간접적을로 

영향을 미치는 지역입니다.

영향권에 있어서 시간은 많이

 걸리지만 좋은 지역으로 

장차 바뀔 지역이다 생각드네요.

인근 부지 평리뉴타운 재정비 촉진지구입니다.

재개발단지 여러군데 함친것이 재정비 지역입죠.

무려 7구역이며 합치면 전세

세대수가 8천세대 이상입니다.

오늘의 물건 주위 시세

사용승인일 :2017년

1층 상가1개,원룸등 9가구

토지면적:51.76평

건축면적:100.57평

비교거래 사례는 최대한 이조건에

맞추어서 평가하시길 바랍니다.

참조용으로 보시길 바랍니다.

현제 본건에 비슷한 조건으로

바로 인근에 20년 46평과 72평 

사용승인80년 근린주택이

평당 756만원으로거래되었고

땅값으로 보시면 될거 같습니다.

22년에 대지40평 상가건물이

966만원으로 거래되었고

이지역이 거래가 많이 돼지가 않았습니다.

그말은 거래가 잘안된다 보심되고 

아주 보수적으로 잡아야 할거 같습니다.

20년 11월에 86년식 단독주택이 

평당 481만원으로 거래 되었고

22년 금리인상으로과 아직 

회복을 주택과 다가구는 

못 하였다 저는 생각듭니다.

금리 인상을 감안하고 년식을 고려하여

 잡으면 코너자리이며 땅값은 

평당 500-600만원에

건축비 감정가에 60프로 하면 

2.4억 하고 경매낙찰금액은

5억 정도 밑으로 보셔야 할거 같네요.

그리고 대항력있는 세입자가

있으므로 2억뺴면 3억정도

밑으로 적으셔야 좋은 물건인거 같습니다.

이 조건들의 평균해서 가격 산정하시길 바랍니다.

시세는 현지부동산 임장으로

지금 나와 있는 매물을 추려서

평균을 내시면 금새 알수 있습니다. 

현장에서 발로 뛰는 시세가 제일

정확하다고 저는 봅니다. 

참조용으로 봐주시길 바랍니다.

월세 시세도 한번 보겠습니다.

4층 다가구주택으로

1층: 계단실과 주차6대

2층 원룸2호실,투룸1호실

3층 원룸2호실,투룸1호실

4층 주인세대 방4개

이지역은 원룸 시세가 

낮은 가격으로 형성이 되어 있습니다.

도배,장판,시트지 교체하면 

원룸 200/25만원 정도 예상

주인세대는 전세로 8천정도 생각듭니다.

1층 상가 400/30만원으로 잡겠습니다.

1층상가 400/30

원룸 200/25 8개호실 1600/200

주인세대 8천

총 보증금 월세 1억/230만원

대항력있는 세입자 없는 가정하에

낙찰예상 5억 평당965만원

담보대출70%,현제기준 이자률5.5%

취득세+법무사+기타경비=2% (약1000만원)

잔금과 등기까지 가져 올려하면 2.5억 있어야 합니다.

낙찰가 5억 기준

대출 55%기준=최종투자금 1.35만에

월수익103만원 연수익률 9% 나옵니다.

다가구 밀집지역은 원룸은 컨디션에 차이는 큽니다.

예상 임대수익은

(개인 마다 다릅니다. 자기의 기준으로

예상 임대수익을 다시 계산 바랍니다.)

낙찰가는 보편적으로 잡으시길 권장 합니다.

수익률이 잘나와야 경매입니다.

경매는 더 낮게 낙찰 받아서 

수익을 낼수 있어야지 경매를 하는거죠.

매매보다 비싸면 의미가 없는게 경매 입니다.

제일 중요한 시세를 경기에 

반영하여 입찰을 하시기 바랍니다.

법원등록된 자산부동산 &경매 문의 주시면

권리 분석/낙찰/명도까지

원스톱으로 도와드리겠습니다.

권리분석

대항력있는 세입자가 2분있습니다.

금액도 4300만원과 1.5억

주의를 각별히 하셔야 하는 물건입니다.

체납으로 압류가 되어 있어서 

법정기일을 따지는 체납이라서

먼저 배당을 받아 갈수 있습니다. 

후순위로 대항력있는 세입자가

받아가면 미배당은 낙찰자가 

인수해야 되는 조건입니다. 그래서

2억정도는 낙찰 금액에 뺴서 

계산을 해야될거 같네요.

예상배당순서가 최우선변제로 

소액이 먼저 배당받아가며

그리고 압류 세무서와 서구청에서 받아가고 

그 다음이 

대항력있는 있는 세입자라서 이분들 

미배당 될수 도 있을거 같습니다,

참조용으로 봐주시길 바랍니다.

이 물건에 관심이 있으시면

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법원등록업체 권리분석/낙찰/명도까지

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대구 부동산 물건들도 접수 다 가능합니다.

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문자로 주소와 평단가 남겨주시면

최대한 신속하게 처리해드리겠습니다.

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물건의 낙찰,유찰,최저가 변동이 있을 수 있으니, 해당 부분 반드시

확인하여 진행 여부 판단하시기 바랍니다. 

현장 시세 조사와 임장을 통해 다시

한번 확인하시길 바랍니다. 

위의 영상과 내용은 참조형으로 봐주시길 바랍니다.

일일이 변경 부분 수정 고지하지 못할 수 있습니다.

본 채널에서 소개하는 내용은 

면책 조건의 매물소개 영상이므로,

응찰 전 법원비치공부 및 전문가 

및 허가권자의 도움을 통해 가치,

개발행위등을 판단 결정하시기를 당부합니다.

소유자 이해관계인등의 비공개 요청이 있을시,

즉시 삭제처리토록 하고 있습니다.

053-217-1600

010-4226-3407

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추천부탁드립니다 .