경매를... 무작정 하지 말고...
차근 차근 배워가면서... 하시라는 의미에서...
실패 사례를 몇 가지 말씀 드렸는데요...
역시나... 읽는 재미는... 영웅담을 읽을 때...
그 재미가 더 나는 법이잖아요....^.^
그래서... 이번에는 제가 겪은 성공 사례를 몇 가지 언급해 보겠습니다....
그런데요.... 유념하실 점이 있는데....
모든 경매가 이런 식으로 성공적으로 끝나는 건 아니라는 겁니다....
지금 언급한 사례도...
제가 5년 경매 경험 중에... 몇 안되는 가장 성공적인 사례걸랑요....^.^;;
1. 낙찰가 대비 2배... 투자원금 대비 다섯배의 고수익....
2006년경에 낙찰받은 물건인데요....
남양주 오남읍에 있는... 진주 아파트입니다....
저층 아파트로서 재건축 얘기가 나올 만한 아파트였죠....
낙찰 후... 다음과 같이 세팅했습니다.
낙찰가 : 3,336 만원.
대출금 : 2,300 만원. / 월이자 15만원.
보증금 : 700 만원 / 월세 25 만원.
즉, 실투자금 600만원(취등록, 법무비용 포함)에...
월 10만원씩 월세가 남았습니다....
그리고는.... 많은 사람들이 기억하는 2006년 추석때 이후로
수도권 중소형 아파트의 폭등....
게다가... 이 아파트는... 예상대로...
재건축 얘기가 나돌았구요....
대략 1년 후인... 2007년 하반기....
낙찰가의 2배인... 6,400 만원에 팔았습니다.
(근데... 단타인데다 다주택이라... 양도세는 50%... 흑흑)
제가 팔고 나서도... 가격은 계속 상승....
1억까지 찍었다고 하는 소식을 들었네요....
머 특별히 아깝다는 생각은 안들었습니다...
제가 먹을 만큼 먹은대다가.... 어차피 더 올라봐야 양도세로 절반을 뜯기니까....ㅋㅋ
(요즘에는... 가격이 떨어졌다고 하네요... 제가 팔았던 가격 정도로.....)
잠깐... 노파심에서....
다주택인데 60%지.. 왜 50%냐...? 하시는 분이 있을까봐.....^.^
수도권 읍.면 지역은.... 해당 물건을 팔때는... 일반 과세를 합니다....^.^
(즉, 제가 1년 이내에 팔았으니까...50%인거죠... 2년을 넘겨서 팔았으면... 18% 정도 아마도...)
2. 전세가격이 낙찰가의 1.5배....
오피스텔입니다...
4명 경쟁해서... 3,821만원에 받았습니다... 2등과 20만원 차이....^.^
(참고로... 저는 2등과 1천원 차이가 난 적도 있었습니다.... ㅎㅎ)
물건이 진행할 당시... 이미 전세 4천이 들어있던 물건으로...
새로 전세를 놓으면... 4,500은 충분하다는 판단이 섰습니다.
지금 같으면... 꿈도 못 꿀 일이죠....
전세 4,500 충분히 나오는 물건을.... 3,800으로 응찰하다니.... 도둑놈 심보....^.^
낙찰 후... 다음과 같이 세팅했습니다.
낙찰가 : 3,821 만원.
대출금 : 3,000 만원 / 월이자 : 25만원
보증금 : 1,500 만원 / 월이자 : 30만원. (즉, 전세 4,500 기준)
취등록비용에 법무비용, 중개수수료를 다 감안해도....
돈이 남고... 거기다 월 5만원씩 월세마저 남았습니다....
그러다가... 작년(2008년) 하반기에.. 세입자가 나간다고 하는 겁니다...
그래서...새로 전세를 놨습니다... 대출 싹 갚아 버리고....
(대출 금리가 오르던 시점이라... 미련없이 상환...^.^)
새로 전세를 놓은 가격이... 5천만원....^.^
이런 물건은 전혀~~ 팔 필요가 없습니다....ㅎㅎ
3. 팔지도 않고... 1억 남겨먹기...O.O
경기도 시흥의 9가구짜리 다가구 주택이었습니다.
머.. 특별한 호재가 있는 동네는 아니구요...
그냥 전.월세 잘 나가는 동네입니다....
낙찰 후 다음과 같이 세팅했습니다.
낙찰가 : 3억 1,551만원.
대출금 : 2억원 / 월이자 160만원
보증금 : 2억원 / 월세 160만원.
즉... 대출금이랑 보증금이랑 합하니까... 4억....
월세로 이자 충당하구요....
9가구다 보니까... 전세랑 월세를 조합해서....
보증금 2억에... 월세 160만원 나오게 세팅을 할 수 있었습니다....^.^
4. 공매도 짭짤하답니다...^.^
주식에서 말하는 '공매도'가 아니라.... 공매....^.^
한 3년전 사례인데다가... 공매다 보니까...
자료를 찾을 수가 없네요....
걍 말만 하면.....^.^
성남 상대원에서 낙찰받은 공매 물건인데....
낙찰 후 2년 정도 지나니까.....
성남에서 재개발 철거를 하는 겁니다...
성남 단대구역이랑 중3구역....
여기서 4천 세대 정도가 이주를 하니까....
그 이주 수요가 어마 어마......
성남에 있던 왠만한 빌라들은... 2년 전보다 가격이 2-3배씩 폭등...
아주 훌륭했던 물건인데.....
나중에... 그 물건의 원소유자(즉, 경매 당해서 쫓겨날뻔 했던 소유자)한테...
제가 다시 팔았습니다....
그 자세한 기록은 제 개인 카페의 [공매로 낙찰 받은 집, 원소유자에게 되팔고] 라는 글에 있으니까...
한번 클릭해서... 읽어보세요... 또 쓰려니까.... 안되네요... ㅎㅎ
이상입니다...
어떠셨나요...? 재미있으신가요....?
실패 사례보다는 훨씬 읽는 재미가 나긴 하겠지만....
반드시 유념하실 사항은.... 이런 경우는 정말 드믈다라는 겁니다....
저의 5년 경매 인생에서... 진짜 자랑할 만한 실적이... 겨우 저 4건입니다...
나머지는... 다 고만 고만 했습니다.... 걍 적당히 수익을 봤던 거죠...
아니면... [(경매) 실패 사례]에 언급했던 것 처럼... 고생을 무지무지하게 하거나요....^.^
결론은....^.^
경매는 배워두면 평생을 써먹을 수 있는 훌륭한 재테크 툴 인것만은 사실입니다...
그러니까... 차근 차근 천천히 제대로 배우시고....
항상 조심하는 맘 가짐으로 경매에 임하시라는 말씀을 드리고 싶습니다....^.^