상가 임대료인상 [빌려준돈 받으려면]

[채권추심변호사사무소]

※ 법률,소송상담사례 [해외및 지방에서도 방문없이 의뢰할 수 있습니다.]

안내:온라인을 통한 질문은 정확한 답변이 어려울 수 있습니다.사건의 진행및 정확한 상담을 위해서 우선 전화로 상담을 하고 필요시 관계자료를 지참하여 방문상담 할 것을 권해드리며, 본 내용으로 임의로 법률행위를 할 경우 발생하는 문제에 대해서는 책임이 없습니다.법률사무소 아신 02-2038-3778사건브로커주의:법률상담은 반드시 변호사를 대면하고 진행하시기 바랍니다. 일부 변호사사무실의 상담 직원은 법률상담의 한계가 있으며 상주하고 있는 사건브로커도 많습니다.이들사건브로커는 여러분의 사건진행에 함에 있어 책임은 물론 ?은지식으로 오히려 사건을 돌이킬 수 없는 지경이 놓이게 만드는주 범 이오니 반드시 주의하시기 바랍니다.

의뢰인 질문내용 질문: 저는 10년째 한곳을 임차해서 편의점을 운영하고있습니다. 2011년 2월까지 중도에 4000만원에 월80만원으로 인상하고 이후부터 2015년 2월말까지 월100만원으로 올리기로 하고 재계약을 했습니다. 1.시설에 대한 권리를 인정한다고 씌여도 있습니다. 2.도로진입료 연 약50만원도 지불하는 것으로 되어있습니다. 내년이면 계약갱신을 해야하는데 상가주인이 뇌졸중으로 약1년전 쓰러져 지금은 사모와 딸 사위가 대리를 하는 중입니다. 그런데 몇개월전 상가를 내놓았는데 권리금계약서까지 쓰고 계약을 위해 집주인에게 전화를 했더니 사위가 다음사람은 월 150만원으로 월세를 인상한다고 하여 갑자기 계약이 깨졌습니다. 갑자기 100만원에서 50만원이나 인상을 한다는 것이 가능한 일입니까? 재계약시 9프로(?)에서 20프로인상을 인상률로 잡지않나요? 사위는 그건 재계약이 아니라고 하더군요. 계약기간중 중도에 올리는 것만 재계약이라고..맞나요? 부득이하게 재계약자가 두명이나 포기하는 상황이 되어 내년에 제가 다시 재계약을 해야하는데 저도 마찬가지로 150만원을 내야한다고 합니다. 새로 계약하는거라 재계약이 아니라구요 그리고 아버님은 계약서에 권리를 인정한다고 써줬는데 그럼 내년에 우리가 인상률이 맘에 안들어 그냥 그만두면대신 형성된 권리금을 줄건가 물어봤더니 그건 아니라고 합니다. 이것이 합당한 처사인지 확인받고 싶습니다. 얼마까지 인상이 가능한것인지. 부동산에서 알아봤다고 하는데 주변시세가 그렇다고요. 근데 그건 아니거든요...저희가 계약을 다시 할시 월임대료를 달란대로 줘야하는건가요? 그만둘때 권리금은 못받는건가요? 그럼 권리인정은 굳이 쓸필요가 없는 거 아니었나요? 두번째로 도로진입사용료를 10년간 저희가 내고있는데요. 물론 저희가 1층이라 계약서에 쓰기로 하고 내기로도 했는데요 합당한 일인가요? 정확한 답변 부탁드립니다. 수고하세요.^^
답변드립니다. [본 답변글의 담당자는 법률사무소 아신 한주원 본부장입니다.] 답변: 먼저임대차계약처럼채권계약은계약자유의원칙에따라당사자간의약정한내용에따라계약내용이정해집니다.다만예외적으로상가임대차의경우상가임대차보호법에서약정보다우선하는제도들을규정하여임차인을보호하고있습니다. 아래에서는상가건물임대차보호법과관련된조문을알려드리겠습니다. 제2조(적용범위) ①이법은상가건물(제3조제1항에따른사업자등록의대상이되는건물을말한다)의임대차(임대차목적물의주된부분을영업용으로사용하는경우를포함한다)에대하여적용한다.다만,대통령령으로정하는보증금액을초과하는임대차에대하여는그러하지아니하다. ②제1항단서에따른보증금액을정할때에는해당지역의경제여건및임대차목적물의규모등을고려하여지역별로구분하여규정하되,보증금외에차임이있는경우에는그차임액에「은행법」에따른은행의대출금리등을고려하여대통령령으로정하는비율을곱하여환산한금액을포함하여야한다.[개정2010.5.17제10303호(은행법)][[시행일2010.11.18]] ③제1항단서에도불구하고제10조제1항,제2항,제3항본문및제10조의2는제1항단서에따른보증금액을초과하는임대차에대하여도적용한다.[신설2013.8.13] [전문개정2009.1.30] 제9조(임대차기간등) ①기간을정하지아니하거나기간을1년미만으로정한임대차는그기간을1년으로본다.다만,임차인은1년미만으로정한기간이유효함을주장할수있다. ②임대차가종료한경우에도임차인이보증금을돌려받을때까지는임대차관계는존속하는것으로본다. [전문개정2009.1.30] 제10조(계약갱신요구등) ①임대인은임차인이임대차기간이만료되기6개월전부터1개월전까지사이에계약갱신을요구할경우정당한사유없이거절하지못한다.다만,다음각호의어느하나의경우에는그러하지아니하다.[개정2013.8.13] 1.임차인이3기의차임액에해당하는금액에이르도록차임을연체한사실이있는경우 2.임차인이거짓이나그밖의부정한방법으로임차한경우 3.서로합의하여임대인이임차인에게상당한보상을제공한경우 4.임차인이임대인의동의없이목적건물의전부또는일부를전대(轉貸)한경우 5.임차인이임차한건물의전부또는일부를고의나중대한과실로파손한경우 6.임차한건물의전부또는일부가멸실되어임대차의목적을달성하지못할경우 7.임대인이다음각목의어느하나에해당하는사유로목적건물의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적건물의점유를회복할필요가있는경우 가.임대차계약체결당시공사시기및소요기간등을포함한철거또는재건축계획을임차인에게구체적으로고지하고그계획에따르는경우 나.건물이노후·훼손또는일부멸실되는등안전사고의우려가있는경우 다.다른법령에따라철거또는재건축이이루어지는경우 8.그밖에임차인이임차인으로서의의무를현저히위반하거나임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우 ②임차인의계약갱신요구권은최초의임대차기간을포함한전체임대차기간이5년을초과하지아니하는범위에서만행사할수있다. ③갱신되는임대차는전임대차와동일한조건으로다시계약된것으로본다.다만,차임과보증금은제11조에따른범위에서증감할수있다. ④임대인이제1항의기간이내에임차인에게갱신거절의통지또는조건변경의통지를하지아니한경우에는그기간이만료된때에전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으로본다.이경우에임대차의존속기간은1년으로본다.[개정2009.5.8] ⑤제4항의경우임차인은언제든지임대인에게계약해지의통고를할수있고,임대인이통고를받은날부터3개월이지나면효력이발생한다. [전문개정2009.1.30] 제10조의2(계약갱신의특례) 제2조제1항단서에따른보증금액을초과하는임대차의계약갱신의경우에는당사자는상가건물에관한조세,공과금,주변상가건물의차임및보증금,그밖의부담이나경제사정의변동등을고려하여차임과보증금의증감을청구할수있다. [본조신설2013.8.13] 제11조(차임등의증감청구권) ①차임또는보증금이임차건물에관한조세,공과금,그밖의부담의증감이나경제사정의변동으로인하여상당하지아니하게된경우에는당사자는장래의차임또는보증금에대하여증감을청구할수있다.그러나증액의경우에는대통령령으로정하는기준에따른비율을초과하지못한다. ②제1항에따른증액청구는임대차계약또는약정한차임등의증액이있은후1년이내에는하지못한다. [전문개정2009.1.30] 제12조(월차임전환시산정률의제한) 보증금의전부또는일부를월단위의차임으로전환하는경우에는그전환되는금액에다음각호중낮은비율을곱한월차임의범위를초과할수없다.[개정2010.5.17제10303호(은행법),2013.8.13][[시행일2014.1.1]] 1.「은행법」에따른은행의대출금리및해당지역의경제여건등을고려하여대통령령으로정하는비율 2.한국은행에서공시한기준금리에대통령령으로정하는배수를곱한비율 [전문개정2009.1.30] 다음으로위상가건물임대차보호법과관련하여보아야하는상가건물임대차보호법시행령조문들을알려드립니다. 제2조(적용범위)①「상가건물임대차보호법」(이하!^?법!^?이라한다)제2조제1항단서에서!^?대통령령으로정하는보증금액!^?이라함은다음각호의구분에의한금액을말한다.[개정2008.8.21,2010.7.21,2013.12.30][[시행일2014.1.1]] 1.서울특별시:4억원 2.「수도권정비계획법」에따른과밀억제권역(서울특별시는제외한다):3억원 3.광역시(「수도권정비계획법」에따른과밀억제권역에포함된지역과군지역은제외한다),안산시,용인시,김포시및광주시:2억4천만원 4.그밖의지역:1억8천만원 ②법제2조제2항의규정에의하여보증금외에차임이있는경우의차임액은월단위의차임액으로한다. ③법제2조제2항에서!^?대통령령으로정하는비율!^?이라함은1분의100을말한다.[개정2010.7.21] 제4조(차임등증액청구의기준)법제11조제1항의규정에의한차임또는보증금의증액청구는청구당시의차임또는보증금의100분의9의금액을초과하지못한다.[개정2008.8.21] 제5조(월차임전환시산정률)①법제12조제1호에서!^?대통령령으로정하는비율!^?이란연1할2푼을말한다. ②법제12조제2호에서!^?대통령령으로정하는배수!^?란4.5배를말한다. [전문개정2013.12.30][[시행일2014.1.1]] 따라서기존계약자가아닌새로운임차인과의계약은재계약이아니라서위상가임대차보호법이적용되기는어렵습니다.권리금의경우영업을양도하는당사자사이의계약에의한것이므로그러한계약당사자가아닌임대인의책임이문제되기어렵고,위질문처럼특약으로시설에대한권리를인정한다는내용은권리금을인정하는것으로보이기보다는설치한시설에대한부속물매수청구권이나필요비,유익비상환청구권을인정하는의미로받아들여질가능성이많아보입니다.권리금은시설만이아닌유무형의일체의영업자산에대한가치평가를의미하는것이므로임대인이같은업종을영위한다면모를까그렇지않은경우에는무형의영업자산은전혀인수할필요가없을것이기때문입니다. 재계약시차임인상과관련하여서는위상가임대차보호법의적용대상에해당되시면,위법제10조제3항단서및제11조에따른차임또는보증금의100분의9의금액의범위내에서,적용대상이아니시라면위법제10조의2에의해주변시세에따른적정한범위내에서이루어질수밖에없을것으로보입니다. 도로진입사용료의경우처음에말씀드린대로계약내용으로구체적으로약정하신부분이라합당한지여부를말씀드리기는어려워보이고새로이계약을하시면서그러한약정의변경에대해논의를하셔서계약당사자인임대인과협의를통해해결을하셔야될것으로보입니다.
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