스크랩 농지전용 시 참고사항 및 소요되는 비용 산출법

[바랑]

보통 전원주택을 건축하기 위하여 농지전용 할 때 농지보전부담금에 대하여 명확하게 이해할 수 있도록 정리한다.
현재 개정된 농지보전부담금에 대한 계산방법을 예제를 통해 쉽게 이해할 수 있도록 정리하고 농지전용과 함께 수반되는 비용을 정리하여 건축예산 수립 시 반영하여 계획을 세워야 한다.

<농지전용 시 참고사항 및 소요되는 비용 산출법>

1.농지보전부담금
- 기존의 대체농지조성비가 농지보전부담금으로 명칭이 변경 되었다.(시행일. 2006. 1. 22부터)
- 부과기준이 조성원가에서 공시지가로 변경
- 부과대상(농지법 제38조) : 전, 답, 과수원, 사실상농지
- 농업인의 경우 농지보전부담금은 전액면제 (농업인의 기준 별도 참고)
- 10평 이하 건축물 시공 시 50%의 농지보전부담금을 면제
- 부과기준(농지법 제40조, 시행령 제57조의2)
농지를 전용할 때 m2당 개별공시지가의 30%를 부과하기 때문에 지역에 따라 전용비가 차이가 많다.

(m2당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제도를 도입)

- 농지보전부담금 계산방법
전용면적(m2) * m2당 개별공시지가 * 30%

200평을 기준으로 할 경우,

660m2(200평) * m2당 30,000원 * 30% = 5,940,000원 (납부해야 할 농지보전부담금)
m2당 개별공시지가가 170,000원이라면,

(m2당 170,000원 * 30%) = 51,000원 (5만원을 초과함) ==> 660m2(200평) * 50,000원 = 33,000,000원 (납부해야 할 농지보전부담금)

* 농지전용면적 : 건축 면적 만큼 농지전용 면적 허가해줌 (자세한 내용은 해당관청에 문의)

* 개별공시지가란?
공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다. 건설교통부장관이 결정하여 고시한 공시지가를 바탕으로 하여 시장·군수·구청장 등이 산정한 공시지가로 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정한다. <토지대장 및 등기부등본 참고>

2.농지전용허가비
- 200평까지 150만원내외 (지역 및 규모에 따라 차이남)
- 수입증지 : 3,500m2이하의 경우 20,000원 (해당부서 문의)

3.지역개발공채
<지역별비용>
- 경기도 : 농지 1,000원/3.3m2당 임야 2,000원/3,3m2당
- 충청남북도 : 농지(전답)는 ㎡당 1,500원, 임야, 잡종지, 초지 등은 읍▫면인 경우 ㎡당 1,500원, 동지역인 경우 ㎡당 3,000원
* 지역개발공채 매입 후 바로 현금화 가능(채권할인율은 시세에 따라, 할인업자에 따라 다름)
* 공채매입 여부와 금액은 토지소재지의 도에 따라 다르므로, 구체적인 기준과 액수는 해당 광역시, 도에 문의

(강원도 지역은 형질변경 시 채권을 매입하지 않아도 되는 지역임)

4.개발행위 대행비
- 토목설계사무소나 건축사사무소에서 대행(대행비 약 200만 원정도 소요)
- 건축신고사항일 경우 개별적으로 하면 비용은 절감 할 수 있으나 신청서, 사업계획서, 피해방지계획서 등을 작성하고 건축물 평면도를 첨부해야 합니다. (전적으로 해당 당사자가 판단해야 할 사항임)
- 토목설계가 필요하거나 건축허가 사항일 경우에는 대행업체를 통해서 해야 한다.
* 토목설계가 필요한 경우 : 50cm이상 성토 또는 절토 시, 축대나 옹벽을 설치할 경우 등
- 빠른 업무처리를 위해서는 토목설계사무소와 건축사사무소가 연계되어 있는 곳을 선택

5. 지목 변경비
- 지목변경 수수료 : 1,000원
- 지목변경 취득세 계산법 : (지목 변경 후 시가표준액 - 지목 변경 전 시가 표준액) * 2%
- 지목변경 농어촌특별세 : 지목변경 취득세 * 10%
* 지목변경 취득세, 농어촌특별세는 한 고지서에 부과됨.
* 건축물 완공 후 지목변경 신청

6. 참고사항
1) 지목변경만으로 간단하게 대지로 전환할 수 있는 경우
- 1973년 1월1일 이전부터 농지외 다른 용도로 사용하였다는 것이 입증되는 토지는 농지법상 농지가 아님
- 입증자료 : 건축물관리대장, 과세대장, 세금납부영수증, 항공사진(국토정보지리원에서 확인), 농지원부, 공시지가조사표, 임령측정결과등

2) 개발부담금
보통 전원주택의 경우 지목 변경이 500평 이상을 넘어가는 경우가 없기 때문에 해당사항이 없으기 때문에 참고용 활용
- 도시지역 990㎡(약300평)이상,
- 비도시지역의 경우 1,650㎡(약500평)이상

3) 준공 후 지붕이 있는 창고, 주차장, 정자, 테라스 등 시공, 보일러실 증축을 계획하고 있다면 추후 실제 증축 시 문제가 발생할 수 있으니 그 전에 허가를 받아 시공하는 것이 바람직합니다.

4) 그 외 측량비, 토목공사비, 건축설계비 및 인허가비는 별도로 예산