가족간 부동산 증여. 양도때 세금은?

[하얀쪽배(김영신)]

취득한지 오래된 부동산은 양도소득세가 매우 많고, 또한 다주택은 중과되기 때문에

이러한 부동산을 특수관계자에게 증여한 후 이를 양도하는 방법을통해 세금을 줄이거나 특수관계자를 통해

배우자나 자녀에게 우회증여하는 사례가 있어 세법에서는 이를 방지하기 위해 몇 가지 제도를 두고 있다.

특수관계자란 가족이나 친족들을 말하며 이 글에서는 편의상 남편과 부인, 그리고 형제(친족)와 타인으로 설정해 설명한다.

남편에게서 부동산을 증여받으면 6억원까지는 증여세를 내지 않지 않아도 된다.

이를 이용해 취득한지 오래돼 취득가액이 낮은 부동산을 부인에게 증여하면 6억원까지는 증여세를 내지 않게되고 남편에게서 증여받은 부동산을 부인이 타인에게 양도하면 양도소득세를 계산할 때 취득가액은 부인이 증여받은 가액이 돼 양도소득세를 적게 낼 수 있다.

그래서 세법에서는 직계존비속이나 배우자로부터 증여받은 부동산을 증여받은 날로부터 5년 이내에 타인에게 양도하면 남편이 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산한다.

즉 부인의 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 부인이 증여받은 가액이 아닌 오래전에 남편이 취득한 가격으로 한다.

이렇게 되면 부인에게 증여한 후 양도해야 할 실익이 전혀 없게 된다 .뿐만아니라 부인이 증여받으면서 증여세를 납부했다면 이 세금을 전액 공제해 주어야 하는데 이 경우에는 세금을 전액 공제해 주지 않고 비용(원가)으로 공제하기 때문에 오히려 더 손해를 보게된다.

따라서 이 방법을 통해 세금을 절세하려면 증여받은 지 5년이 지난 후에 부동산을 양도해야 한다

남편이 배우자나 직계비존속이 아니 형제(친족등)에게 부동산을 증여한 후 이를 증여받은 사람이 5년 이내에 타인에게 양도할 때는 남편이 직접 타인에게 양도한 것으로 보고 세금을 계산한 것과 형제가 증여받으면서 납부한 증여세와 형제가 양도하면서 납부해야할 양도소득세를 합한 세금을 비교해 큰 금액을 내야 한다

만약 남편이 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세가 크다면 형제가 이미 납부한 증여세는 환급해준다. 하지만 형제가 부동산을 취득해 양도한 것이 사실이고 양도한 대금을 형제가 실질적으로 소유했다는 것이 입증되면 이 규정은 적용하지 않는다.

남편이 형제에게 부동산을 양도하고 형제가 3년 이내에 그 부동산을 남편의 부인(직계존비속과 배우자)에게 양도할 때는 남편이 부인에게 직접 증여한 것으로 보아 부인에게 증여세를 과세한다.

이때도 남편이 형제에게 양도하면서 납부한 양도소득세가 있다면 그 세금은 환급해준다

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