공인중개사-법, 시행령, 시행규칙 일부개정(안)에 대한 공청회 건

[박종호]

공인중개사의 업무 및 거래신고에 관한법률 중 시행령, 시행규칙 개정(안)에 대한 의견.

발표내용.

오늘 이 자리를 마련하시는데 많은 노력을 해주신, 부동산중개제도발전연구회 김 부원 회장님외 회원님들, 그리고 대한공인중개사포럼 이 해광 회장님과 회원님들, 한국공인중개사협회 회원님들 또 공인중개사의 발전을 위하여 함께해주신 공인중개사님들께도 감사의 인사를 드립니다.

■. 처음

공인중개사도 이제 성년이 되었습니다.

그러나 국토해양부는 아직 까지도 공인중개사를 미성년자로 보는지, 사사건건 정부의 강압과 규제 등, 공인중개사에게 책임 떠넘기기로 이끌고 가려고 합니다.

국토해양부는 이제부터라도, 정부의 부동산정책에 공인중개사협회, 공인중개사 등이 그들의 동반자라는 인식아래, 항상 의견을 수렴하고 조율하면서, 정부의 정책과 공인중개사의 경험을 살려, 부동산시장에 적합한 부동산 정책 등을 소통하면서, 시행해 나가기를 바랍니다.

따라서 이번 공인중개사의업무 및 거래신고에관한법률의 시행령, 시행규칙의 개정(안)에 따른 사항을 이해 당사자인 “공인중개사”를 중심으로 위 개정(안)에 대한 충분한 논의를 거치고, 공인중개사 전체의 의견으로 집약시켜,  앞으로의 “공인중개사법”을 제정하기 위한 공론화에 앞장서고, 담당부인 ‘국토해양부’는 물론, ‘국회’와 ‘여당’에 대하여서도, 이의 반영을 위하여 적극 대처했으면 합니다.

■. 개정이유를 보면

첫째 : 중개업자의 신고사항 및 절차

둘째 : 거래대금지급증명자료 미제출자에 대한 과태료 부과 기준

셋째 : 거래당사자 중 일방의 단독신고 절차 등

넷째 : 중개법인의 설립 요건 완화

다섯 : 거래대금지급증명 서면의 구체화

여섯 : 중개업자의 손해배상책임 보장금액의 상향조정

일곱 : 공인중개사자격시험의 출제범위 축소

여덟 : 중개업자의 성명표기 방법 자율화

아홉 : 부동산거래정보망사업자 지정요건 완화

       로 되어있습니다.

개정이유에 대한 전체적인 문제점에 대한 의견으로는,

첫째 :

 1. 중개현장에서는, 주택, 토지 등 부동산거래 시, 이에 필요한 인, 허가 및 거래신고 업무는 이미 보편적으로 등록된 공인중개사(중개법인, 중개인 이하 공인중개사로 표기함)가 자율이든, 타율이든 시행하고 있음에도,

 2. 정부는 공인중개사의 의무부여와 과태료부과로, 책임은 무한책임으로 부과하면서, 부동산거래에 대한 전문자격사인 공인중개사의 권리는 팽개치고, 부동산투기 등 의 책임이 공인중         개사에게 있는 양 항상 언론몰이를 해가는 양상 입니다.

둘째 :

 1. 국토해양부의 개정내용은 국민의 이해가 없는 상태에서, 공인중개사의 거래대금증명자료 등의 요청으로, 고객의불편을  초래하고,  

 2. 사유재산권 침해 등을 사유로 공인중개사를 기피하게 하는 요인이될 것이고,

 3. 공인중개사는 이를 강제할 방법이 없습니다.

 4. 이는 수익의 당사자인 매수인의 제출의무입니다. (수익자 부담  및공평과세 실현)

셋째 :

 1. 중개법인의 설립요건 완화와 공인중개사자격시험의 출제범위축소, 중개업자의 성명표기 방 법 자율화, 부동산거래정보망 사업자 지정요건 완화 등은 공인중개사 자격제도와 역행하는 악의적인 개정(안)으로 봅니다.

 2. 이는 십 수 년에 걸쳐 공인중개사 등이 엄중한 항의 와 반대를 했던 사항으로, 이미 법 개정의 실효성을 상실했다고 또한 볼수 있습니다.

 1) 여기서 중개법인의 설립요건 완화는, 이미 과다 배출되어 장롱자격증이 된 공인중개사들을 활용할 대책이 되지 못하며,

 2) 중개법인에 고용된, 수십에서 많게는 백여 명이 넘는 무등록자의 진출을 뜻하는 것으로

 3) 공인중개사 자격제도와 완전히 배치된다할 것입니다.

 4) 공인중개사자격시험의 출제범위 축소가 과연 중개 전문가를 인정하는 국가고시가 될 수 있는가 이며,

 5) 오히려 과다배출을 부추길 수 있어 전 국민의 공인중개사화를 앞 당기고 중개시장을 황폐화 시키는 길이 될 것입니다.

 6) 또 부동산거래정보망 사업자 지정요건 완화에 따른 그 정보도 결국 공인중개사로부터 제공된다 할 것이며,

 7) 이로 인한 정보사업자 및 정보지등의 직, 간접의 중개시장 참여와 중개시장에 혼란을 부추길 우려가 있을 수 있다 예상합니다.

 8) 또 이들 정보사업자(정보지 등 포함)의 수익성이 떨어질 때 중개업에 관여한다고 보는 우려를 불식시킬 수 없습니다.

이상의 문제점들을 시행령 개정사항에서 알아 보겠습니다.

4) 이에 요구하고자 하는 것은, 중개대상물의 모든 중개활동은 등록된 공인중개사만이 할 수 있도록 하고, 공인중개사에게 “공인중개사법”을 부여하고, 또 이를 보완하기 위하여, 부동산중개업의  “허가제”를 도입하여 무질서한 중개시장을 바로 세우고, “전속중개제도”를 일상화 시켜 중개시장과 공인중개사를 안정화 시키고, 등기원인증서를 “관인계약서” 화하여 “실거래가제도”를 정착시키면서도, “공평과세”의 세원을 확실히 확보하는데 기여토록 해야 합니다.

이는 상황에 따른 행정관청(공무원)의 검토라는 말 대신에 이해관계자인 공인중개사가 수용하고 이행할 수 있도록, 함께 공청회 또는 토론회 등을 거쳐 법률적으로, 행정적으로, 제도적으로 정착시킴으로서, 공인중개사의 권리도 함께 보호해 주어야 하는 것이 국토해양부가 할 업무일 것입니다.

다음은 시행령 개정사항에 대한 순서에 따른 사항입니다.

《시행령 개정 사항》

가. 중개법인 개설등록 기준 완화(안 13조)

■ 전체적인 사항에서 표 한바와 같이, 이의 문제점으로는

 (1) 이는 공인중개사 자격제도의 근본 취지를 후퇴 시키며,

 (2) 과다배출로 인한 장롱자격증을 양산 시키는

 (3) 뒤로 가는 정부의 부동산 중개정책이라고 보며,

(4) 법인에서 직원이 퇴직 또는 폐업하면 무자격자를 수십 명에서 심지어는 수백 명까지 양산하여, 중개시장을 무자격자 천지로 만들어, 지금보 다 더 혼란하고 혼탁한 중개시장을 만들 우려가 있으며.

 (5) 이는 그동안 중개법인, 중개사무소 등이 짧은 기간 내에 수도 없이 사라지는 중개시장을 보면 생존권의 수단이 될 수 없음을 알 수 있습니다.

이에 대하여 정부에 바라는 대책으로는,

 (1) 중개법인의 공인중개사 참여 비율을 2/3로 높여, 공인중개사를 적극 활용하고,

 (2) 보조원 제도도 이제는 공인중개사 자격사로 한정해야할 것이며,

 (3) 또 누적되어있는 공인중개사를 제도권으로 인도하고,     

 (4) 중개시장을 전문자격사가 선도하여, 정부의 부동산 정책에 적극 참여하고,

 (5) 실거래가 신고제도와 공평과세 세원의 확보에 공인중개사가 동참하도록 하는 것이 진정한 정 부의 부동산 정책이라 할 것입니다.

 (6) 정부는 중개법인 설립기준을 완화하는데 노력할 것이 아니고, 이들의 중개시장을 확대하고, 불법, 편법의 비 중개업자의 활동을 근절 시켜야할 것입니다.

나. 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고사항 신설(안 제23조제2항 신설)

■ 개별 사항에 대한 문제점으로는,

 (1) 모든 부동산의 거래(매매, 교환, 임대차 등)에 관한 사항을 공인중개사의 허가 또는 신고 사항으로 의무와 과태료를 부과함이고,

 (2) 부동산 거래시장이 공인중개사(등록)의 독립적이고도, 고유한 업무가 되지 못한다는 점입니다.(업권, 업역)로 먼저 확실하게 설정해야 할 것입니다

 (3) 그동안 정부는 보통 계약자유의 원칙을 주장하면서 당사자 거래라는 명목을 앞세우는 관례에 따르고,

 (4) 그동안 명의대여자, 무 등록자, 무자격컨설팅, 불법 편법의 부동산개발 등이 중개시장 질서를 어지럽히며,

 (5) 일반 문방구에서 구입하는 계약서, 법무사 등에서 작성하는 계약서로 불법, 편법에 활용해 왔다할 것입니다.

   *  이는 국토해양부의 〔참고자료〕5페이지 주택거래신고지역내 거래 현황을 살펴보면, 당사자 간 직거래가 상당함을 알 수 있을 것이며, 또 지방의 부동산거래는 이보다 당사자 간 직거래가 더 많아 상황이 심각합니다.

 (6) 계약자유의 원칙이라는 핑계로 소수의 직거래(이웃 간)에 따른 자유와 이익에 비하여,

 (7) 다수의 자유와 권리, 이익이 침해될 수 있고,

 (8) 부동산 중개시장을 황폐화 시킬 수 있는 부작용이 더 클 수 있으며,

 (9) 정부정책을 엉망으로 만들고, 법률을 사문화 시키는 데에도, 정부는 비현실적인 계약자유의 원칙이라는 변명만 사용함은 버려야 할 것입니다.

(5) 이는 그동안 무등록 중개행위자라고 신고 또는 고발하여도, 중개한 증거(계약서 등)를 제시하라거나, 직업적이지 않다거나, 1회성 이라고 처벌을 하지 못하고,

(6) 떳다방이 기승을 부려 언론에 노출이 되면 그 당시만 단속하는 악순환의 고리를 끊지 못하고. 토파라치 제도가 있다하나 예산 한 푼 없는 전시행정이라고 봅니다.

이에 대하여 정부에 바라는 대책으로는,

 (1) 이를 보완하기 위해서도, “전속중개계약” 및 “관인계약서” 사용을 의무화 하여,

 (2) 어떠한 중개행위도 중개행위자를 확인할 수 있도록 하며, 책임 소재를 분명히 할 필요가 있습니다.

 (3) 또한 이들(무 등록자, 명의대여자, 불법중개컨설팅, 불법부동산개발 등)의 발호를 단호히 막고 중개시장을 안정화시켜야 합니다.

 (4) 부동산 시장의 투명화와 조세정의의 실현, 그리고 불법, 편법을 방지함의 가장 효율적인 조치는 등록된 공인중개사 이외 에는 부동산 중개를 할 수 없도록 등록제를 “허가제”로 변경하고,

 (5) 계약서 작성은 허가를 득한 공인중개사 외에는 할 수 없음을 법제화하여,

 (6) 그에 대한 이행 및 관리의 책임을 공인중개사에게 부과시킴이 타당하며,

 (7) 국민과 공인중개사의 정서 및 제도에 부합 된다 할 것입니다.

     (법무사 계약서 작성권 삭제개정 필요)

 (8) “관인계약서”제를 도입하면, 국토해양부나 시, 군, 구청의 담당공무원이나, 이해당사자인 국민과 공인중개사협회, 공인중개사들의 민원이나 불만, 행정의 난맥상을 일시에 해결할 수 있다할 것입니다.

다. 신고가격 확인에 필요한 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면의 종류를 구체화(안 제23조의2 신설)

■ 개별 사항에 대한 문제점으로는,

 (1) 이는 실거래가의 정착과 공평과세 및 부동산 중개시장의 안정과 발전을 위하여 필요한 사항이라고 볼 수도 있다. 그러나 그 가능성 보다도 사인(매도, 매수인, 공인중개사)의 사적 권리를 침해하 거나 위헌적 요소가 될 확률이 더 높다할 것이고.

 (2) 자금조달계획은 공인중개사가 하는 것이 아닙니다.

     공인중개사에게는  그러한 권리 또한 없고.

     (주택투기지역 - 6억이상 , 토지거래허가구역 대상)

 (3) 이의 이행책임을 공인중개사에게 전가하여 공인중개사의 업무로 하는 것은 당위성이 없고,

 (4) 행정편의를 위하여 공인중개사를 희생시킨다 할 수 있으며,

 (5) 공인중개사가 과태료를 부과 당 하는 불이익이 너무 크다고 볼 수 있는 악의적인 발상이라고 봅니다.

이에 대하여 정부에 바라는 대책으로는,

 (1) 공인중개사는 이의 제출 없이도(매수인 거부 시) 신고는 가능케 하여야 합니다.

 (2) 부동산 실거래가 확보 및 공평과세는 정부부처의 업무이지 개인사업자인 공인중개사의 업무는 될 수도 없고,

 (3) 이는 정부의 규제개혁에도 역행하는 처사이고, 이의 비협조에 따른 공인중개사의 불측의 피해를 방지해 주어야 합니다.

 (4) 정부에서도 사인(매도, 매수인)을 직접 규제하는 데는 국민의 반발을 의식하여 강제할 수 없음을 알면서도,

 (5) 공인중개사에게 덤터기 씌워 공인중개사를 강제하고, 공인중개사로 하여금 불측의 사유재산권침해나 월권적 행위를 하게 하는 것은 정부의 행정편익을 위하여 공인중개사를 규제하는 편법에 불       과합니다.

 (6) 공인중개사의 업무가 위임업무라면, 과태료에 대한 책임은 그 위임자인 매수인에게 있기 때문입니다.

라. 부동산거래 신고가격 검증체계의 효율적인 구축. 운영 방안 마련(안 제23조의3 신설)

■ 개별 사항에 대한 문제점 및 대책으로는,

 (1) 부동산거래 신고가격 검증체계는 우선 정부의 개별공시지가 및 개별주택가격의 기준을 먼저 확립하여,

 (2) 실거래 가를 기준으로 할지, 아니면 실거래가의 몇 십% 수준으로  할지를 먼저 확고히 정하고,

 (3) 그 다음 시장. 군수 및 구청장은 이를 효율적으로 검증할  수 있는 검증체계를 먼저 구축해야할 것입니다.

 (4) 이를 활성화 시키고 현실에 준한 검증체계를 구축하기 위해서는 자치단체별로 지가공시 및 토지 등의 평가위원회를 더욱 확대 및 활성화 시키고,

 (5) 이에 상당한 전문지식이나 업무에 종사한 자를 위원으로 선정하여 분기 또는 반기별로 평가함이, 수시로 변하는 가격의 변동에 능동적으로 대처하는 방법일 것입니다.

마. 중개업자의 손해배상책임의 보장금액 상향(안 제24조)

■ 개별 사항에 대한 문제점으로는,

 (1) 정부는 왜 항상 공인중개사에게 책임을 전가하려고 하는가 하는 점입니다. 이와 같은 상황이 발생했거나 서울특별시 등의 건의가 되었다면, 그렇다면 당시의 건교부는 한치 앞도 못보고, 뒷북치는 행정을 한 것입니다.

 (2) 관련 부처는 보증범위 확대보다도 우선하여, 그동안 회원이 납부한 보험료가 적정하게 지출되고, 축적되어 있는지에 대하여 확인해 보고, 감사 등 필요한 조치를 먼저 취하여야 하며,

 (3) 협회의 보험료 250,000원 과 보증보험회사의 보험료 175,000원과의 상관관계를 면밀히 검증해야 합니다.

 (4) 기업의 이익을 우선한 보험회사보다도 회원의 이익을 위하여 설립 된(회원의 출자로 시작) 협회의 보험료가 월등히 많다 함은 그동안 협회가 회원을 상대로 폭리를 취한 것은 아닌가도 그 대상으로 해야 합니다.

이에 대하여 정부에 바라는 대책으로는,

 (1) 이는 그동안 국토해양부가 제 할 일을 다 하지 못하였고, 무사안일 하게 직무를 태만히 하고, 이제 공인중개사에게 그 책임을 전가한다 할 수 있으며, 이 시행령(안) 제24조는 협회의 공제에  대한 사항을 확실하게 감사하고 그 결과에 따라 재논의 되어야  할 것입니다.

 (2) 국토해양부는 협회의 공제를 보증보험인지, 보증조합인지 먼저 확실하게 하고, 또 폐업시, 탈퇴시, 배당식인지 무배당식인지, 그리고 공제비가 적립식인지, 소멸식인지 등을 확실하게 표하여, 공인중개사에 대한 구상권 등으로 이중으로 부담을 증가시키면도, 국민에게 제대로 보증 되지 않는 보증제도는 재고해야할 것 입니다.

 (3) 위 각항에 대하여 협회에 책임이 있다면, 협회회직자에 이를 구상하여 보충해 놓거나 공적자금으로 충당하고, 비축된 금액을 기준으로 어느 정도 더 납부되어야 타 협회와 같이, 공인중개사가 개별 보증보험료를 추가로 납부하지 않고도 중개에 전념할 수 있는지를 밝혀주기 바랍니다.

 (4) 지난 예로 대한공인중개사협회에서는 위 250,000원의 보험료로도 정부가 정한 5천만원의 기본 보증을 하고, 이에 더하여 재보험으로 추가로 5천만원을 보증하여 합계 1억원을 보증한 적이 있으며, 이에 전부협도 따라 함으로서 건교부에서 이의 시정을 요구하여 다시 5천만원으로 환원된바 있습니다.

바. 공인중개사자격시험의 출제범위를 축소(안 별표 1)

■ 개별 사항에 대한 문제점 및 대책으로는,

 (1) 지금까지 현장에서는 과다배출 억제를 주장했다. 지금도 장롱 자격증으로 보관되어 있는 수가 17만여 인데도, 얼마나 더 많은 공인중개사를 과다 배출해야 국토해양부는 이런 말을 하지 않을 것인가.

 (2) 국토해양부는 확실하게 밝혀야 합니다. 공인중개사를 중개업의 전문가로서 인정하는가를, 또 인정한다면 이들 자격사에 정당한 자격사법인 “공인중개사법”을 제정해 주어, 공인중개사선발권을 협회에 이관해야 할 것입니다.

 (3) 이에 협회는 수요를 조정하여, 상대평가제를 도입해야합니다.

사. 부동산 거래대금증명자료 미제출자에 대한 과태료 부과기준 설정 (안 별표 2)

■ 개별 사항에 대한 문제점  

 (1) 중개에 임한 공인중개사의 요구에 응하지 않음에도 불과하고,  이의(실거래가 신고, 거래대금지급증명 서면 등) 제출과 신고처리를 동일시 할 때는 매수인의 기피로 공인중개사가 중개를 이행하지 못할 사유가 발생할 수도 있고,

 (2) 이는 또 다른 공인중개사에 대한 규제와 불이익이 될 수 있으며,  

(3) 이해관계인의 공인중개사 발목잡기와 책임전가의 수단으로 악용 될 수도 있습니다.

이에 대하여 정부에 바라는 대책으로는,

 (1) 부동산 거래증명자료 미 제출자에 대한 과태료 부과 등은, 부동산 거래에 따른 허가, 신고를 대행하는 공인중개사의 중개 업무에는 직접적으로 해당한다 할 수 없고,

 (2) 수익자인 매수인의 제출 또는 미제출에는 관계없이 공인중개사의 신고 사항은 받아드리고,

 (3) 미제출자(매수인)에 대한 과태료는 별개로 해야  합니다.

 (4) 시행령 제23조③항 하단, 이 경우 매수자는 자료제출 요구에 협조해야 한다. 를 자료를 제출해야 한다. 로 하고 이의 기한 내 미제출 시에는 공인중개사는 미비 된 서류 상태로 단독 신고할 수 있다. 로 개정해야 할 것입니다.

〔별표 2〕과태료 부과기준(제38조제3항 관련)

위반행위 -

① 법 제27조의2를 위반하여 거래대금증명자료를 제출하지 아니 하거나 그 밖의 필요한 조치를 취하지 아니한 자 -에서,

   ■ 해석에 따라 공인중개사(그 밖의 필요한 조치를 취하지 아니한 자)가 그 과태료 부과의 당사자로 될 수 있음.

 ■ 부과대상을 거래대금증명자료를 제출하지 아니한 “매수인”으로 명확히 표시해야 함

②■제23조(부동산거래의 신고)에 관한 사항으로,

 ② 법 제27조에 따라 주택거래신고지역에서 주택거래에 대하여 주택거래계약서를 작성. 교부한 중개업자가 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 제5호에 따른 거래 가액이 6억원 이하인 주택거래인 경우에는 제6호 및 제7호를 적용하지 아니한다. 라고 되어 있으며,

   5.호 - 거래가액

   6.호 - 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획

   7.호 - 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획, 등 인바,

 (1) 주택거래신고지역(주로 수도권)이 아닌 곳이나, 토지 등은 지금도 위5호에 관계없이 위6호(토지취득자금 조달계획서-별지12호의2 서식)와 토지이용 계획서 등을 제출하고 있습니다. (토지거래허가구역)

 (2) 이는 행정의 일관성이 없고, 행정편의 주의적 적용으로, 법적용에도 부익부, 빈익빈을 적용하듯, 수도권과 비수도권을 차별하며, 형평성에 어긋나는 법을 적용하는 것은 아닌지 국토해양부의 적극검토와 개정을 바랍니다.

3. 시행규칙 개정 사항

아. 중개업자의 성명표기 방법 자율화(안 제10조의2)

■ 개별 사항에 대한문제점 및 대책으로는,

 문제점 : 이는 그동안 간판실명제 도입 시도로, 국토해양부, 국회, 협회, 공인중개사 등이 한동안 혼란을 가져왔던 사항으로,

 대책 :   공인중개사는 부동산 업무에 대한 전문 자격사이고, 간판 및 표기 방법은 협회에 의한 협회자율결정을 인정해야 할 것입니다.

자. 부동산거래정보망사업자의 지정 요건 환화(안 제15조)

■ 개별 사항에 대한 문제점 및 대책으로는,

 문제점 :

 (1) 이는 2007년도 8월 국회의원의 발의로 많은 공인중개사들의  항의를 촉발시킨 전례가 있고,

 (2) 부동산은 시장판에 내놓고 파는 정액상품이 아니고 정찰제 또한 아닐 것이며,

 (3) 군소 부동산정보업체가 난립할 때 가장 피해를 볼 수 있는 대상은 부정확한 정보일 때, 이를 신뢰하는 국민과 이에 따른 정보의  불신의 여파로, 공인중개사 또한 불신을 받는 피해는 막대하다 할 수 있으며,

 (3) 현재에도 부정확한 정보, 미끼 매물 등의 게시로, 국민의 항의가 있고, 언론에 보도 되었던 것으로 알고 있습니다.

 대책 :

 (1) 국민에게 바른 부동산정보를 제공하고, 국민으로 하여금 바른 판단을 하게 하기 위해서는 더 많은 자료와 정확한 정보가 중개사무소에서 또 공인중개사협회, 그리고 국토해양부에서 제공하고, 국민은 이를 이용하는 것이 필요 하며, 국토해양부는 이를 적극 홍보해 주어야 함이 우선이며,

 (2) 그렇다면 부동산정보제공업체에 가입. 이용신청을 한 공인중개사의수를 현재의 2천500인 보다 더 확장해야할 것입니다.

 (3) 부동산정보제공업체의 증가와 업무영역확장이 중요한 것이 아니라 국민이 신뢰하고, 국민의 사유재산권을 보호 할 수 있는 측면에서 다루어야 져야합니다.

차. 부동산거래의 공동신고를 거부하는 경우 일방의 단독신고 절차 규정(안 제 17조제2항)

■ 개별 사항에 대한 문제점 및 대책으로는,

 (1) 이는 행정행위에 대한 사항으로 특별한 사항은 없는 듯 보이지만,  

 (2) 공인중개사의 신고 시 또한 위항(일방의 단독신고)에 포함시켜야  할 것임.  (안 제23조제2항 에서와 같이 포함)

카. 주택거래신고지역에서 주택거래를 중개한 중개업자의 신고절차 및 서식 규정(안 제17조제3항. 별지 제21호의2서식 및 별지 제21호      의 3서식)

■ 개별 사항에 대한 문제점 및 대책으로는,

 (1) 이는 안 제23조제2항 신설은 매수인의 의무로 하고,

 (2) 공인중개사의 신고의무와 신고 서비스를 대가없는 무상의 의무부  여라고 볼 수 있으며,

 (3) 신고를 의무화 하면서 실비의 기준에 따라 자체적(자치단체  또는 지회별) 산정기준을 적용할 수 있도록 하여야 함.

    * 이는 규제영향분석서에서 말씀드리겠습니다.

타. 부동산거래계약신고 후 계약내용 변경시 변경신고 절차 및 서식 신설(안 제17조제12항. 제13항 및 별지 제24호의3서식)

■ 개별 사항에 대한 문제점으로는,

 (1) 이는 단순 거래계약변경 신고 뿐 아니라, 거래계약 신고일에 따른 취. 등록세 부과 시점도 재설정 되어야 함.

 (2) 거래신고는 계약서가 신고의 주가 되는데 짧은 잔금일을 정했다가(신고 전, 후) 사정변경에 따라 잔금이 늦춰지는 경우 취. 등록세의 신고 또한 늦어 질 수 있음.

 (3) 소유권이 변경되지 않은 상태(신고상태)에서 늦어 졌다고(1개월), 소유권이전이 안된 부동산에 과태료(가산금)을 부과하는 시차가 생길 수 있음.

이에 대하여 정부에 바라는 대책으로는,

 (1) 가산금의 부과는 등기접수일을 기준으로 1개월을 해태했을 때 부과해야 함이 적정하고,

 (2) 국민의 피해를 최소화 할 수 있도록 정부는 이에 대하여 적극, 수시로 국민에게 홍보해야 할 것임.

4. ■국토부에 제출한 의견 및 답변은 생략하겠습니다.

★ 국토해양부의 자체 규제영향 분석서

1. 규제영향 분석서 (1)번에는,

규제사무명이 <주택거래신고지역에서 중개업자의 주택거래신고>로,

 (1) 계약체결일부터 15일 이내 신고로 되어있고,

 (2) 국토해양부에서는 대체수단이 없다고 단정 했는데,

이의 문제점으로는,

 (1) 계약기간과 상이하여 신고 후 계약파기 등 이행에 차질이 발생 하거나 이행기간이 연장될 때 과태료 부과의 원인이 됨

 (2) 오히려 공인중개사를 규제 압박함으로서 실거래신고를 기피하고 당사자 계약 화할 우려가 있음

 (3) 중개의뢰인 등에 대한 서비스가 악화될 수 있고, 무등록자화 할 수 있음

■ 이에 대하여 정부에 바라는 대책으로는,

   이에 대하여 중개실무자인 공인중개사와 토론 또는 논의를 한 적이있었는가를 반문하면서,

 (1) 통상 부동산 계약일로부터 잔금일 까지는 1개월로 함

 (2) 신고 기한을 계약체결일로부터 30일로 연장함이 필요함

 (3) 이는 「주택법」제80조의2에 따른 거래계약일로부터 15일을

    개정  해야함.

  - 주택거래신고지역외 현실 30일 적용

2. 규제의 비용/편익분석

 가. 규제의 비용분석

  ○ 국토해양부는 비용을 왕복교통비 1만원으로 추정했음

■ 규제영향 분석서 (1)의 전체적인 문제점으로는,

 (1) 이는 통상적인 단순 일반 교통비만을 산정했을 것이고,

 (2) 거리와 그 때의 상황, 시간소요에 따른 기회비용을 간과했다고 볼 수 있음.

 (3) 이 법(개정 안)에 대한 이해관계자인 공인중개사협회 및 공인중개사들의 많은 반대가 있었음을 알고 있고,

 (4) 또 신고의무라는 규제제도라는 것을 알고 있는 국토해양부의 자체 분석 내용에 따라도,

 (5) 이는 도저히 있을 수 없는 공무원의 권력적 횡포이고,

 (6) 공인중개사에게 책임을 전가함이며,

 (7) 실적주의라는 중앙부처 공무원의 이기주의의 발로라고 밖에 표할 수 없음.

 (8) 국토해양부는 이 분석서의 규제사무명에서 표 하듯이, 국토해양부는 명백한 규제위주라는 것을 알면서도 밀어붙이기식 규제를 시도하고 있음.

■ 이에 대하여 정부에 바라는 대책으로는,

 (1) 법 제27조의 2에 대한 과태료 부과기준의 대상을 수익자인 매수인으로 명확히 설정하고,

 (2) 그 밖의 필요한 조치를 취하지 아니한 자, 와 같이 공인중개사를 지칭하고,

〔별표 2〕를 적용하고자 하는 시도를 철회하고 삭제해 야 함.

 (3) 또한 주택과 토지 등, 부동산에 대하여는 동등하게 적용하고,

 (4) 수도권이나 비수도권 그리고 투기지역, 신고지역, 허가구역 등에 관계없이 실무의 적용은 공평해야 함.

     (현재 주택투기지역, 토지거래허가구역 해당)

 (5) 일부 다툼의 대상이 되는 중개수수료 요율체계도 매도인, 매수인, 공인중개사의 상호 협의에 의한 적정의 보수체계로 바꾸어야할 것이며, 이는 불필요한 다툼이나, 민원의 해소책이 될 것임.

 (6) 자치단체의 여러 요건을 참작하여, 지회별(시, 군, 구)로 실비(용역비)를 적정하게 산정하여 적용함이 필요함.

공인중개사는 자신의 생존권과 전문자격사로서의 업권을 결정하는 이번 개정안에 대하여 적극 대처해야 할 것임.

 2. 규제영향 분석서 (2)

 (1) 분석대상 규제의 개요

  ○ 종전규제 및 신설(변경) 규제의 내용에서,

  - 종전규제

    부동산 거래신고를 부적정하게 한 자(거래당사자 또는 중개업자)

  - 신설 규제

    거래대금지급을 증명할 수 있는 서면의 제출을 요구할 수 있게 법률이 개정됨에 따라 거래대금지급증명서면의 종류를 정함

■ 규제영향 분석서(2)에 대하여 정부에 바라는 대책,

 (1) 의무 대상자를 명확하게 표시

   부동산 거래신고 중 실거래가 신고, 거래대금지급증명서 등의 제출 의무자를 명확하게 매수인 또는 매도인으로 표시하고, 공인중개사 사항의 삭제가 필요 함.

 (2) 실거래가 신고사항의 핵심사항은 무등록자 등에 의한 당사자 계약서 작성과 불법, 편법계약서의 남발을 방지하고 “관인계약서”화 하여 계약서 작성을 일원화해야 그 규제의 실효성과 책임성, 실거래신고의 완전 정착, 공평과세제도를 실현 시킬 수 있음.

 (3) 이상의 2항이 확정되지 않으면, 당사자 계약은 계속 증가할 수 있고, 이는 왜곡된 가격을 형성(신고)하여, 법 개정의 근본 취지를 달성할 수 없으며, 부동산 시장의 혼란을 부추길 수 있음.

 (4) 국토해양부는 부동산 등에 대한 새로운 규제를 양산하지 말고, 지난 정부의 토지거래허가제, 주택거래신고제 등의 각종규제를 해제하고, 부동산의 취, 등록세를 인하하여 경제 활성화의 기반이 되도록 해야 함.

 (5) 국토해양부는 이후 관련법률 등의 제정 및 개정에는 꼭 공인중개사 등이 참석한 공청회 등을 개최하여 그 취지를 정확하게 전달하고, 현장 경험에 의한 의견을 최대한 반영하여, 사후 분란과 불신을 극복해 나아가야 할 것임.

3. 규제영향 분석서 (3)

 (1) 분석대상 규제의 개요

  ○ 변경 규제

     손해배상책임의 보장금액을 상향조정

■ 규제영향 분석서(3)에 대한 문제점.

 (1) 부동산가격 등의 상승(기본 가치 상승)으로 손해배상책임의 보장금액의 상향조정은 대체적으로 이해할 수 있음. 그러나 이 규제의 실제적 대상이 수도권인데 비하여 비수도권에 대한 차등의 대책이 필요할 것임.

 (2) 앞에서 기술한 바와 같이 전 대한공인중개사협회는 현재의 평균 공제료 225천원으로, 기본 5천만원, 추가 5천만원(재보험)으로 합계 1억원을 보장한 적이 있음.

     그렇다면, 회원의 추가 부담 없이 보장 금액만 1억원으로 상향조정 해야 함.

 (3) 또 그동안 협회의 공제비 사용처에 대한 국토해양부의 적극적인 감사를 실시하여, 실태를 정확하게 파악할 필요가 있고, 20여 년에 가까운 회원의 공제비 납부에 대한 적립금을 확인하고, 이의 유용 등 불필요한 소비성 지출, 또는 부족분에 대하여는 협회에 구상권을 행사하여 보충해 놓아야 할 책임이 감독관청인 국토해양부에 있음.

 (4) 이에 따라 회원의 공제보증의 한도(1억원 보장 시)를 명확하게 하고, 이 한도에 대한 회원이 부담해야할 비용(공제보험료)을 정확하게 산정 후 이를 적극 시행할 충분한 필요성이 있음.

    이는 공제사고에 대하여, 회원에게 구상권을 행사함으로서, 실제적, 형식적으로는 공제비가 축적되어 있어야 하기 때문임.

4. 규제영향 분석서 (4)

 (1) 분석대상 규제의 개요

  ○ 규제사무명 - 과태료 부과기준 설정

  ○ 변경규제

■ 규제영향 분석서(4)에 대한 문제점 및 의견은,

1. 거짓신고에 대해서는 이의를 제기하지 않고자 함.

2. 신고기간은 부동산의 종류 및 계약기간에 따라 다르게(차등) 적용되어야 함을 재검토하고, 중개현장의 관례에 대한 적용이 필요함. 

지금까지 시행령, 시행규칙 등 개정내용과 규제영향 분석서 등에 대하여 말씀 드렸습니다.

이에대한,

■ 미래지향적인 대책으로는,

이제는 공인중개사제도를 실질적으로 인정 및 보장하고, 아울러 그들의 자격사법인 "공인중개사법"을 단일 법명으로, 또 공법이 아닌 사법으로 해 주실 때도 되었고, 또 그렇게 되리라 믿습니다.

강산이 두 번씩이나 변해도 이를 방치한다면 누가 있어 국가의 정책을 믿으려 하겠습니까?

우리는 통상 변호사의 - 변호사법, 법무사의 - 법무사법으로 보며 이를 관장하는 대법원은 이들 자격사의 업권과 업역을 보호 및 확장과 이들의 생존권을 유지시키기 위하여 매우 많은 노력을 하고 있음을 알고 있습니다. (예를 들면 법무사의 업역이 축소됨을 보완하기 위하여 부동산매매계약서 작성권부여 등)

그러나 부동산과 공인중개사를 직접 관할하는 국토해양부는 너무나 모르쇠 내지는 무관심 인 것 같고, 행정관청에서 처리할 민원 사항도 공인중개사에게 의무로 부담시킨다고 다수가 불만을 가지고 있습니다.

부동산 중개에 관한 전문자격사 제도를 도입하여, 공인중개사자격제도를 시행하고, 그들에게 의무를 부과한다 함은 아울러 국토해양부에서 또한 이들을 보호, 육성해야할 책무도 있다할 것입니다.

국토부의 통계로 보면, 매년 폐업하는 법인과 공인중개사가 대략 25,000여 정도이고, 또 공인중개사의 수입이 노출될 것이고, 이는 생존권을 위협하는 최빈곤층의 수입과 비슷할 것입니다.

이를 해결하기 위해서는

1. “공인중개사법”을 제정하여, 업권과 업역을 확장 및 보호하고, 그들의 자치를 허용(공인중개사법에 의한 협회자율규제)해야 할 것 입니다.

2. 처음 부동산등기법에 등기원인증서를 관인계약서로 했다가 추후 검인계약서로 개정했습니다. “관인계약서”제도를 다시 시행하여, 공인중개사에 부여된 각종 의무에 걸 맞는 권리(중개 및 계약서 작성권)를 함께 부여하여, 국가의 목표인 “실거래가 제도를 정착”시키고, “공평과세를 위한 정확한 세원도 확보”하시고, “혼란한 부동산 시장을 안정화” 할 수 있기를 바랍니다.

3. 현 중개업 등록제를 “허가제”로 변경하여야 합니다.

4. 부동산에 대한 각종 규제인 토지거래허가제, 주택거래신고제 등을 해제하고, 취, 등록세 등을 인하하여 국가 및 지역경제 활성화를 촉진해야 합니다.

5. 현실은 짝퉁 천지입니다.

   국가의 부동산 거래의 투명성과 시장의 혼란을 방지하기 위하여 짝퉁의 중개에 따른 당사자 계약을 금지하고, 등록된 공인중개사에 의하여 작성된 계약서만이 등기원인 증서가 되도록 하여 주십시오.

이렇게 하여 공인중개사의 업권이 유지되고, 업역이 확대된다 하면, 평균에 의한 공인중개사의 수익은 증대 될 것이며, 이는 중개수수료에 대한 이의도 사라질 것이며, 공인중개사 또한 국가정책에 적극 참여와 협조 또한 상당하다 할 것입니다.

국토해양부는 부디 공인중개사의 지도, 육성과 부동산정책의 안정화, 실거래가신고제도의 정착, 공평과세의 실현에 공인중개사가 앞장서고 있음을 확인하시고, 공인중개사의 오늘 이 의견을 국토해양부의 정책에 적극 반영하여 주실 것을 기대합니다.

지금까지 경청하여 주셔서 감사합니다.

                        2008년 7월 10일

공인중개사 박 종 호