2차경매에서 종전임차인의 대항력 및 우선변제권 발생시기(판례)

주택임차인의 대항력과 확정일자부 우선변제권 효력 발생시기     1. 대항력과 확정일자부 우선변제권의 효력발생시기    일반적으로 임대차계약은 채권계약이므로 당사자 상호간에서만 그 효력을 주장할 수 있지 제3자에게 그 효력을 주장할 수 없다.  그러나 주택 및 상가건물임대차보호법이 시행되면서 임차인이 대항요건(주민등록과 주택인도)만 갖추게 되면 일반거래절차로 임대인이나 소유자가 바뀌더라도 임차인이 새로운 소유자에 대하여 종전의 임대차의 효력을 주장할 수 있는 힘을 가지게 되는데 이를 대항력이라 한다.  이 경우는 선순위 또는 후순위 임차인 모두 제3자에 대해서 대항력을 가지게 되지만 공매ㆍ경매절차에서는 조금 다르게 적용되고 있다.  말소기준권리(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권(집합건물), 강제경매개시결정기입등기) 보다 후순위는 대항력이 없다는 사실이다.  말소기준권리 이전에 대항요건을 갖추고 있는 경우만 대항력이 인정된다.  임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 대항력이 생긴다. 여기서 다음날의 의미는 다음날 오전 0시를 의미한다(대법 2001다30902).  주임법 제3조의2제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다(대법 97다22393, 98다26002, 99다67960).  그러나 대항요건을 갖춘 다음 날에 확정일자가 이루어졌다면 확정일자를 받은 당일 주간에 우선변제적 효력이 발생된다.     2. 특수한 경우의 대항력과 우선변제권     (1) 주택의 전소유자가 임차인의 지위를 취득한 경우  주택의 소유자가 임차인으로 지위가 바뀐 경우 새로운 소유자 앞으로 소유권등기일 다음날 오전0시에 대항력이 발생한다(대법 99다59306, 99다70556, 2001다61500).  같은 날에 확정일자를 갖춘 경우 즉 5월 1일 소유권이전과 동시에 새로운 주택소유자와 임대차계약을 한 경우 5월2일 오전 0시에 대항력과 우선변제 효력이 발생한다.     (2) 종전 임차인이 낙찰자와 새로이 임대차계약을 체결한 경우  경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례(대법 2002다38361,38378).    예를들어 1차경매절차에서 5월 1일 갑이 낙찰받고 나서 5월 10일 대항력 없는 을 임차인과 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 영수하고, 5월 31일 대금납부와 동시에 소유권이전등기 및 국민은행근저당권을 설정등기하였는데 추후 이 국민은행 근저당권에 기한 2차경매절차가 진행되었다면 임차인의 대항력은 소유권취득 즉시 즉 대금납부 즉시 대항력이 발생되므로 말소기준권리인 국민은행근저당보다 선순위로 대항력 있는 임차인에 해당된다.  그런데 을 임차인이 5월 10일 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우라면 어떻게 될 까!  임차인의 대항력은 대금납부 즉시 발생되고, 먼저 확정일자가 이루어 졌으므로 대항력발생 즉시 우선변제권도 발생되므로 국민은행보다 선순위로 배당되는 것이 합리적인 배당에 해당될 것으로 생각된다.  그러나 확정일자부 우선변제권의 효력발생일은 국민은행근저당권의 설정등기일과 같은 날에 발생되므로 국민은행과 동순위로 안분배당하게 된다는 의견도 있으나 이에 동의하기가 어렵다.  그 판단의 근거는 확정일자를 대항요건보다 먼저 갖춘 경우나 같은 날에 갖춘 경우 우선변제권은 대항력 발생 즉시 그 효력이 발생되기 때문이다.  예를들어 5월 10일 대항요건과 확정일자를 받았다면 다음날 오전 0시에 대항력과 우선변제권이 발생될 것이다.  그러므로 앞의 사례의 경우도 대항력이 발생되는 시기인 5월31일 대금납부 즉시 우선변제권이 발생된다고 보아야 한다.    이러한 이유는 민법187조 규정에 따라 경매 등의 매각절차에서 소유권취득시기를 소유권이전등기 시점이 아니라 대금납부시기로 보기 때문이다.     (3) 임대아파트의 임차인과 전대차계약서를 작성하고 대항요건을 갖춘 경우 대항력은  전차인이 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인이 소유권을 취득하고 근저당권을 설 정한 경우 전차인은 임차인이 소유권이전등기가 이루어진 다음 날 오전 0시에 대항력을 취득하게 되는 것이 아니라 소유권이전 즉시 대항력을 취득하게 되어 소유권이전등기와 동시에 설정된 은행근저당권보다 대항력이 있게 된다(대법 2000다58026,58033).    이는 민법186조의 규정에 따라 소유권취득시기를 소유권이전등기 시점으로 보기 때문이다.  “ 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례(대법 2000다58026,58033)”.    위 사건원심의 내용일부를 살펴보면 “ 주민등록은 피고가 전입신고를 마친 1996. 1. 12.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 피고는 이 사건 부동산에 관하여 장병숙 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것이다. 그리고 장병숙의 소유권이전등기와 위 제1순위 근저당권설정등기가 같은 날 경료되었으나, 그 접수순서에 있어 장병숙의 소유권이전등기가 앞서므로, 피고는 위 임차권으로써 이 사건 부동산의 낙찰인인 원고에게 대항할 수 있다”.     <민법186조와 187조에 관한 법률 미리알아두기>   제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.   제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.     (4) 주민등록의 일시적 이탈 후 재전입시 대항력과 확정일자우선변제  권임차인이 그 가족들의 주민등록을 그대로 둔 채 자신만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우에는 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다. 그러나 임차인과 그의 세대원 전원이 주민등록을 퇴거했다가 다시 전입신고를 한 경우에는 주민등록을 재전입신고한 다음 날 오전 0시에 대항력이 발생한다.  이 경우 퇴거하기 전에 계약서에 이미 확정일자를 받은 경우에는 또다시 확정일자를 받지 아니하여도 종전의 확정일자가 유용하게 적용되나 확정일자에 의한 우선변제권의 효력발생시기는 재전입신고한 다음 날 오전 0시(대항력발생시기)에 발생된다.     (5) 공무원 등에 의해 주민등록이 직권말소된 경우  임차인의 주민등록이 직권말소된 경우 대항력과 우선변제권이 상실되지만 말소된 주민등록이 주민등록법상 소정의 이의절차에 의해서 회복되거나 재등록이 이루어지면 당초 대항력과 확정일자부 우선변제권이 소급하여 발생하게 된다.  다만 직권말소된 주민등록이 주민등록법상 소정의 이의절차에 의해서 회복된 경우가 아니면 선의의 제3자에게 그 소급효를 주장할 수 없다.