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2010 |
2011 |
비중변화 (B-A) | ||
계획액 |
비중(A) |
계획액 |
비중(B) | ||
국민임대 |
39,284 |
43.6 |
35,311 |
37.1 |
-6.6 |
영구임대 |
3,119 |
3.5 |
5,297 |
5.6 |
2.1 |
공공임대(5년) |
24,797 |
27.6 |
12,521 |
13.2 |
-14.4 |
공공분양 |
22,739 |
25.3 |
42,064 |
44.2 |
18.9 |
합계 |
89,939 |
100.0 |
95,193 |
100.0 |
- |
자료: 국토해양부, 2011년 국민주택기금예산운영계획. 10p
2) 전세보증금 반환의 어려움
임대인이 파산 등으로 인해 지급불능상태에 빠지게 되면 현행 법률에 따라서는 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어렵다. 이는 지나치게 낮은 최우선 변제금 때문이며, 임차보증금의 대항력이 다른 채권과 마찬가지로 날짜순서로 정해지기 때문이다. 전세권의 안정화와 전세보증금 반환을 위한 제도적 장치마련이 절실한 상황이다.
3) 하자보수 등 임대서비스 분쟁
임대차 서비스와 관련한 분쟁은 분쟁조정기관이나 임대인과 임차인이 인지가능한 규정이 없어 대부분 관행이나 개인의 선택에 맡겨져 있다.
3. 정부대책의 문제점
전세대란에 대처하는 정부의 대책은 없다고 하는 것이 맞다. 최근 당정협의에서 논의한 내용은 도시형생활주택 확대, 신혼부부 주택자금 지원 확대, 재개발 분산, 전월세 가격모니터링 사업이 고작이다. 한결같이 전세가를 잡기보다는 재탕 삼탕해도 효과가 없었던 대출정책, 공급규제완화 정책들뿐이다.
우선 도시형 생활 주택만 해도 그렇다. 2009년부터 용적률, 주차장 등 부대시설 규제완화를 거듭해온 도시형생활주택규제를 다시 완화하는 것이다. 도시형 생활주택은 1~2인 가구 중심의 초소형 주택이라서 자녀가 있는 부부세대에게는 부적합하다. 더구나 지금의 전세대란은 아파트를 포함한 일반 소형주택의 수급불균형에서 나오고 있는데 주차장 시설도 없는 초소형 원룸을 많이 짓는 것이 전세난 해소에 어떤 도움이 되겠는가? 그런 도시형 생활주택 규모를 150세대에서 300세대까지 확대 완화하는 것이 정부의 전세대책이다. 더구나 민간에 의해 도심에 공급되는 도시형 생활주택은 저소득층 1~2인 가구는 임대료가 비싸서 입주할 수도 없다.
그리고 정부대책은 이번에도 전세대출 확대다. 이 역시 2009년 이후 계속해온 것이다. 전세금 대출 규모를 늘려주고 전세대출 절차를 간소화하는 것인데 이는 일부 전세자금 대출자의 편익을 증진시키겠지만 전세자금 상승을 유발할 뿐 전세대란을 막을 대책은 아니다.
정부가 부동산 일방적 공급확대와 투기적 수요창출을 통한 부동산 가격 유지정책을 철회하지 않는 이상, 정부의 전세대책은 제대로 나올 수 없다. 날이 갈수록 심각해지는 지금의 전⋅월세대란을 해소하기 위해서는 임대차 제도 개선과 사회(임대)주택의 획기적인 확대방안이 미룰 수 없는 시대적 요구이다. 서민 주거안정과 전세시장 안정화를 위한 정부의 적극적 대책이 요구되는 것이다.
4. 해외임대차제도
우리나라의 임대차 제도와 달리 대부분의 OECD국가들의 임대차제도는 임대료와 임대기간 규제라는 두 가지 측면에서 상대적 약자인 세입자를 중심으로 편제되어 있다. 공공의 지원을 받은 주택은 별도의 조건에 따라 임대차 규제를 받으며, 일반민간주택도 기존세입자 또는 신규세입자까지 보호하는지와 규제방법에 따라 크게 5가지 유형으로 시행되고 있다.
◦기존 세입자에게 주변 임대료보다 높게 받을 경우 반환하도록 규제
(기존 세입자를 시장임대료보다 높지 않도록 보호)
◦전반적인 임대료가 오르더라도 기존 세입자는 보호
◦신규 세입자의 경우에도 인근 주택의 시장임대료보다 더 받는 것을 금지
◦일시적으로 급격한 임대료 상승을 규제(임대료 인상 상한선 제한)
◦기존 및 신규 세입자들을 일정한 임대료 수준 이하로 유지. 단 비용자체가
올랐을 때는 인상 허용
1) 오스트리아
사실상 모든 주택에 대해 임대차계약을 규제하고 있다. 국가보조를 받는 임대주택에 대해서만 적용했으나, 거의 대부분 임대주택이 국가의 보조를 받기 때문에 실질적으로 모든 주택이 임대료 규제 대상이라 할 수 있다.
2) 독일
임대료규제주택과 일반임대주택으로 구분하여 임대료를 규제하고 있다. 전자의 주택에 대해서는 최초의 임대료 및 임대료 인상폭을 철저히 규제하고 있다. 일반 민간 임대주택은 당사 간에 계단식 임대료인상 또는 지수식 임대료인상 등 자율로 정하도록 하고 있다. 이 경우에도 기존 세입자에게는 주변지역과 비교해서 과도한 인상은 규제하고, 신규 세입자에게도 기존보다 20% 이상 더 높게 받을 수 없다. 역기에 세입자가 원하면 임대계약 갱신이 가능하여 세입자를 안전하게 보호하고 있다.
3) 영국
임대인이 해지 통지하더라도 세입자가 계속 거주하는 한 법정세입자로 보호받을 수 있다. 그리고 특별한 사유가 없는 한, 법원의 주택인도명령, 판결을 금지하여 임차인의 거주를 보호하고 있다.
임대료 규제 역시도 임대인이 직접 거주하지 않은 대부분의 임대용 주택은 등록임대로 신고하도록 한다. 그리고 임대료 사정관 혹은 임대료 사정위원회에 의해 공정임대료가 설정되면 임대인은 등록된 임대료를 초과하는 임대료를 요구할 수 없다.
또한 세입자가 자신의 임대료가 비싸다가 생각할 경우 계약일로부터 6개월 이내에 임대료 사정위원회에 객관적으로 임대료를 평가해 줄 것을 요구할 수 있다.
4) 이탈리아
이탈리아 역시도 세입자의 임대계약 갱신권을 인정하고 있다. 임대료는 임대인과 세입자 단체 간의 협정을 통해 사회적 합의를 거친다. 이탈리아의 주거용 건물의 임대차 계약은 4년 이상의 기간을 기본단위로 기타의 조건을 자율에 맡기는 자유계약과 다른 하나는 정형계약(contrati tipo)으로 나뉜다.
정형계약은 전국협정과 각 지방 수준에서 임대인단체와 임차인단체의 협의로 책정한 전형적인 협정계약의 범위 내에서 구체적인 임대료, 존속기간 및 기타의 제 조건을 정한다. 정형계약을 이용할 경우에 임대소득공제혜택을 부여하여 정형계약을 유도하고 있다. 이때 임대인단체와 임차인 단체의 협정체결은 3년 단위로 이루어지며, 합의 결렬되는 경우 2년을 연장한다.
5. 임대차제도개선 방향
주택임대차보호제도는 앞에서 살펴본 바와 같이 대부분의 선진국들에서는 임대료 규제에 이르기까지 이미 시행되고 있는 제도이다. 공공임대물량이 적은 우리나라 조건에서는 세입자 보호를 위한 민간주택임대차제도 보완이 필요하다.
1) 5% 인상률 상한 및 세입자 계약 갱신권 부여
세입자에게 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장하되, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 일정한 사유를 함께 규정하여 당사자 간의 이해관계를 조정하는 것이 바람직하다. 계약 갱신 시에는 보증금 및 차임 인상률을 5% 범위 내에서 정하도록 함으로써 임차인의 주거안정을 도모해야 한다.
2) 임대료 등록제 실시
현행의 확정일자는 임대차계약내용이 등록되지 않고 임대인이 불합리한 가격을 요구해도 임차인이 대응할 근거자료가 없다. 임대인에 의해 일방적으로 책정되는 임대료가 임대료 상승의 원인이 되는 만큼 임대차 등록제를 통해서 정보의 비대칭성을 해소할 수 있어야 한다. 또한 임대료 및 임대계약에 관한 정보를 축적하여 장래에는 임대료 공시제도 및 공정임대료제도의 기반을 마련하여야 한다.
3) 임차인의 대항력
현행법은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음날 대항력이 발생하도록 규정되어 있는데, 임차인이 주민등록을 마치기 전에 임대인이 건물에 저당권을 설정하는 등 이 규정을 악용한 사례가 있었다. 임차인이 주택 인도 및 주민등록을 마친 그 즉시 대항력이 발생하도록 해야 한다.
4) 임대차분쟁조정위원회 설치
임대차 분쟁을 둘러싼 분쟁을 신속히 해결하기 위하여 분쟁조정제도의 도입이 필요하다. 지방자치단체에 임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대차 분쟁이 원활히 해결되도록 하여야 한다.
6. 결론
전세대란을 해소하고 소득대비 과도한 월세세입자의 주거비 부담을 경감하는 주거안정 방안이 필요하다. 임대주택의 획기적 확대 및 수요에 입각한 주택공급계획 수립 등 중장기 대책의 수립이 절실하다. 아울러 임대시장에서 빈번히 발생하고 있는 불합리한 임대차제도를 개선해야 한다. 더 이상 전세대출을 확대하는 방식으로는 서민의 빚만 늘일 뿐이다. 이에 우리 민주노동당은 민간 주택 임대차 시장에서 상대적 약자인 세입자의 권리를 확대하고 주거안정을 꾀하기 위해 임대차제도 개선을 요구하고 있다.
2010년 국회 국토해양위원회 강기갑 의원이 발의한 주택임대차보호법 개정안이 가장 최우선적으로 개선해야할 것이다. 핵심내용은 임대료인상률 5% 상한제, 세입자에게 최고 6년 동안 임대계약 갱신 청구권 부여하는 것이다. 이 제도는 다른 자본주의 체제 국가들에서 이미 시행되고 있으므로 우리나라에서만 안 된다는 주장은 타당하지 않다.
정부와 정치권은 임대료 상승, 전세가 폭등으로 인한 서민들의 고통을 더 이상 좌시하지 않아야 한다. 정부도 부동산 가격유지 정책을 철회하고 서민 주거안정을 중심에 둔 정책 전환을 모색해야 한다.
우리는 그 출발이 주택임대차보호법이 되기를 바란다. 2년째 계속되고 있는 전세대란으로 서민의 시름이 깊어지고 있는 지금, 더 이상 임대차제도 개선을 미뤄서는 안 된다.
우리 민주노동당은 세입자가 최고 6년까지 계약 갱신을 요구할 수 있도록 “임대료5% 상한제 실현과 최고 6년간의 재계약 청구권”을 법제화하기 위한 노력을 경주할 것이다.